株式会社Shido 調査レポート不動産業界向けマーケティング資料〈大阪府富田林市〉人口・世帯・住宅ストック・地価・着工・競合の基礎資料（2026年9月版）
富田林市で注文住宅・分譲住宅・不動産仲介を手がける事業者が、広告の「誰に・どこで・何を」を決めるための共通データです。特定の企業を前提にせず、住民基本台帳を町単位まで分解し、住宅ストック・地価・着工・中古流通・競合の母数を南河内・中河内の市町村と並べています。各図は数値にカーソルを合わせると内訳が表示されます。
2021年比 −4,733人
住宅一次取得の中心層
一戸建率 54.1%
前年比 +0.6%
持家157・分譲100
人口と地域別の分布
人口は約10.4万人（町別データの2026年3月末。8月末は103,879人）。金剛地域21.8%・金剛東地域17.9%の2つのニュータウンで約4割を占め、中部地域16.8%、東部・東南部地域13.0%、中南部地域12.8%、北部地域12.5%、西南部地域5.1%が続きます。人口は10年で約1万人減りました。
人口の推移
町別人口（上位40町）
年齢構成と住宅取得層の分布
最大の塊は50代（15.4%）で、70代（14.6%）が続きます。住宅一次取得の中心となる30〜49歳は20.0%（20,842人）、0〜14歳は10.6%、65歳以上は32.5%です。
- 30代より40代が厚い：30代9,457人（9.1%）、40代11,385人（10.9%）。2025年は30代が−8人、40代が+29人とほぼ均衡しています。
- 20代の転出が大きい：20〜24歳−394人、25〜29歳−266人。0〜9歳は+96人の転入超過ですが、20代の転出を補うには至っていません。
- 高齢化の進む住宅地：楠風台48.6%・楠町48.0%・不動ケ丘町46.9%・大字甘南備46.8%・大字嬉44.5%（人口500人以上の町）。東部・東南部地域は37.7%と市内で最も高い地域です。
30〜49歳が多い町（上位40町）
町別の年齢構成
町別 × 年齢階級 × 性別 ヒートマップ
どの町に、どの年代の女性・男性が何人いるかを一枚で見る表です。全75町を地域ごとに人口の多い順で並べています。
世帯と住宅ストック
持ち家率64.4%は比較14市町村中10位、一戸建率54.1%は同11位。1980年以前の住宅の割合28.4%は比較14市町村中1位、府内38市町村中でも1位で、築40年を超える住宅の比率が高い市です。
- 住宅総数53,220戸のうち一戸建24,890戸、長屋1,180戸、共同住宅19,900戸（43.3%）。持ち家のうち一戸建は80.2%、共同住宅は18.2%で、共同住宅の多くは賃貸（UR団地など）です。
- 1980年以前の住宅は13,060戸（28.4%）。空き家率は13.0%で比較14市町村中9位です。
- 世帯構成（2020年国勢調査）：単独世帯30.8%、夫婦と子の世帯28.5%、夫婦のみ23.1%、65歳以上単身14.1%。1世帯あたり2.32人。
持ち家率
一戸建の割合
空き家率
旧耐震（1980年以前）住宅の割合
所得と住宅取得の資金力
納税者1人あたり平均所得は360.9万円で府内43市町村中18位。比較16市町村では9位で、和泉市（363.9万円）とほぼ同水準、大阪狭山市（387.5万円）より26.6万円低く、河内長野市（341.9万円）より19.0万円高い水準です。
納税者1人あたり平均所得（府内比較）
大阪府で住宅を取得した世帯の資金計画（フラット35利用者、2024年度）
- 大阪府で土地付注文住宅を建てた世帯の所要資金は平均5,355万円（世帯年収732万円、うち土地2,193万円・敷地135.8㎡）。富田林市の住宅地平均地価8.0万円/㎡で同じ広さを買うと土地代は約1,080万円で、府平均より土地代を1,100万円程度抑えた資金計画が組めます。
- 近畿レインズ2025年の中古戸建成約は平均1,401万円（96件、築36.1年）で、府内35市町村中31位、比較13市中11位。フラット35の大阪府の中古戸建（平均2,974万円）の半分以下で、築30年超の手頃な中古戸建が流通の中心です。
人の流れ（転入・転出と通勤）
2025年は転入3,150人・転出3,705人で555人の転出超過。人数は比較16市町村中16位（最も多い転出超過）、人口1,000人あたりでは−5.37で同14位（府内43市町村中31位）です。
年齢別の転入超過（富田林市）
- 20〜24歳−394人・25〜29歳−266人：進学・就職期の転出が転出超過の大部分を占めます。
- 0〜9歳+96人、40代+29人と子育て世帯は小幅な転入超過。30代は−8人（30〜34歳−25人、35〜39歳+17人）とほぼ均衡です。
- 50代−52人、70歳以上−16人。20代の転出が続き、それを補う子育て世帯の流入が小さいことが人口減少の主因です。
