株式会社Shido 調査レポート

不動産業界向けマーケティング資料〈大阪府八尾市〉人口・世帯・住宅ストック・地価・着工・競合の基礎資料（2026年9月版）

対象地域　大阪府八尾市 全140町人口基準日　2026年3月末（住民基本台帳）用途　住宅建築・分譲・仲介の広告戦略検討用（企業非依存）

八尾市で注文住宅・分譲住宅・不動産仲介を手がける事業者が、広告の「誰に・どこで・何を」を決めるための共通データです。特定の企業を前提にせず、住民基本台帳を町単位まで分解し、住宅ストック・地価・着工・中古流通・競合の母数を北河内・中河内の市町と並べています。各図は数値にカーソルを合わせると内訳が表示されます。

257,520人
総人口（2026年3月末・住民基本台帳）
2021年比 −6,173人
129,417世帯
世帯数　1世帯あたり1.99人
22.5%
30〜49歳の比率（57,825人）
住宅一次取得の中心層
65.9%
持ち家率（2023年住宅・土地統計）
一戸建率 58.4%
129,674円/㎡
住宅地の平均地価（2026年地価公示）
前年比 +0.5%
1,365戸
新設住宅着工（2024年度）
持家391・分譲384
第 1 章

人口と地域別の分布

人口は約25.8万人（2026年3月末）。近鉄八尾・JR八尾・河内山本の各駅周辺を含む中部エリアが54.2%と過半を占め、南部・東部・西部エリアがそれぞれ14〜16%台です。人口は約10年で1万人以上減り、毎年500〜1,700人の減少が続いています。

地域別集計。住民基本台帳 2026年3月末。地域は八尾市都市計画マスタープラン（令和3年版）第4章「地域別整備方針図」の4エリア（中部／西部＝大阪中央環状線沿道／南部＝八尾空港周辺／東部）です。市は町とエリアの対応表を公表しておらず、各エリア図も隣接エリアと数百m重なって描かれているため、町丁の代表点を各エリア図に重ねて判定し、重なる場合は境界からより内側にあるエリアとしました（推定を含む割当）。丁目で判定が分かれた町（東山本町・東山本新町・高安町北・恩智北町・宮町・山城町・渋川町・太子堂・志紀町南など）は人口の多い側に寄せています。町の合計は市総数（257,520人）と一致します。

人口の推移

住民基本台帳（外国人を含む、各年12月末、右端のみ2026年8月末）。2015年末の268,965人から2026年8月末の257,135人へ11,830人（4.4%）減少。世帯数は121,672から129,792へ8,120増え、1世帯あたり人員は2.21人から1.98人に縮小しています。

町別人口（上位40町）

横軸は人口（人）。色は地域。安中町（6,056人）・東山本町（5,890人）・南本町（5,881人）・東山本新町（5,551人）が上位で、南木の本・山本町南・龍華町・老原が続きます。上位8町で市人口の16.5%です。カーソルで世帯数・年齢構成を表示。
分布の読み方　140町のうち5,000人を超えるのは4町だけで、1万人を超える町はありません。上位8町を合わせても16.5%で、人口が多くの町に薄く広く分散しています。近鉄大阪線（久宝寺口〜恩智）、JR大和路線（久宝寺・八尾・志紀）、谷町線（八尾南）の3路線が市内を東西・南北に通るため、配布・配信は「駅＋エリア」で分けて設計するのが実態に合います。
第 2 章

年齢構成と住宅取得層の分布

最大の塊は50代（16.4%）。住宅一次取得の中心となる30〜49歳は22.5%（57,825人）、0〜14歳は11.6%、65歳以上は28.4%です。

女性男性濃色＝30代・40代
八尾市全体の人口ピラミッド（10歳階級、2026年3月末）。
26,763人
30代
構成比 10.4%
31,062人
40代
構成比 12.1%
18,937人
0〜9歳（子育て世帯の目安）
構成比 7.4%
28.4%
65歳以上
73,081人
  • 40代が30代より厚い：30代26,763人（10.4%）、40代31,062人（12.1%）。2025年は30代が+137人、40代が+64人の転入超過です。
  • 子どものいる世帯が入る：0〜9歳は+135人の転入超過です。一方で20〜24歳−205人・25〜29歳−44人と、20代は転出超過です。
  • 高齢化の進む町：高砂町44.8%・曙町41.9%・服部川40.8%・天王寺屋37.0%。エリア別では東部エリアが65歳以上30.7%で最も高くなっています。

