株式会社Shido 調査レポート不動産業界向けマーケティング資料〈大阪府豊中市〉人口・世帯・住宅ストック・地価・着工・競合の基礎資料（2026年9月版）
豊中市で注文住宅・分譲住宅・不動産仲介を手がける事業者が、広告の「誰に・どこで・何を」を決めるための共通データです。特定の企業を前提にせず、住民基本台帳を町単位まで分解し、住宅ストック・地価・着工・中古流通・競合の母数を府内の近隣市と並べています。各図は数値にカーソルを合わせると内訳が表示されます。
2021年比 −3,404人
住宅一次取得の中心層
一戸建率 31.1%
前年比 +4.0%
持家454・分譲481
人口と地域別の分布
人口は約40.5万人。北部（柴原・少路圏域）が34%と最大で、千里ニュータウンの北東部が16%、服部・中央・緑地・庄内の各圏域が10〜15%ずつです。人口は2021年の408,736人をピークに微減ですが、世帯数は増え続けています。
人口の推移
町別人口（上位40町）
年齢構成と住宅取得層の分布
最大の塊は50代（15.9%）。住宅一次取得の中心となる30〜49歳は24.3%（98,579人）で、郊外5市の中で最も高く、0〜14歳も12.9%と高い水準です。65歳以上は25.9%。
- 30〜40代の転入が強い：2025年の転入超過は25〜44歳で+849人、うち30代+603人。0〜9歳も+235人で、子育て世帯が北摂の住宅地として選んで入ってくる市です。
- 20代前半と高齢層は転出：20〜24歳−478人、50代以上もマイナス。住宅価格の高さもあり、単身者や住み替え期の世帯は市外へ出ていると考えられます。
- 地域差が大きい：北東部（千里）は0〜14歳15.2%と最も若く、南部（庄内）は65歳以上32.4%・0〜14歳8.9%と高齢化が進んでいます。
30〜49歳が多い町（上位40町）
町別の年齢構成
町別 × 年齢階級 × 性別 ヒートマップ
どの町に、どの年代の女性・男性が何人いるかを一枚で見る表です。全105町を地域ごとに人口の多い順で並べています。
世帯と住宅ストック
持ち家率54.2%・一戸建率31.1%は北摂の中で吹田市に次いで低く、共同住宅（64.7%）が中心の住宅都市です。2011年以降に建った住宅が22.2%と多く、ストックの更新が進んでいます。
- 住宅総数207,120戸のうち一戸建55,190戸、長屋7,330戸、共同住宅114,680戸。持ち家の51.5%が一戸建、44.1%が共同住宅（分譲マンション）です。
- 1980年以前の住宅は38,630戸（21.8%）で、建替え・耐震改修の母数になります。
- 世帯構成（2020年国勢調査）：単独世帯34.8%、夫婦と子の世帯29.6%、夫婦のみ21.3%、65歳以上単身14.5%。1世帯あたり2.23人。
持ち家率
一戸建の割合
空き家率
旧耐震（1980年以前）住宅の割合
所得と住宅取得の資金力
納税者1人あたり平均所得は476.4万円で府内43市町村中3位（箕面市・吹田市に次ぐ）。住宅取得の資金力は府内で最も高いグループです。
納税者1人あたり平均所得（府内比較）
大阪府で住宅を取得した世帯の資金計画（フラット35利用者、2024年度）
- 大阪府で土地付注文住宅を建てた世帯の所要資金は平均5,355万円（土地2,193万円）。豊中市の住宅地平均地価24.0万円/㎡では、土地2,193万円で買えるのは約91㎡にとどまり、府平均の予算では土地から建てるのが難しい市です。
- このため注文住宅は建替え（大阪府の土地取得なし注文住宅の建設費は平均4,386万円）と、高予算層の土地購入に分かれます。
- 近畿レインズ2025年の中古戸建成約は平均4,108万円（206件、築25.5年）、中古マンションは629件（45.5万円/㎡）。中古はマンションが戸建の3倍の件数で流通しています。
人の流れ（転入・転出と通勤）
2025年は転入18,231人・転出17,921人で310人の転入超過（人口1,000人あたり0.77）。総数では小さいものの、30代の転入超過は+603人と大きく、年齢による出入りの差がはっきりしています。
年齢別の転入超過（豊中市）
- 30代+603人・0〜9歳+235人：子育て世帯の転入が中心です。
- 20〜24歳−478人、50代以上も転出超過。転入と転出が年1.8万人規模で入れ替わる市で、毎年新しい住宅検討者が入ってくる市場です。
- 人口1,000人あたりの転入超過0.77は、比較市町で転入超過となった市の中では最も小さい値です。
人口1,000人あたりの転入超過（府内比較）
通勤・通学の行き先
- 自市内47.2%・府内他市44.2%、他府県8.6%。昼夜間人口比率は87.6。
