株式会社Shido 調査レポート不動産業界向けマーケティング資料〈大阪府吹田市〉人口・世帯・住宅ストック・地価・着工・競合の基礎資料（2026年9月版）
吹田市で注文住宅・分譲住宅・不動産仲介を手がける事業者が、広告の「誰に・どこで・何を」を決めるための共通データです。特定の企業を前提にせず、住民基本台帳を町単位まで分解し、住宅ストック・地価・着工・中古流通・競合の母数を北摂・北河内の市町と並べています。各図は数値にカーソルを合わせると内訳が表示されます。
2021年比 +7,130人
住宅一次取得の中心層
一戸建率 23.7%
前年比 +4.9%
持家354・分譲872
人口と地域別の分布
人口は約38.6万人（2026年3月末）。山田・千里丘地域が21.4%で最も多く、豊津・江坂・南吹田、千里山・佐井寺、千里ニュータウン・万博・阪大の3地域がそれぞれ18〜20%で並びます。人口は約10年で2万人増え、世帯数はそれ以上に増えています。
人口の推移
町別人口（上位40町）
年齢構成と住宅取得層の分布
最大の塊は50代（15.6%）。住宅一次取得の中心となる30〜49歳は25.3%（97,838人）、0〜14歳は13.1%、65歳以上は23.7%です。
- 30代より40代が厚い：30代45,455人（11.8%）、40代52,383人（13.6%）。2025年は30代が+372人の転入超過で、40代は−41人とほぼ均衡です。
- 20代の流入が突出：20〜24歳+751人、25〜29歳+502人、10代+351人の転入超過。大学と江坂・JR吹田周辺の賃貸・マンションが受け皿と考えられます。0〜9歳は+27人にとどまります。
- 高齢化の進む住宅地：川園町41.9%・五月が丘東39.0%・樫切山38.6%・高野台38.0%。人口最大の山田西（19,719人）も65歳以上が33.6%で、大規模な高齢化住宅地です。
30〜49歳が多い町（上位40町）
町別の年齢構成
町別 × 年齢階級 × 性別 ヒートマップ
どの町に、どの年代の女性・男性が何人いるかを一枚で見る表です。全91町を地域ごとに人口の多い順で並べています。
世帯と住宅ストック
持ち家率50.4%・一戸建率23.7%はいずれも比較16市町中15位で、大阪市に次ぐ低さです。住宅の75.3%が共同住宅で、マンション中心の住宅市場と言えます。
- 住宅総数211,860戸のうち一戸建43,900戸、共同住宅139,570戸。持ち家のうち一戸建は39.7%、共同住宅が60.0%です。
- 1980年以前の住宅は34,660戸（18.7%）。割合は比較16市町中14位と低い一方、戸数は多く、千里ニュータウン・千里山など開発の早い住宅地に集まります。
- 世帯構成（2020年国勢調査）：単独世帯41.8%、夫婦と子の世帯27.4%、夫婦のみ19.0%、65歳以上単身11.0%。1世帯あたり2.11人。
持ち家率
一戸建の割合
空き家率
旧耐震（1980年以前）住宅の割合
所得と住宅取得の資金力
納税者1人あたり平均所得は478.4万円で府内43市町村中2位。箕面市（490.4万円）に次ぎ、豊中市（476.4万円）とほぼ同水準、茨木市（413.3万円）より約65万円高い水準です。
納税者1人あたり平均所得（府内比較）
大阪府で住宅を取得した世帯の資金計画（フラット35利用者、2024年度）
- 大阪府で土地付注文住宅を建てた世帯の所要資金は平均5,355万円（世帯年収732万円）。吹田市の住宅地平均地価24.2万円/㎡は比較16市町で大阪市に次ぐ2位で、土地から建てる場合は府平均を大きく上回る予算が前提になります。
- 近畿レインズ2025年の中古戸建成約は平均5,134万円（134件、築21.0年）で、府内35市町村中1位。中古戸建でも府平均の土地付注文住宅に近い価格帯です。
人の流れ（転入・転出と通勤）
2025年は転入21,439人・転出19,733人で1,706人の転入超過。人数は比較16市町中で大阪市に次ぐ2位、人口1,000人あたりでは4.32（同5位）です。10代後半〜20代が大きく流入しています。
年齢別の転入超過（吹田市）
- 20〜24歳+751人・25〜29歳+502人：進学・就職期の転入が中心です。15〜19歳も+324人です。
- 30代+372人（30〜34歳+130人、35〜39歳+242人）。一方で0〜9歳は+27人、40代は−41人と、子育て世帯の出入りはほぼ均衡しています。
- 50代−103人・60代−101人と中高年はわずかに転出超過。若い単身・夫婦世帯が入り、子育て期に市内外へ住み替える流れが読み取れます。
人口1,000人あたりの転入超過（府内比較）
通勤・通学の行き先