30〜49歳が多い町（上位40町）

30〜49歳の人数の多い順。右端は町内の構成比と0〜9歳の比率。実数では龍華町1,372人・東山本町1,341人・南本町1,306人・東山本新町1,278人が上位。構成比では南久宝寺32.0%・八尾木東31.9%・渋川町29.4%、0〜9歳比率では八尾木東19.2%・渋川町13.0%・小畑町11.9%が高い町です。人口1,000人未満の都塚北（830人）・都塚南（618人）は0〜9歳が3割を超えます。

町別の年齢構成

0〜14歳15〜29歳30〜49歳50〜64歳65歳以上
人口上位40町の年齢5区分構成比（%）。30〜49歳の比率が高い順。15〜29歳は10代の一部を含む近似（0〜14歳との差分）。
地域別の年齢構成比（%）。太字は30代・40代。西部エリアは30〜49歳が23.8%と最も厚く、65歳以上は26.2%と最も低い地域です。0〜14歳は中部エリアが11.9%で最も高く、東部エリアは65歳以上30.7%で最も高く、30〜49歳は21.1%で最も低くなっています。

町別 × 年齢階級 × 性別 ヒートマップ

どの町に、どの年代の女性・男性が何人いるかを一枚で見る表です。全140町を地域ごとに人口の多い順で並べています。

実数はその町にいる人数。町内構成比は町ごとの年齢構造の違いを見る用途。市内シェアはその年代・性別の市内合計に占める割合で、「30代は市内のどこに集まっているか」を探す用途。
第 3 章

世帯と住宅ストック

持ち家率65.9%・一戸建率58.4%はいずれも比較16市町中7位。持ち家の82.5%が一戸建で、一戸建中心の住宅市場です。1980年以前の住宅の割合25.2%は比較16市町中3位と高い水準です。

65.9%
持ち家率
2023年住宅・土地統計調査
58.4%
一戸建の割合（住宅総数比）
13.9%
空き家率
25.2%
1980年以前建築（旧耐震）の割合
居住世帯のある住宅

持ち家率

一戸建の割合

空き家率

旧耐震（1980年以前）住宅の割合

総務省「令和5年住宅・土地統計調査」市区町村別。濃い青が八尾市、薄い青は近隣で比較対象として注目する市、グレーはその他の府内市町村（北河内・中河内の比較対象）。八尾市は持ち家率・一戸建率が中位（比較16市町中7位）、空き家率13.9%も中位（同10位）、旧耐震の割合は上位（同3位）です。
第 4 章

所得と住宅取得の資金力

納税者1人あたり平均所得は369.7万円で府内43市町村中15位。比較16市町では大阪市・堺市・枚方市・交野市に次ぐ5位で、東大阪市（351.3万円）より約18万円高く、大阪市（398.0万円）より約28万円低い水準です。

納税者1人あたり平均所得（府内比較）

総務省「市町村税課税状況等の調」の課税対象所得÷所得割納税義務者数（令和7年度）。八尾市は369.7万円（府内15位）。比較16市町では5位で、藤井寺市・四條畷市・摂津市が続きます。

大阪府で住宅を取得した世帯の資金計画（フラット35利用者、2024年度）

5,355万円
土地付注文住宅の所要資金
建設費3,162＋土地2,193／世帯年収732万円・40.7歳
4,145万円
建売住宅の所要資金
世帯年収672万円・40.9歳・敷地100㎡
4,386万円
注文住宅（土地取得なし・建替え等）の建設費
世帯年収680万円・50.4歳
2,974万円
中古戸建の所要資金
世帯年収575万円・44.6歳
所得分布について　世帯年収の階級別分布は町丁目単位の公的統計にありません（住宅・土地統計調査の世帯年収別集計は市区単位）。本資料では市単位の平均所得、住宅取得者の実績（フラット35）、町別の年齢構成を組み合わせて購買力を見ています。
第 5 章

