株式会社Shido 調査レポート不動産業界向けマーケティング資料〈大阪府高槻市〉人口・世帯・住宅ストック・地価・着工・競合の基礎資料（2026年9月版）
高槻市で注文住宅・分譲住宅・不動産仲介を手がける事業者が、広告の「誰に・どこで・何を」を決めるための共通データです。特定の企業を前提にせず、住民基本台帳を町単位まで分解し、住宅ストック・地価・着工・中古流通・競合の母数を府内の近隣市と並べています。各図は数値にカーソルを合わせると内訳が表示されます。
2021年比 −6,716人
住宅一次取得の中心層
一戸建率 54.5%
前年比 +3.7%
持家648・分譲475
人口と地域別の分布
人口は約34万人。JR・阪急の駅がある中央地域に55%、芥川以西の西地域に37%が住み、東・南・北の3地域は合わせて8%です。人口は約10年で1万2千人減った一方、世帯数は約1万世帯増えています。
人口の推移
町別人口（上位40町）
年齢構成と住宅取得層の分布
最大の塊は50代（16.3%）。住宅一次取得の中心となる30〜49歳は22.5%（77,090人）、0〜14歳は11.5%、65歳以上は29.3%です。
- 30代より40代が厚い：30代34,370人（10.0%）、40代42,720人（12.5%）。2025年は30代が+293人の転入超過で、30代の層を補っています。
- 子育て世帯の流入：0〜9歳も+209人の転入超過。20代前半（−232人）と70歳以上（−135人）は転出超過です。
- 高齢化の進む住宅地：柱本新町45.3%・寺谷町44.5%・牧田町42.5%・登町41.2%。人口7,412人の安岡寺町も65歳以上が38.4%で、大規模な高齢化住宅地です。
30〜49歳が多い町（上位40町）
町別の年齢構成
町別 × 年齢階級 × 性別 ヒートマップ
どの町に、どの年代の女性・男性が何人いるかを一枚で見る表です。全192町を地域ごとに人口の多い順で並べています。
世帯と住宅ストック
持ち家率65.8%・一戸建率54.5%は比較16市町の上位グループ。空き家率9.6%は茨木市・島本町に次いで低く、住宅の需給が締まった市と言えます。
- 住宅総数168,900戸のうち一戸建82,460戸、共同住宅65,500戸。持ち家の79.1%が一戸建です。
- 1980年以前の住宅は36,300戸（24.0%）で比較市町3位。建替え・耐震改修の母数が大きい市です。
- 世帯構成（2020年国勢調査）：単独世帯32.9%、夫婦と子の世帯29.5%、夫婦のみ22.3%、65歳以上単身12.9%。1世帯あたり2.27人。
持ち家率
一戸建の割合
空き家率
旧耐震（1980年以前）住宅の割合
所得と住宅取得の資金力
納税者1人あたり平均所得は386.6万円で府内43市町村中10位。北摂の中では豊中・吹田・箕面より約90〜100万円低く、茨木市（413.3万円）より約27万円低い水準です。
納税者1人あたり平均所得（府内比較）
大阪府で住宅を取得した世帯の資金計画（フラット35利用者、2024年度）
- 大阪府で土地付注文住宅を建てた世帯の所要資金は平均5,355万円（世帯年収732万円）。高槻市の住宅地平均地価17.1万円/㎡は北摂の中では低く、北摂で土地から建てる場合の現実的な選択肢になっています。
- 近畿レインズ2025年の中古戸建成約は平均3,277万円（248件、築24.2年）。北摂エリア（府北部）の市の中では摂津市に次いで低い価格帯です。
人の流れ（転入・転出と通勤）
2025年は転入10,422人・転出10,068人で354人の転入超過（人口1,000人あたり1.02）。30代と0〜9歳が流入し、20代前半と高齢層が流出しています。
年齢別の転入超過（高槻市）
- 30代+293人・0〜9歳+209人：家族単位の転入が続いています。40代も+107人です。
- 20〜24歳−232人、25〜29歳−32人：就職・結婚期の転出。70歳以上も−135人です。
- 人口1,000人あたりの転入超過1.02は比較市町の中で低め。転入の勢いより、市内の住み替え・建替えが需要の中心になる市です。
人口1,000人あたりの転入超過（府内比較）
通勤・通学の行き先
- 自市内が51.8%、府内他市へ35.5%、他府県へ12.8%。昼夜間人口比率は85.8。
- 京都府に接し、JR・阪急で大阪・京都の両方に通える立地です。他府県への通勤・通学が1割を超える点は、京都側の勤務者も視野に入ることを示します。