人口1,000人あたりの転入超過（府内比較）
通勤・通学の行き先
- 府内の他市町村が52.4%で、自市内44.4%を上回ります。他府県へは3.2%。昼夜間人口比率は88.4。
- 近鉄長野線（喜志・富田林など）で阿部野橋方面、金剛・金剛東地域は南海高野線（金剛駅・滝谷駅）でなんば方面へつながります。大阪市内・堺市方面への通勤世帯が主な対象になります。
主要駅の1日乗降人員
住宅市場（新築着工・地価・中古流通）
新設住宅着工は2024年度303戸（持家157・分譲100・貸家46）。5年前より15.4%減。住宅地の平均地価は8.0万円/㎡、前年比+0.6%と小幅な上昇です（前年も+0.6%）。
新設住宅着工（世帯1,000あたり）
住宅地の平均地価（2026年地価公示）
中古住宅の成約状況（2025年1〜12月）
- 持家は5年で205戸→157戸（−23.4%）、貸家は60戸→46戸に減り、分譲は93戸→100戸とやや増えています。
- 着工に占める持家の比率は51.8%で比較13市中4位。着工の半分が注文住宅ですが、世帯あたりの着工は少なく、新築の総量は小さい市です。地価の変動率+0.6%は比較16市町村中8位で、府平均（+2.8%）を下回ります。
- 中古マンションは年55件（17.74万円/㎡）が成約し、件数は比較13市中6位。中古戸建は96件（平均1,401万円・築36.1年）で同9位です。
競合の母数
不動産取引業の事業所は34か所（人口1万人あたり3.13、比較16市町村中12位）、建築工事業は41か所（同3.77、比較16市町村中14位）です。
不動産取引業の事業所数（人口1万人あたり）
建築工事業の事業所数（人口1万人あたり）
- 宅地建物取引業者は65社（本店所在地ベース、民間集計の参考値）。比較16市町村では9位です。
- 建築工事業は人口あたりで府内43市町村中40位と少なく、注文住宅は市外の工務店・ハウスメーカーとの競合になりやすい市です。
需要の規模と住宅取得者の行動
新設の持家157戸に大阪府の平均建設費を掛けると、市内の注文住宅の建築工事は年約50億円の規模です。
- 持家（注文住宅）157戸×3,162万円＝約49.6億円/年が、市内で建つ注文住宅の建築費の規模感です（土地代を含まない）。
- 分譲100戸は戸建とマンションの内訳が市町村別に公表されていません。分譲戸建の平均所要資金（大阪府・フラット35）は4,145万円です。
- 注文住宅の施工者の探し方は住宅展示場50.8%・インターネット46.6%・知人の紹介25.1%。分譲戸建はインターネット61.8%・不動産業者46.0%です。
施工者・物件を探した方法
注文住宅を選んだ理由
マーケティングへの示唆
データから機械的に導ける範囲の示唆です。貴社の商品（注文・規格・分譲・仲介）、価格帯、施工エリアにより優先順位は変わります。
築40年超の住宅が府内で最も多い割合
1980年以前の住宅28.4%は府内38市町村中1位（13,060戸）。建替え・リフォーム・耐震改修の潜在需要が大きい市です。
ニュータウンに人口の4割
金剛・金剛東地域で市人口の39.7%（41,440人）。30〜49歳の実数上位4町（寺池台・向陽台・藤沢台・高辺台）もこの2地域にあり、ファミリー向けの訴求は西側丘陵が中心です。
20代の転出が最大の課題
転出超過555人は比較16市町村で最も多く、20代だけで−660人です。市外に出た世代の地元回帰や、金剛駅・喜志駅周辺の通勤利便を訴求材料にする余地があります。
土地代の安さが武器
住宅地平均地価8.0万円/㎡は比較16市町村中12位。府平均の土地付注文住宅より土地代を1,100万円程度抑えられる計算になり、建物に予算を回す提案が合います。
中古は築30年超の戸建が中心
中古戸建の成約平均1,401万円・築36.1年。中古戸建＋リフォーム、買取再販が仲介の中心になります。
高齢化した住宅地の住み替え
楠風台48.6%・楠町48.0%など東部・東南部地域の住宅地は65歳以上が5割近く。売却・住み替え・相続の相談の反響を得やすい地域です。
地元の施工者は少ない
建築工事業の事業所は人口あたり府内43市町村中40位。市外の工務店・ハウスメーカーにも参入余地があり、完成見学会など市内での実績の見せ方が比較の材料になります。
広告は駅と地域で分ける
近鉄長野線の喜志駅（15,527人）・富田林駅（11,063人）と、市外の金剛駅（27,377人）が生活の軸です。近鉄沿線の中心市街地と、金剛駅側のニュータウンで配布・配信を分けて組むのが効率的です。
貴社のデータをお預かりできれば、ここから先を「貴社専用の戦略」にできます
本資料は公的統計だけで作った富田林市全体の地図です。ここに貴社の反響・契約の実績を重ねると、「どの町の・どの世帯に・どの媒体で」を数字の根拠つきでご提案できます。以下のうち、ご用意いただけるものからで結構です。