人の流れ（転入・転出と通勤）

2025年は転入8,039人・転出7,702人で337人の転入超過。人数は比較16市町中9位、人口1,000人あたりでは1.31（同12位）です。20代は転出、0〜9歳と30代は転入の超過です。

年齢別の転入超過（八尾市）

住民基本台帳人口移動報告（2025年）。日本人・外国人計。
  • 0〜9歳+135人・30代+137人（30〜34歳+126人）：子育て世帯の転入が転入超過の中心です。40代も+64人です。
  • 20〜24歳−205人・25〜29歳−44人：進学・就職期は転出超過です。15〜19歳は+107人です。
  • 70歳以上も+131人の転入超過です。20代で市外に出て、子育て期の世帯が入る流れが読み取れます。

人口1,000人あたりの転入超過（府内比較）

転入超過数÷令和7年国勢調査速報人口×1,000。

通勤・通学の行き先

2020年国勢調査。八尾市在住の15歳以上就業者・通学者の従業地・通学地。
  • 自市内が53.2%で、府内の他市町村42.6%を上回ります。他府県へは4.1%。昼夜間人口比率は94.0。
  • 近鉄大阪線・JR大和路線・谷町線で大阪市内へつながる一方、市内で働く人が過半です。市内勤務の世帯と大阪市内への通勤世帯の両方が対象になります。

主要駅の1日乗降人員

近鉄・Osaka Metroは2024年の1日乗降人員、JRは2024年度の1日平均乗車人員（乗降はおおむね2倍）。近鉄八尾34,711人が最大で、河内山本17,683人・JR久宝寺17,034人（乗車）・JR八尾12,044人（乗車）・八尾南10,785人・高安10,685人が続きます。
第 6 章

住宅市場（新築着工・地価・中古流通）

新設住宅着工は2024年度1,365戸（持家391・分譲384・貸家590）。5年前より3.3%増。住宅地の平均地価は13.0万円/㎡、前年比+0.5%と小幅な上昇です（前年は+0.3%）。

新設住宅着工（世帯1,000あたり）

持家分譲（戸建・マンション）貸家・給与
2024年度の新設住宅着工戸数を世帯1,000あたりに換算。八尾市は11.85戸で比較16市町中10位、うち持家は3.39戸で7位。

住宅地の平均地価（2026年地価公示）

住宅地標準地の単純平均。八尾市は129,674円/㎡（35地点、前年比+0.5%）。市内最高は山本町南4丁目の229,000円、最低は服部川7丁目の39,500円。

中古住宅の成約状況（2025年1〜12月）

中古戸建の平均成約価格（万円）。右端は年間成約件数。
中古マンションの平均成約㎡単価（万円/㎡）。
近畿レインズ マンスリーレポート集計表（2025年12月度）の市区町村別月次値を12か月合算（件数は合計、価格は件数加重平均）したShido算出値。件数の少ない市区は価格の振れが大きい点に注意。
第 7 章

競合の母数

不動産取引業の事業所は132か所（人口1万人あたり4.99、比較16市町中8位）、建築工事業は136か所（同5.14、比較16市町中12位）です。

不動産取引業の事業所数（人口1万人あたり）

建築工事業の事業所数（人口1万人あたり）

令和3年経済センサス‐活動調査。不動産取引業＝中分類68、建築工事業＝小分類064＋065。市外に本社を置くハウスメーカー・パワービルダーの営業拠点は含まれない場合があります。
第 8 章

需要の規模と住宅取得者の行動

新設の持家391戸に大阪府の平均建設費を掛けると、市内の注文住宅の建築工事は年約124億円の規模です。

  • 持家（注文住宅）391戸×3,162万円＝約124億円/年が、市内で建つ注文住宅の建築費の規模感です（土地代を含まない）。
  • 分譲384戸は戸建とマンションの内訳が市町村別に公表されていません。分譲戸建の平均所要資金（大阪府・フラット35）は4,145万円です。
  • 注文住宅の施工者の探し方は住宅展示場50.8%・インターネット46.6%・知人の紹介25.1%。分譲戸建はインターネット61.8%・不動産業者46.0%です。