主要駅の1日乗降人員
住宅市場（新築着工・地価・中古流通）
新設住宅着工は2024年度1,806戸（持家648・分譲475・貸家683）。5年前より24.9%減。一方で住宅地の平均地価は17.1万円/㎡、前年比+3.7%と上昇が加速しています（前年は+2.7%）。
新設住宅着工（世帯1,000あたり）
住宅地の平均地価（2026年地価公示）
中古住宅の成約状況（2025年1〜12月）
- 持家着工は5年で889戸→648戸（−27.1%）、分譲は1,052戸→475戸と半減以下。一方で貸家は463戸→683戸へ増えています。
- 着工に占める持家の比率は36%で比較市町3位。注文住宅の比重が高い市ですが、地価上昇（+3.7%）が土地から建てる世帯の予算を圧迫し始めています。
- 中古戸建は年248件（平均3,277万円・築24.2年）、中古マンションは284件（42.3万円/㎡）が成約。
競合の母数
不動産取引業の事業所は162か所（人口1万人あたり4.59）、建築工事業は171か所（同4.85）。いずれも比較市町の中位です。
不動産取引業の事業所数（人口1万人あたり）
建築工事業の事業所数（人口1万人あたり）
- 宅地建物取引業者は321社（本店所在地ベース、民間集計の参考値）。
- 持家着工の比重が高く、地場工務店・ハウスメーカーの双方にとって注文住宅の市場が残っている市です。
需要の規模と住宅取得者の行動
新設の持家648戸に大阪府の平均建設費を掛けると、市内の注文住宅の建築工事は年約200億円の規模です。
- 持家（注文住宅）648戸×3,162万円＝約205億円/年が、市内で建つ注文住宅の建築費の規模感です（土地代を含まない）。
- 分譲475戸は戸建とマンションの内訳が市町村別に公表されていません。分譲戸建の平均所要資金（大阪府・フラット35）は4,145万円です。
- 注文住宅の施工者の探し方は住宅展示場50.8%・インターネット46.6%・知人の紹介25.1%。分譲戸建はインターネット61.8%・不動産業者46.0%です。
施工者・物件を探した方法
注文住宅を選んだ理由
マーケティングへの示唆
データから機械的に導ける範囲の示唆です。貴社の商品（注文・規格・分譲・仲介）、価格帯、施工エリアにより優先順位は変わります。
「北摂で建てる」の現実解
住宅地平均17.1万円/㎡は豊中市・吹田市（24万円台）の約7割。北摂の住環境を、北摂の中では抑えた総額でという訴求が最も素直に効く市です。枚方市・茨木市との比較も判断材料になります。
注文住宅の市場が厚い
持家着工は世帯1,000あたり4.18戸で比較市町3位、着工の36%が持家。注文住宅を選ぶ世帯が多い土壌があり、施工事例・完成見学会の発信が効きやすい市です。
地価上昇で「土地探し」の支援が差になる
地価上昇率は+2.7%→+3.7%と加速。土地探しから資金計画まで一体で支援できるかが、注文住宅会社の選ばれる理由になります。
建替え需要は旧耐震3.6万戸
1980年以前の住宅が36,300戸で比較市町3位。安岡寺町・柱本新町・寺谷町などの高齢化住宅地で、建替え・二世帯化・相続売却が継続的に発生します。
30代の転入世帯と40代の住み替え
30代+293人・0〜9歳+209人の転入超過。子育て環境・通学区・駅距離を軸にした訴求と、40代（42,720人）の住み替え・建替え提案を並行させるのが合います。
広告は高槻駅と富田駅の2商圏
人の流れは高槻駅周辺に集中し、富田・摂津富田が第2の核。中央地域と西地域で人口の9割を占めるため、配布・配信はこの2地域を駅単位で分けて設計するのが効率的です。
京都側の通勤世帯も対象
他府県への通勤・通学が12.8%。JR・阪急で京都へ通える立地は京都市内との住宅価格の比較で訴求できます。
空き家が少ない＝売り物件が出にくい
空き家率9.6%は比較市町で低位。中古・土地の供給が限られるため、売却相談・査定の窓口で仕入れを確保することが、仲介・建売事業者の競争力になります。
貴社のデータをお預かりできれば、ここから先を「貴社専用の戦略」にできます
本資料は公的統計だけで作った高槻市全体の地図です。ここに貴社の反響・契約の実績を重ねると、「どの町の・どの世帯に・どの媒体で」を数字の根拠つきでご提案できます。以下のうち、ご用意いただけるものからで結構です。
① 契約・引渡し顧客の台帳