- 梅田まで阪急・北大阪急行（御堂筋線直通）で20分前後の立地で、大阪市内勤務の世帯の住宅地です。
主要駅の1日乗降人員
住宅市場（新築着工・地価・中古流通）
新設住宅着工は2024年度2,095戸（持家454・分譲481・貸家1,160）。持家は5年前とほぼ同数（−3.0%）で、分譲は700戸→481戸に減少。住宅地の平均地価は24.0万円/㎡、前年比+4.0%です。
新設住宅着工（世帯1,000あたり）
住宅地の平均地価（2026年地価公示）
中古住宅の成約状況（2025年1〜12月）
- 持家着工は468戸→454戸とほぼ横ばい。近隣の多くの市で持家が2〜3割減る中で、豊中市の注文住宅需要は底堅く推移しています。
- 地価は+3.7%→+4.0%と上昇が続き、土地の希少性が高い市です。建替え・相続した土地での新築が注文住宅の主要な入口になります。
- 寺内・少路・東泉丘など北部の人気住宅地と、庄内地域（大島町・島江町）とで地価は約2.7倍の差があり、市内で価格帯と顧客像が大きく異なります。
競合の母数
不動産取引業の事業所は234か所（人口1万人あたり5.83）で比較市町の上位。建築工事業は156か所（同3.88）で、吹田市に次いで少ない水準です。
不動産取引業の事業所数（人口1万人あたり）
建築工事業の事業所数（人口1万人あたり）
- 宅地建物取引業者は429社（本店所在地ベース、民間集計の参考値）。中古マンションの流通量が多く、仲介の競争が激しいと考えられます。
- 建築工事業の事業所が人口比で少なく、注文住宅は市外の工務店・ハウスメーカーが担っている比率が高いと考えられます。
需要の規模と住宅取得者の行動
新設の持家454戸に大阪府の平均建設費を掛けると、市内の注文住宅の建築工事は年約140億円の規模です。
- 持家（注文住宅）454戸×3,162万円＝約144億円/年が、市内で建つ注文住宅の建築費の規模感です（土地代を含まない）。建替えが多い市のため、土地取得なしの平均建設費4,386万円で計算すると約199億円になります。
- 分譲481戸は戸建とマンションの内訳が市町村別に公表されていません。
- 注文住宅の施工者の探し方は住宅展示場50.8%・インターネット46.6%・知人の紹介25.1%。分譲戸建はインターネット61.8%・不動産業者46.0%です。
施工者・物件を探した方法
注文住宅を選んだ理由
マーケティングへの示唆
データから機械的に導ける範囲の示唆です。貴社の商品（注文・規格・分譲・仲介）、価格帯、施工エリアにより優先順位は変わります。
主客層は30代の転入世帯と建替え世帯
30〜49歳は24.3%で郊外5市の中で最も高く、30代は+603人の転入超過。一方で土地は高く、「土地から建てる30代」と「建替えの50〜60代」の2つの顧客像に分かれます。
高所得・高地価に合った提案
平均所得476万円（府内3位）、住宅地24.0万円/㎡。狭小地・変形地での設計力、二世帯・3階建てなど、限られた敷地で価値を出す提案が差別化になります。
建替えが注文住宅の主要な入口
持家着工は5年間ほぼ横ばい。旧耐震38,630戸と、南部（庄内）や新千里北町など高齢化の進む住宅地を背景に、建替え・相続した土地の活用の相談窓口が集客の起点になります。
市内で顧客像が二分される
寺内・少路・東泉丘など北部と、庄内の南部とで地価は約2.7倍、年齢構成も大きく異なります。北部は高価格帯の注文・建替え、南部は建替え・買取再販と、エリアで訴求を分けるのが合います。
駅は千里中央・豊中・蛍池・緑地公園
3路線が走り、駅ごとに生活圏が分かれます。駅勢圏単位のポスティング・地域配信が基本で、千里中央は北東部、蛍池・豊中は北部・中部の核です。
中古マンション流通との競合
中古マンションの成約629件は中古戸建206件の3倍。マンションから戸建への住み替え層は、売却と新築を一体で相談できる会社が取り込みやすい層です。
地場の建築業者は少ない
建築工事業の事業所は人口比で比較市町の下位。市外のビルダー・ハウスメーカーとの競合が中心で、地元での施工実績・近さ・アフター対応は訴求材料になります。
Webと紹介の比重
注文住宅の探し方は展示場50.8%・Web46.6%・紹介25.1%（全国）。高価格帯の検討では比較材料が多く求められるため、施工事例・設計の考え方を深く見せる自社サイトと、OB施主の紹介の両輪が合う市です。
貴社のデータをお預かりできれば、ここから先を「貴社専用の戦略」にできます
本資料は公的統計だけで作った豊中市全体の地図です。ここに貴社の反響・契約の実績を重ねると、「どの町の・どの世帯に・どの媒体で」を数字の根拠つきでご提案できます。以下のうち、ご用意いただけるものからで結構です。