- 府内の他市町村が47.1%で、自市内46.0%を上回ります。他府県へは7.0%。昼夜間人口比率は96.8。
- 御堂筋線（江坂）・阪急千里線・JR京都線で大阪市内へ直結する立地です。大阪市内への通勤世帯が主な対象になります。
主要駅の1日乗降人員
住宅市場（新築着工・地価・中古流通）
新設住宅着工は2024年度2,583戸（持家354・分譲872・貸家1,357）。5年前より27.1%減。住宅地の平均地価は24.2万円/㎡、前年比+4.9%と上昇が続いています（前年は+4.3%）。
新設住宅着工（世帯1,000あたり）
住宅地の平均地価（2026年地価公示）
中古住宅の成約状況（2025年1〜12月）
- 分譲は5年で1,398戸→872戸（−37.6%）、貸家は1,733戸→1,357戸。持家は395戸→354戸（−10.4%）と減少幅が小さくなっています。
- 着工に占める持家の比率は13.7%で比較15市町中12位。分譲と貸家が中心の市で、地価上昇率+4.9%は比較16市町中3位（大阪市・守口市に次ぐ）です。
- 中古マンションは年737件（47.92万円/㎡）が成約し、件数は比較16市町で大阪市に次ぐ2位。中古戸建は134件（平均5,134万円・築21.0年）です。
競合の母数
不動産取引業の事業所は221か所（人口1万人あたり5.73、比較16市町中6位）、建築工事業は146か所（同3.79、比較16市町中16位）です。
不動産取引業の事業所数（人口1万人あたり）
建築工事業の事業所数（人口1万人あたり）
- 宅地建物取引業者は441社（本店所在地ベース、民間集計の参考値）。比較16市町では大阪市に次ぐ2位です。
- 仲介・分譲の事業者が多い一方、市内に拠点を置く建築工事業は人口比で少なく、注文住宅は市外の工務店・ハウスメーカーとの競合になりやすい市です。
需要の規模と住宅取得者の行動
新設の持家354戸に大阪府の平均建設費を掛けると、市内の注文住宅の建築工事は年約110億円の規模です。
- 持家（注文住宅）354戸×3,162万円＝約112億円/年が、市内で建つ注文住宅の建築費の規模感です（土地代を含まない）。
- 分譲872戸は戸建とマンションの内訳が市町村別に公表されていません。分譲戸建の平均所要資金（大阪府・フラット35）は4,145万円です。
- 注文住宅の施工者の探し方は住宅展示場50.8%・インターネット46.6%・知人の紹介25.1%。分譲戸建はインターネット61.8%・不動産業者46.0%です。
施工者・物件を探した方法
注文住宅を選んだ理由
マーケティングへの示唆
データから機械的に導ける範囲の示唆です。貴社の商品（注文・規格・分譲・仲介）、価格帯、施工エリアにより優先順位は変わります。
マンションと中古の市場
共同住宅が75.3%、中古マンション成約は年737件で比較16市町中2位。売買仲介・買取再販・リノベーションの母数が大きい市です。
中古戸建も高価格帯
中古戸建の成約平均5,134万円は府内1位。地価24.2万円/㎡（比較2位）と合わせ、戸建は予算に余裕のある層向けの商品になります。所得478.4万円（府内2位）がそれを支えています。
注文住宅は建替え・土地持ちが中心
持家着工は世帯1,000あたり1.86戸で比較15市町中13位。更地が出にくい市のため、建替え・相続した土地での新築に絞った訴求が合います。
20代の転入を持ち家につなぐ
20代は+1,253人の転入超過ですが、0〜9歳は+27人にとどまります。賃貸で入った若い世帯が、子育て期に市内で買うか市外へ出るかが分かれ目で、市内の購入事例・資金計画の発信が効きます。
地価上昇は大阪市・守口市に次ぐ
+4.9%は比較16市町中3位。上昇が続く局面では売却相談・査定の反響が得やすく、仲介の仕入れ機会になります。
千里ニュータウンの住み替え
千里ニュータウン・万博・阪大地域は65歳以上28.4%で市内最高。高野台38.0%・竹見台32.1%など、高齢世帯の住み替え・売却と、建替え後の団地・マンションへの子育て世帯の流入が並行しています。
広告は江坂と千里線沿線
江坂駅の乗降85,538人が突出し、阪急千里線の各駅が続きます。江坂周辺（マンション・単身）と千里山・山田・北千里（家族・戸建）で訴求を分けるのが効率的です。
大阪市内への通勤世帯
府内他市町村への通勤・通学が47.1%。大阪市内の職場への近さと、大阪市より低い地価（24.2万円/㎡対30.1万円/㎡）の比較が判断材料になります。
貴社のデータをお預かりできれば、ここから先を「貴社専用の戦略」にできます
本資料は公的統計だけで作った吹田市全体の地図です。ここに貴社の反響・契約の実績を重ねると、「どの町の・どの世帯に・どの媒体で」を数字の根拠つきでご提案できます。以下のうち、ご用意いただけるものからで結構です。