① 契約・引渡し顧客の台帳
従前の住所（町名まで）・世帯主年齢・家族構成・土地の有無。本資料の町別人口と重ね、契約が多い町・30〜40代が多いのに取れていない町を特定します。
② 反響データ（資料請求・来場予約）
媒体別（ポータルサイト・自社サイト・展示場・チラシ・紹介）の反響数と月別推移。媒体ごとの反響単価と来場率を出し、予算配分を組み替えます。
③ 商談から契約までの記録
予算帯・希望エリア・土地探しの有無と成約率。どの予算帯・どのエリアの客で勝てているかを把握し、地価と所得の水準（第4・6章）に合わせた商品と訴求を設計します。
④ 過去の広告実績
ポスティング・折込の配布エリアと部数、Web広告の配信地域と結果、ポータルの掲載費。効いたエリア・効かなかったエリアを町別データと照合し、次の配布範囲を決めます。
⑤ Webサイト・Googleビジネスプロフィール・LINE
サイトの流入経路と地域、GBPの検索表示・経路検索・電話数、LINE友だち数。「富田林市 注文住宅」「富田林市 土地」等の検索需要のうち貴社が取れている割合を推定します。
⑥ 施主アンケート（知ったきっかけ・決め手）
全国調査（展示場50.8%・インターネット46.6%・紹介25.1%）を貴社の実態に置き換え、OB紹介・見学会・Webの費用対効果を比べられるようにします。
お預かりした後の進め方 ①〜⑥のうち揃ったものから、町別の反響・契約マップ、媒体別の反響単価表、次期の配布エリア案を作り、2〜3週間で「貴社版」の資料としてお返しします。個人情報は町名・年代などに集計した形で扱い、氏名・番地までの情報はお預かりしません。
データの出所と注意事項
数値は各出典の公表値、または公表値からの計算値です。
- 富田林市「月ごとの人口の推移」町丁字別年齢別人口（5歳階級）・町丁別人口（令和8年3月31日現在、住民基本台帳、外国人住民を含む）、各年12月末・令和8年8月末の町丁別人口。https://www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/15/2073.html 富田林市「都市計画マスタープラン」第3章 地域別構想（地域区分図）。https://www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/30/13885.html
- 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」住宅及び世帯に関する基本集計 第1-2表・第5-3表・第8-4表・第9-2表（2023年10月1日）。市区町村値は標本調査による推計値。
- 国土交通省「建築着工統計調査」新設住宅着工戸数・利用関係別（e-Stat 社会・人口統計体系 市区町村データ、2024年度・2019年度）。世帯1,000あたりの分母は令和7年国勢調査速報の世帯数（大阪市の区別は住民基本台帳世帯数）。
- 大阪府「令和8年地価公示価格一覧表」「令和8年地価公示の結果について」（2026年1月1日）。平均価格は住宅地標準地の単純平均（Shido算出、国・府は市区町村別平均価格を公表していない）。変動率は府公表値。
- 近畿レインズ（公益社団法人近畿圏不動産流通機構）マンスリーレポート集計表 2025年12月度。2025年1〜12月の月次値を合算したShido算出値。
- 総務省「令和7年度 市町村税課税状況等の調」第11表（課税対象所得÷所得割納税義務者数）。
- 総務省「住民基本台帳人口移動報告 2025年」市区町村別・年齢5歳階級別転入超過数。1,000人あたりの分母は令和7年国勢調査速報人口。
- 総務省「令和2年国勢調査」人口等基本集計（世帯の家族類型・住宅の所有関係・建て方）、大阪府「令和2年国勢調査 従業地・通学地集計」（15歳以上の就業者＋通学者、常住地ベース）、大阪府「令和7年国勢調査 速報」。
- 総務省・経済産業省「令和3年経済センサス‐活動調査」産業小分類別事業所数（68 不動産取引業、064 建築工事業（木造除く）＋065 木造建築工事業）。人口1万人あたりの分母は令和2年国勢調査人口。宅地建物取引業者数は国交省検索システムを再集計した民間サイト（JFSC、2026年4月）による参考値。
- 大阪府「令和7年度 大阪府統計年鑑」9-1 JR各駅別乗車人員（2024年度）・9-2 私鉄各駅別乗降人員（2024年）。
- 国土交通省住宅局「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」（令和7年6月）。注文住宅は全国、その他は三大都市圏。
- 住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」集計表 第1表 地域別都道府県別主要指標（大阪府）。