① 契約・引渡し顧客の台帳
従前の住所（町名まで）・世帯主年齢・家族構成・土地の有無。本資料の町別人口と重ね、契約が多い町・30〜40代が多いのに取れていない町を特定します。
② 反響データ（資料請求・来場予約）
媒体別（ポータルサイト・自社サイト・展示場・チラシ・紹介）の反響数と月別推移。媒体ごとの反響単価と来場率を出し、予算配分を組み替えます。
③ 商談から契約までの記録
予算帯・希望エリア・土地探しの有無と成約率。どの予算帯・どのエリアの客で勝てているかを把握し、地価と所得の水準（第4・6章）に合わせた商品と訴求を設計します。
④ 過去の広告実績
ポスティング・折込の配布エリアと部数、Web広告の配信地域と結果、ポータルの掲載費。効いたエリア・効かなかったエリアを町別データと照合し、次の配布範囲を決めます。
⑤ Webサイト・Googleビジネスプロフィール・LINE
サイトの流入経路と地域、GBPの検索表示・経路検索・電話数、LINE友だち数。「豊中市 注文住宅」「豊中市 土地」等の検索需要のうち貴社が取れている割合を推定します。
⑥ 施主アンケート（知ったきっかけ・決め手）
全国調査（展示場50.8%・インターネット46.6%・紹介25.1%）を貴社の実態に置き換え、OB紹介・見学会・Webの費用対効果を比べられるようにします。
お預かりした後の進め方 ①〜⑥のうち揃ったものから、町別の反響・契約マップ、媒体別の反響単価表、次期の配布エリア案を作り、2〜3週間で「貴社版」の資料としてお返しします。個人情報は町名・年代などに集計した形で扱い、氏名・番地までの情報はお預かりしません。
データの出所と注意事項
数値は各出典の公表値、または公表値からの計算値です。
- 豊中市「年齢別人口【町丁目別・校区別等】」（BODIK オープンデータ、令和8年4月1日現在、住民基本台帳）、「住民基本台帳世帯人口数調査」。https://data.bodik.jp/dataset/272035_jinkou_age 豊中市 地域包括支援センター担当エリア表（2022年8月）、都市計画マスタープラン。
- 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」住宅及び世帯に関する基本集計 第1-2表・第5-3表・第8-4表・第9-2表（2023年10月1日）。市区町村値は標本調査による推計値。
- 国土交通省「建築着工統計調査」新設住宅着工戸数・利用関係別（e-Stat 社会・人口統計体系 市区町村データ、2024年度・2019年度）。世帯1,000あたりの分母は令和7年国勢調査速報の世帯数（大阪市の区別は住民基本台帳世帯数）。
- 大阪府「令和8年地価公示価格一覧表」「令和8年地価公示の結果について」（2026年1月1日）。平均価格は住宅地標準地の単純平均（Shido算出、国・府は市区町村別平均価格を公表していない）。変動率は府公表値。
- 近畿レインズ（公益社団法人近畿圏不動産流通機構）マンスリーレポート集計表 2025年12月度。2025年1〜12月の月次値を合算したShido算出値。
- 総務省「令和7年度 市町村税課税状況等の調」第11表（課税対象所得÷所得割納税義務者数）。
- 総務省「住民基本台帳人口移動報告 2025年」市区町村別・年齢5歳階級別転入超過数。1,000人あたりの分母は令和7年国勢調査速報人口。
- 総務省「令和2年国勢調査」人口等基本集計（世帯の家族類型・住宅の所有関係・建て方）、大阪府「令和2年国勢調査 従業地・通学地集計」（15歳以上の就業者＋通学者、常住地ベース）、大阪府「令和7年国勢調査 速報」。
- 総務省・経済産業省「令和3年経済センサス‐活動調査」産業小分類別事業所数（68 不動産取引業、064 建築工事業（木造除く）＋065 木造建築工事業）。人口1万人あたりの分母は令和2年国勢調査人口。宅地建物取引業者数は国交省検索システムを再集計した民間サイト（JFSC、2026年4月）による参考値。
- 大阪府「令和7年度 大阪府統計年鑑」9-1 JR各駅別乗車人員（2024年度）・9-2 私鉄各駅別乗降人員（2024年）。
- 国土交通省住宅局「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」（令和7年6月）。注文住宅は全国、その他は三大都市圏。
- 住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」集計表 第1表 地域別都道府県別主要指標（大阪府）。