施工者・物件を探した方法

注文住宅取得世帯（全国、複数回答）。
分譲戸建住宅取得世帯（三大都市圏、複数回答）。「現地を通りがかった」が15.2%。

注文住宅を選んだ理由

住宅の選択理由（注文住宅取得世帯・全国、複数回答、上位12項目）。
設備等に関する選択理由（同上）。
国土交通省「令和6年度 住宅市場動向調査」。世帯主の年齢は注文住宅（新築）・分譲戸建・分譲集合・既存戸建で30代が最多。建て替え・リフォームは60歳以上が最多。一次取得者は既存集合を除き30代が最多。
第 9 章

マーケティングへの示唆

データから機械的に導ける範囲の示唆です。貴社の商品（注文・規格・分譲・仲介）、価格帯、施工エリアにより優先順位は変わります。

子育て世帯が入ってくる市

2025年は0〜9歳+135人・30代+137人の転入超過です。市外から住宅を探して入ってくる子育て世帯が主な対象になり、市外在住者に向けた発信も効果が見込めます。

注文住宅の比率が比較的高い

持家着工は世帯1,000あたり3.39戸で比較16市町中7位、持家比率28.6%は同6位です。持家391戸×建設費で約124億円/年が市内の注文住宅の規模です。

所得に対して土地が手頃

平均所得369.7万円は比較16市町中5位ですが、地価13.0万円/㎡は同11位です。土地から建てる注文住宅・建売を、総額を抑えて提案しやすい条件です。

旧耐震の建替え・リフォーム

1980年以前の住宅は28,650戸（25.2%、比較16市町中3位）。持ち家の82.5%が一戸建で、建替え・耐震改修・リフォームの対象が多い市です。

地価の伸びは小さい

地価上昇率+0.5%は比較16市町中13位で、府平均+2.8%を下回ります。値上がりを前提にした訴求より、総額の手頃さと住み心地を軸にした訴求が合います。

貸家の供給が増加

貸家着工は5年で379戸から590戸へ増えました。賃貸に住む若い世帯の、持ち家への住み替えを狙った資金計画・家賃比較の発信が考えられます。

東部の高齢化と住み替え

東部エリアは65歳以上30.7%で4エリア中最高、服部川40.8%です。山麓住宅地の売却・住み替え・空き家の相談が仕入れの機会になります。

広告は近鉄八尾を軸に駅ごと

近鉄八尾34,711人が最大で、河内山本・JR久宝寺・JR八尾・八尾南・高安が1万人台で並びます。人口も分散しているため、駅の生活圏ごとに分けた配布・配信が効率的です。

ご提案

貴社のデータをお預かりできれば、ここから先を「貴社専用の戦略」にできます

本資料は公的統計だけで作った八尾市全体の地図です。ここに貴社の反響・契約の実績を重ねると、「どの町の・どの世帯に・どの媒体で」を数字の根拠つきでご提案できます。以下のうち、ご用意いただけるものからで結構です。

① 契約・引渡し顧客の台帳

従前の住所（町名まで）・世帯主年齢・家族構成・土地の有無。本資料の町別人口と重ね、契約が多い町・30〜40代が多いのに取れていない町を特定します。

② 反響データ（資料請求・来場予約）

媒体別（ポータルサイト・自社サイト・展示場・チラシ・紹介）の反響数と月別推移。媒体ごとの反響単価と来場率を出し、予算配分を組み替えます。

③ 商談から契約までの記録

予算帯・希望エリア・土地探しの有無と成約率。どの予算帯・どのエリアの客で勝てているかを把握し、地価と所得の水準（第4・6章）に合わせた商品と訴求を設計します。

④ 過去の広告実績

ポスティング・折込の配布エリアと部数、Web広告の配信地域と結果、ポータルの掲載費。効いたエリア・効かなかったエリアを町別データと照合し、次の配布範囲を決めます。

⑤ Webサイト・Googleビジネスプロフィール・LINE

サイトの流入経路と地域、GBPの検索表示・経路検索・電話数、LINE友だち数。「八尾市 注文住宅」「八尾市 土地」等の検索需要のうち貴社が取れている割合を推定します。

