株式会社Shido 調査レポート不動産業界向けマーケティング資料〈大阪府摂津市〉人口・世帯・住宅ストック・地価・着工・競合の基礎資料（2026年9月版）
摂津市で注文住宅・分譲住宅・不動産仲介を手がける事業者が、広告の「誰に・どこで・何を」を決めるための共通データです。特定の企業を前提にせず、住民基本台帳を町単位まで分解し、住宅ストック・地価・着工・中古流通・競合の母数を北摂・北河内の市町と並べています。各図は数値にカーソルを合わせると内訳が表示されます。
2020年比 −290人
住宅一次取得の中心層
一戸建率 41.9%
前年比 +3.4%
持家91・分譲605
人口と地域別の分布
人口は約8.6万人（2025年9月末）。市役所のある中部地域が32.1%で最も多く、南東部地域29.3%、北部地域21.9%、南西部地域16.7%が続きます。人口は約10年でほぼ横ばい、世帯数は4,842増えています。
人口の推移
町別人口（全35町）
年齢構成と住宅取得層の分布
最大の塊は50代（15.7%）。住宅一次取得の中心となる30〜49歳は25.4%（21,972人）、0〜14歳は12.0%、65歳以上は25.4%です。
- 30代より40代が厚い：30代10,622人（12.3%）、40代11,350人（13.1%）。2025年は30代が−58人、40代が−37人の転出超過です。
- 20代の流入が中心：20〜24歳+103人、25〜29歳+180人の転入超過。一方で0〜9歳は−78人と、子どものいる世帯は転出超過です。
- 高齢化の進む町：南別府町46.9%・鳥飼中41.0%・桜町36.7%・鳥飼上32.5%・鳥飼八防32.4%。上位5町のうち4町が安威川以南の別府・鳥飼にあります。
30〜49歳が多い町
町別の年齢構成
町別 × 年齢階級 × 性別 ヒートマップ
どの町に、どの年代の女性・男性が何人いるかを一枚で見る表です。全35町を地域ごとに人口の多い順で並べています。
世帯と住宅ストック
持ち家率57.9%は比較16市町中10位、一戸建率41.9%は同11位。住宅の53.9%が共同住宅です。2011年以降に建った住宅が24.1%あり、空き家率11.4%は比較16市町中12位と低めです。
- 住宅総数46,360戸のうち一戸建17,030戸、共同住宅21,930戸、長屋1,710戸。持ち家のうち一戸建は67.0%、共同住宅が28.9%です。
- 1980年以前の住宅は8,490戸（20.9%）。割合は比較16市町中11位です。空き家は5,280戸です。
- 世帯構成（2020年国勢調査）：単独世帯40.2%、夫婦と子の世帯26.6%、夫婦のみ19.4%、65歳以上単身12.1%。1世帯あたり2.14人。
持ち家率
一戸建の割合
空き家率
旧耐震（1980年以前）住宅の割合
所得と住宅取得の資金力
納税者1人あたり平均所得は358.0万円で府内43市町村中20位。比較16市町では12位で、四條畷市（358.8万円）とほぼ同水準、茨木市（413.3万円）より約55万円、吹田市（478.4万円）より約120万円低い水準です。
納税者1人あたり平均所得（府内比較）
大阪府で住宅を取得した世帯の資金計画（フラット35利用者、2024年度）
- 大阪府で土地付注文住宅を建てた世帯の所要資金は平均5,355万円（世帯年収732万円）。摂津市の住宅地平均地価17.4万円/㎡は比較16市町中9位（府内43市町村中9位）で、所得水準に比べると地価は高めです。
- 近畿レインズ2025年の中古戸建成約は平均2,566万円（67件、築22.8年）で、比較16市町中9位（府内35市町村中9位）。府平均の土地付注文住宅の半分以下で、中古戸建が現実的な選択肢になりやすい価格帯です。
人の流れ（転入・転出と通勤）
2025年は転入4,368人・転出4,204人で164人の転入超過。人数は比較16市町中13位、人口1,000人あたりでは1.90（同11位）です。20代が流入し、子育て世代は転出しています。
年齢別の転入超過（摂津市）
- 20〜24歳+103人・25〜29歳+180人：就職期の転入が中心です。15〜19歳も+49人です。
- 30代−58人（30〜34歳−1人、35〜39歳−57人）、40代−37人、0〜9歳−78人。子育て世帯は転出超過です。
- 50代−13人、60代+9人、70歳以上+7人と中高年の出入りは小さく、若い単身・夫婦世帯が入り、子育て期に市外へ住み替える流れが読み取れます。
人口1,000人あたりの転入超過（府内比較）
通勤・通学の行き先
- 府内の他市町村が48.4%、自市内が45.3%、他府県へは6.3%。昼夜間人口比率は111.3と100を超え、工場・物流施設に市外から働きに来る人が多い市です。