① 契約・引渡し顧客の台帳
従前の住所（町名まで）・世帯主年齢・家族構成・土地の有無。本資料の町別人口と重ね、契約が多い町・30〜40代が多いのに取れていない町を特定します。
② 反響データ（資料請求・来場予約）
媒体別（ポータルサイト・自社サイト・展示場・チラシ・紹介）の反響数と月別推移。媒体ごとの反響単価と来場率を出し、予算配分を組み替えます。
③ 商談から契約までの記録
予算帯・希望エリア・土地探しの有無と成約率。どの予算帯・どのエリアの客で勝てているかを把握し、地価と所得の水準（第4・6章）に合わせた商品と訴求を設計します。
④ 過去の広告実績
ポスティング・折込の配布エリアと部数、Web広告の配信地域と結果、ポータルの掲載費。効いたエリア・効かなかったエリアを町別データと照合し、次の配布範囲を決めます。
⑤ Webサイト・Googleビジネスプロフィール・LINE
サイトの流入経路と地域、GBPの検索表示・経路検索・電話数、LINE友だち数。「吹田市 注文住宅」「吹田市 土地」等の検索需要のうち貴社が取れている割合を推定します。
⑥ 施主アンケート（知ったきっかけ・決め手）
全国調査（展示場50.8%・インターネット46.6%・紹介25.1%）を貴社の実態に置き換え、OB紹介・見学会・Webの費用対効果を比べられるようにします。
お預かりした後の進め方 ①〜⑥のうち揃ったものから、町別の反響・契約マップ、媒体別の反響単価表、次期の配布エリア案を作り、2〜3週間で「貴社版」の資料としてお返しします。個人情報は町名・年代などに集計した形で扱い、氏名・番地までの情報はお預かりしません。
データの出所と注意事項
数値は各出典の公表値、または公表値からの計算値です。
- 吹田市「町丁別・年齢別人口（5歳刻み）、世帯数」（令和8年3月31日現在、住民基本台帳）、「毎月末町丁別人口・世帯数」、「毎月末人口・世帯数」。https://www.city.suita.osaka.jp/shisei/1019075/1019077/1005453.html https://www.city.suita.osaka.jp/shisei/1019075/1019077/1005432.html 吹田市「第3次総合計画」基本計画 地域別計画。
- 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」住宅及び世帯に関する基本集計 第1-2表・第5-3表・第8-4表・第9-2表（2023年10月1日）。市区町村値は標本調査による推計値。
- 国土交通省「建築着工統計調査」新設住宅着工戸数・利用関係別（e-Stat 社会・人口統計体系 市区町村データ、2024年度・2019年度）。世帯1,000あたりの分母は令和7年国勢調査速報の世帯数（大阪市の区別は住民基本台帳世帯数）。
- 大阪府「令和8年地価公示価格一覧表」「令和8年地価公示の結果について」（2026年1月1日）。平均価格は住宅地標準地の単純平均（Shido算出、国・府は市区町村別平均価格を公表していない）。変動率は府公表値。
- 近畿レインズ（公益社団法人近畿圏不動産流通機構）マンスリーレポート集計表 2025年12月度。2025年1〜12月の月次値を合算したShido算出値。
- 総務省「令和7年度 市町村税課税状況等の調」第11表（課税対象所得÷所得割納税義務者数）。
- 総務省「住民基本台帳人口移動報告 2025年」市区町村別・年齢5歳階級別転入超過数。1,000人あたりの分母は令和7年国勢調査速報人口。
- 総務省「令和2年国勢調査」人口等基本集計（世帯の家族類型・住宅の所有関係・建て方）、大阪府「令和2年国勢調査 従業地・通学地集計」（15歳以上の就業者＋通学者、常住地ベース）、大阪府「令和7年国勢調査 速報」。
- 総務省・経済産業省「令和3年経済センサス‐活動調査」産業小分類別事業所数（68 不動産取引業、064 建築工事業（木造除く）＋065 木造建築工事業）。人口1万人あたりの分母は令和2年国勢調査人口。宅地建物取引業者数は国交省検索システムを再集計した民間サイト（JFSC、2026年4月）による参考値。
- 大阪府「令和7年度 大阪府統計年鑑」9-1 JR各駅別乗車人員（2024年度）・9-2 私鉄各駅別乗降人員（2024年）。
- 国土交通省住宅局「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」（令和7年6月）。注文住宅は全国、その他は三大都市圏。
- 住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」集計表 第1表 地域別都道府県別主要指標（大阪府）。