⑥ 施主アンケート（知ったきっかけ・決め手）

全国調査（展示場50.8%・インターネット46.6%・紹介25.1%）を貴社の実態に置き換え、OB紹介・見学会・Webの費用対効果を比べられるようにします。

お預かりした後の進め方　①〜⑥のうち揃ったものから、町別の反響・契約マップ、媒体別の反響単価表、次期の配布エリア案を作り、2〜3週間で「貴社版」の資料としてお返しします。個人情報は町名・年代などに集計した形で扱い、氏名・番地までの情報はお預かりしません。

出典

データの出所と注意事項

数値は各出典の公表値、または公表値からの計算値です。

  1. 八尾市「町丁字別人口・世帯数（令和8年3月末日現在）」町丁字別 5歳階級別人口、「行政区別 世帯数及び人口の推移」、「令和8年度 住民基本台帳人口」。https://www.city.yao.osaka.jp/shisei/toukei_chousa/1009822/1009843.html　https://www.city.yao.osaka.jp/shisei/toukei_chousa/1009822/1009824.html　https://www.city.yao.osaka.jp/shisei/toukei_chousa/1009822/1009825/1024057.html　八尾市「都市計画マスタープラン」（令和3年）第4章 地域別整備方針。https://www.city.yao.osaka.jp/shisei/seisaku_keikaku_zaisei/1003421/1009658/1009674.html
  2. 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」住宅及び世帯に関する基本集計 第1-2表・第5-3表・第8-4表・第9-2表（2023年10月1日）。市区町村値は標本調査による推計値。
  3. 国土交通省「建築着工統計調査」新設住宅着工戸数・利用関係別（e-Stat 社会・人口統計体系 市区町村データ、2024年度・2019年度）。世帯1,000あたりの分母は令和7年国勢調査速報の世帯数（大阪市の区別は住民基本台帳世帯数）。
  4. 大阪府「令和8年地価公示価格一覧表」「令和8年地価公示の結果について」（2026年1月1日）。平均価格は住宅地標準地の単純平均（Shido算出、国・府は市区町村別平均価格を公表していない）。変動率は府公表値。
  5. 近畿レインズ（公益社団法人近畿圏不動産流通機構）マンスリーレポート集計表 2025年12月度。2025年1〜12月の月次値を合算したShido算出値。
  6. 総務省「令和7年度 市町村税課税状況等の調」第11表（課税対象所得÷所得割納税義務者数）。
  7. 総務省「住民基本台帳人口移動報告 2025年」市区町村別・年齢5歳階級別転入超過数。1,000人あたりの分母は令和7年国勢調査速報人口。
  8. 総務省「令和2年国勢調査」人口等基本集計（世帯の家族類型・住宅の所有関係・建て方）、大阪府「令和2年国勢調査 従業地・通学地集計」（15歳以上の就業者＋通学者、常住地ベース）、大阪府「令和7年国勢調査 速報」。
  9. 総務省・経済産業省「令和3年経済センサス‐活動調査」産業小分類別事業所数（68 不動産取引業、064 建築工事業（木造除く）＋065 木造建築工事業）。人口1万人あたりの分母は令和2年国勢調査人口。宅地建物取引業者数は国交省検索システムを再集計した民間サイト（JFSC、2026年4月）による参考値。
  10. 大阪府「令和7年度 大阪府統計年鑑」9-1 JR各駅別乗車人員（2024年度）・9-2 私鉄各駅別乗降人員（2024年）。
  11. 国土交通省住宅局「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」（令和7年6月）。注文住宅は全国、その他は三大都市圏。
  12. 住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」集計表 第1表 地域別都道府県別主要指標（大阪府）。
町別データの基準日は2026年3月末（市は町丁字別の年齢別人口を年1回、3月末現在で公表）で、人口の推移の右端（2026年8月末）とは異なります。地域（4エリア）は都市計画マスタープランのエリア図に町丁の位置を重ねて割り当てた推定で、境界付近の町は市の意図と異なるエリアに入っている可能性があります。住民基本台帳（2026年3月末）と国勢調査（2020年）・住宅・土地統計調査（2023年）は基準日と定義が異なるため、章によって人口・世帯数の値が異なります。需要推計は着工戸数×大阪府平均の資金額による規模感の目安で、市内企業の売上ではありません。