従前の住所（町名まで）・世帯主年齢・家族構成・土地の有無。本資料の町別人口と重ね、契約が多い町・30〜40代が多いのに取れていない町を特定します。
② 反響データ（資料請求・来場予約）
媒体別（ポータルサイト・自社サイト・展示場・チラシ・紹介）の反響数と月別推移。媒体ごとの反響単価と来場率を出し、予算配分を組み替えます。
③ 商談から契約までの記録
予算帯・希望エリア・土地探しの有無と成約率。どの予算帯・どのエリアの客で勝てているかを把握し、地価と所得の水準（第4・6章）に合わせた商品と訴求を設計します。
④ 過去の広告実績
ポスティング・折込の配布エリアと部数、Web広告の配信地域と結果、ポータルの掲載費。効いたエリア・効かなかったエリアを町別データと照合し、次の配布範囲を決めます。
⑤ Webサイト・Googleビジネスプロフィール・LINE
サイトの流入経路と地域、GBPの検索表示・経路検索・電話数、LINE友だち数。「高槻市 注文住宅」「高槻市 土地」等の検索需要のうち貴社が取れている割合を推定します。
⑥ 施主アンケート（知ったきっかけ・決め手）
全国調査（展示場50.8%・インターネット46.6%・紹介25.1%）を貴社の実態に置き換え、OB紹介・見学会・Webの費用対効果を比べられるようにします。
お預かりした後の進め方 ①〜⑥のうち揃ったものから、町別の反響・契約マップ、媒体別の反響単価表、次期の配布エリア案を作り、2〜3週間で「貴社版」の資料としてお返しします。個人情報は町名・年代などに集計した形で扱い、氏名・番地までの情報はお預かりしません。
データの出所と注意事項
数値は各出典の公表値、または公表値からの計算値です。
- 高槻市「高槻市の人口（令和8年）」町丁別・年齢別人口（令和8年6月末、住民基本台帳）、「人口と世帯数」月別推移。https://www.city.takatsuki.osaka.jp/soshiki/11/33243.html 高槻市「都市計画マスタープラン」地域別構想。
- 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」住宅及び世帯に関する基本集計 第1-2表・第5-3表・第8-4表・第9-2表（2023年10月1日）。市区町村値は標本調査による推計値。
- 国土交通省「建築着工統計調査」新設住宅着工戸数・利用関係別（e-Stat 社会・人口統計体系 市区町村データ、2024年度・2019年度）。世帯1,000あたりの分母は令和7年国勢調査速報の世帯数（大阪市の区別は住民基本台帳世帯数）。
- 大阪府「令和8年地価公示価格一覧表」「令和8年地価公示の結果について」（2026年1月1日）。平均価格は住宅地標準地の単純平均（Shido算出、国・府は市区町村別平均価格を公表していない）。変動率は府公表値。
- 近畿レインズ（公益社団法人近畿圏不動産流通機構）マンスリーレポート集計表 2025年12月度。2025年1〜12月の月次値を合算したShido算出値。
- 総務省「令和7年度 市町村税課税状況等の調」第11表（課税対象所得÷所得割納税義務者数）。
- 総務省「住民基本台帳人口移動報告 2025年」市区町村別・年齢5歳階級別転入超過数。1,000人あたりの分母は令和7年国勢調査速報人口。
- 総務省「令和2年国勢調査」人口等基本集計（世帯の家族類型・住宅の所有関係・建て方）、大阪府「令和2年国勢調査 従業地・通学地集計」（15歳以上の就業者＋通学者、常住地ベース）、大阪府「令和7年国勢調査 速報」。
- 総務省・経済産業省「令和3年経済センサス‐活動調査」産業小分類別事業所数（68 不動産取引業、064 建築工事業（木造除く）＋065 木造建築工事業）。人口1万人あたりの分母は令和2年国勢調査人口。宅地建物取引業者数は国交省検索システムを再集計した民間サイト（JFSC、2026年4月）による参考値。
- 大阪府「令和7年度 大阪府統計年鑑」9-1 JR各駅別乗車人員（2024年度）・9-2 私鉄各駅別乗降人員（2024年）。
- 国土交通省住宅局「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」（令和7年6月）。注文住宅は全国、その他は三大都市圏。
- 住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」集計表 第1表 地域別都道府県別主要指標（大阪府）。