- JR京都線（千里丘）と阪急京都線（正雀・摂津市）で大阪市内・京都方面へ、大阪モノレールで北摂・北河内へつながります。大阪市内への通勤世帯と市内勤務の世帯の両方が対象になります。
主要駅の1日乗降人員
住宅市場（新築着工・地価・中古流通）
新設住宅着工は2024年度919戸（持家91・分譲605・貸家223）。5年前より65.9%増。住宅地の平均地価は17.4万円/㎡、前年比+3.4%と上昇が続いています（前年は+2.3%）。
新設住宅着工（世帯1,000あたり）
住宅地の平均地価（2026年地価公示）
中古住宅の成約状況（2025年1〜12月）
- 分譲は5年で209戸→605戸（約2.9倍）に増え、貸家は203戸→223戸、持家は142戸→91戸（−35.9%）と減っています。
- 着工に占める持家の比率は9.9%で比較15市町中14位。世帯あたりの着工は大阪市に次ぐ2位で、分譲が中心の市です。地価上昇率+3.4%は比較16市町中7位です。
- 中古マンションは年83件（48.55万円/㎡）が成約し、㎡単価は大阪市に次ぐ比較16市町中2位（府内35市町村中2位）、平均築年数は17.1年と新しめです。中古戸建は67件（平均2,566万円・築22.8年）です。
競合の母数
不動産取引業の事業所は47か所（人口1万人あたり5.37、比較16市町中9位）、建築工事業は55か所（同6.29、比較16市町中2位）です。
不動産取引業の事業所数（人口1万人あたり）
建築工事業の事業所数（人口1万人あたり）
- 宅地建物取引業者は90社（本店所在地ベース、民間集計の参考値）。比較16市町中13位です。
- 人口比で建築工事業は守口市に次ぐ多さですが、宅建業者の数は少なめです。仲介は吹田市・茨木市・大阪市など周辺市の事業者との競合になりやすいと言えます。
需要の規模と住宅取得者の行動
新設の持家91戸に大阪府の平均建設費を掛けると、市内の注文住宅の建築工事は年約29億円の規模です。
- 持家（注文住宅）91戸×3,162万円＝約29億円/年が、市内で建つ注文住宅の建築費の規模感です（土地代を含まない）。
- 分譲605戸は戸建とマンションの内訳が市町村別に公表されていません。分譲戸建の平均所要資金（大阪府・フラット35）は4,145万円です。
- 注文住宅の施工者の探し方は住宅展示場50.8%・インターネット46.6%・知人の紹介25.1%。分譲戸建はインターネット61.8%・不動産業者46.0%です。
施工者・物件を探した方法
注文住宅を選んだ理由
マーケティングへの示唆
データから機械的に導ける範囲の示唆です。貴社の商品（注文・規格・分譲・仲介）、価格帯、施工エリアにより優先順位は変わります。
新築は分譲が主役
分譲の着工は5年で209戸から605戸へ増え、世帯あたりの着工は比較15市町中2位です。持家比率9.9%（同14位）と合わせ、新築は分譲住宅・マンションが中心の市です。
北部・中部に子育て世帯
北部地域は30〜49歳30.1%・0〜14歳13.7%で市内最高。千里丘新町は0〜9歳が24.3%です。千里丘・正雀・南千里丘の周辺が子育て世帯向けの配布の中心になります。
安威川以南は住み替え・建替え
南西部地域は65歳以上29.5%、南別府町46.9%・鳥飼中41.0%など高齢化の進む町が南部に集まります。高齢世帯の住み替え・売却相談、建替えの需要が見込まれる地域です。
中古マンションは北摂並みの価格
中古マンションの㎡単価48.55万円は大阪市に次ぐ比較2位で、吹田市（47.92万円）を上回ります。平均築17.1年と新しく、築浅マンションの売買仲介の単価が高い市です。
子育て世帯の転出を市内購入へ
20代は+283人の転入超過ですが、30代−58人・0〜9歳−78人と子育て期に転出しています。賃貸で入った世帯が市内で買える選択肢を示すことが引き止めにつながります。
仲介は周辺市との競合
宅建業者は90社で比較16市町中13位と少なく、不動産取引業の事業所も人口比で中位です。市内に地場の仲介が少ない分、地域に密着した査定・売却の訴求が届きやすいと言えます。
広告は千里丘・正雀・摂津市の3駅
JR千里丘（乗車19,806人）と阪急正雀（乗降18,950人）が上位で、摂津市駅が続きます。北部・中部は駅周辺、南部はモノレール南摂津駅と生活道路沿いで訴求を分けるのが効率的です。
貴社のデータをお預かりできれば、ここから先を「貴社専用の戦略」にできます
本資料は公的統計だけで作った摂津市全体の地図です。ここに貴社の反響・契約の実績を重ねると、「どの町の・どの世帯に・どの媒体で」を数字の根拠つきでご提案できます。以下のうち、ご用意いただけるものからで結構です。
① 契約・引渡し顧客の台帳
従前の住所（町名まで）・世帯主年齢・家族構成・土地の有無。本資料の町別人口と重ね、契約が多い町・30〜40代が多いのに取れていない町を特定します。
② 反響データ（資料請求・来場予約）
媒体別（ポータルサイト・自社サイト・展示場・チラシ・紹介）の反響数と月別推移。媒体ごとの反響単価と来場率を出し、予算配分を組み替えます。
③ 商談から契約までの記録
予算帯・希望エリア・土地探しの有無と成約率。どの予算帯・どのエリアの客で勝てているかを把握し、地価と所得の水準（第4・6章）に合わせた商品と訴求を設計します。
④ 過去の広告実績
ポスティング・折込の配布エリアと部数、Web広告の配信地域と結果、ポータルの掲載費。効いたエリア・効かなかったエリアを町別データと照合し、次の配布範囲を決めます。
⑤ Webサイト・Googleビジネスプロフィール・LINE
サイトの流入経路と地域、GBPの検索表示・経路検索・電話数、LINE友だち数。「摂津市 注文住宅」「摂津市 土地」等の検索需要のうち貴社が取れている割合を推定します。
⑥ 施主アンケート（知ったきっかけ・決め手）
全国調査（展示場50.8%・インターネット46.6%・紹介25.1%）を貴社の実態に置き換え、OB紹介・見学会・Webの費用対効果を比べられるようにします。
お預かりした後の進め方 ①〜⑥のうち揃ったものから、町別の反響・契約マップ、媒体別の反響単価表、次期の配布エリア案を作り、2〜3週間で「貴社版」の資料としてお返しします。個人情報は町名・年代などに集計した形で扱い、氏名・番地までの情報はお預かりしません。
データの出所と注意事項
数値は各出典の公表値、または公表値からの計算値です。
- 摂津市「統計要覧 令和7年度版」町丁・年齢・男女別人口（令和7年9月30日現在、住民基本台帳）、「町丁字別人口及び世帯数」（各年12月末・令和8年8月末）。https://www.city.settsu.osaka.jp/soshiki/soumubu/soumuka/toukeiyouran/h00_11/30521.html https://www.city.settsu.osaka.jp/soshiki/soumubu/soumuka/toukeidata/1922.html 摂津市「都市計画マスタープラン」（令和6年1月改定）第6章 地域別構想。https://www.city.settsu.osaka.jp/soshiki/kensetsubu/toshikeikakuka/toshikeiaku/23484.html
- 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」住宅及び世帯に関する基本集計 第1-2表・第5-3表・第8-4表・第9-2表（2023年10月1日）。市区町村値は標本調査による推計値。
- 国土交通省「建築着工統計調査」新設住宅着工戸数・利用関係別（e-Stat 社会・人口統計体系 市区町村データ、2024年度・2019年度）。世帯1,000あたりの分母は令和7年国勢調査速報の世帯数（大阪市の区別は住民基本台帳世帯数）。
- 大阪府「令和8年地価公示価格一覧表」「令和8年地価公示の結果について」（2026年1月1日）。平均価格は住宅地標準地の単純平均（Shido算出、国・府は市区町村別平均価格を公表していない）。変動率は府公表値。
- 近畿レインズ（公益社団法人近畿圏不動産流通機構）マンスリーレポート集計表 2025年12月度。2025年1〜12月の月次値を合算したShido算出値。
- 総務省「令和7年度 市町村税課税状況等の調」第11表（課税対象所得÷所得割納税義務者数）。
- 総務省「住民基本台帳人口移動報告 2025年」市区町村別・年齢5歳階級別転入超過数。1,000人あたりの分母は令和7年国勢調査速報人口。
- 総務省「令和2年国勢調査」人口等基本集計（世帯の家族類型・住宅の所有関係・建て方）、大阪府「令和2年国勢調査 従業地・通学地集計」（15歳以上の就業者＋通学者、常住地ベース）、大阪府「令和7年国勢調査 速報」。
- 総務省・経済産業省「令和3年経済センサス‐活動調査」産業小分類別事業所数（68 不動産取引業、064 建築工事業（木造除く）＋065 木造建築工事業）。人口1万人あたりの分母は令和2年国勢調査人口。宅地建物取引業者数は国交省検索システムを再集計した民間サイト（JFSC、2026年4月）による参考値。
- 大阪府「令和7年度 大阪府統計年鑑」9-1 JR各駅別乗車人員（2024年度）・9-2 私鉄各駅別乗降人員（2024年）。
- 国土交通省住宅局「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」（令和7年6月）。注文住宅は全国、その他は三大都市圏。
- 住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」集計表 第1表 地域別都道府県別主要指標（大阪府）。