不動産業界向けマーケティング資料〈大阪府大阪市〉人口・世帯・住宅ストック・地価・着工・競合の基礎資料（2026年9月版）

人口とエリア別の分布

人口は約281万人で、10年間で約11.9万人（4.4%）増えました。世帯数は約23万世帯（16.0%）増え、1世帯あたり1.68人と単身・少人数世帯が増加の中心です。増加は都心6区に集中し、周辺区では減少している区もあります。

人口の推移

区別人口（全24区）

年齢構成と住宅取得層の分布

最大の塊は50代（15.1%）ですが、20代14.4%・30代13.6%・40代13.2%と若い世代が厚いのが大阪市の特徴です。30〜49歳は26.9%（754,098人）、0〜14歳は10.0%、65歳以上は23.9%です。

30〜49歳が多い区

区別の年齢構成

区別 × 年齢階級 × 性別 ヒートマップ

どの区に、どの年代の女性・男性が何人いるかを一枚で見る表です。全24区をエリアごとに人口の多い順で並べています。

世帯と住宅ストック

市全体の持ち家率は40.1%、一戸建率22.6%と比較16市町で最も低く、空き家率16.1%は守口市・門真市に次いで高い水準です。ただし区による差が大きく、阿倍野区・西淀川区・鶴見区・此花区は持ち家率5割以上、生野区・東住吉区は一戸建が4割以上を占めます。

• 市の住宅総数1,827,900戸のうち一戸建344,200戸、共同住宅1,142,500戸。持ち家の51.6%が共同住宅（分譲マンション）です。
• 旧耐震（1980年以前）の割合は大正区28.8%・住之江区27.6%・港区27.1%・旭区25.8%が高く、浪速区10.0%・中央区10.4%は低い。2011年以降の住宅は西区35.7%・中央区33.1%・北区32.5%と都心で高い比率です。
• 空き家率は西成区25.9%・生野区22.8%が突出し、北区11.1%・鶴見区11.3%・西区11.5%は低い水準です。

所得と住宅取得の資金力

納税者1人あたり平均所得は398.0万円で府内43市町村中7位。北摂（箕面・吹田・豊中）より約80〜90万円低く、守口市・門真市・大東市など東部の市より高い水準です。区による差は大きいと考えられますが、区別の値は本資料の出典には含まれていません。

納税者1人あたり平均所得（府内比較）

大阪府で住宅を取得した世帯の資金計画（フラット35利用者、2024年度）

• 大阪府で土地付注文住宅を建てた世帯の所要資金は平均5,355万円（土地2,193万円）。大阪市の住宅地平均地価30.1万円/㎡では土地2,193万円で約73㎡。都心区では戸建用地の取得そのものが難しく、注文住宅は建替えと周辺区が中心です。
• 近畿レインズ2025年の成約は、中古マンション5,963件（平均4,282万円・71.0万円/㎡）、中古戸建1,172件（平均3,669万円・土地80㎡）、新築戸建214件（平均4,249万円・土地72㎡）。市内の住宅流通の主役は中古マンションです。

人の流れ（転入・転出と通勤）

2025年は転入201,447人・転出191,606人で9,841人の転入超過（人口1,000人あたり3.50）。転入超過の大半は20代で、30代と子どもは転出超過です。

人口1,000人あたりの転入超過（府内比較）

住宅市場（新築着工・地価・中古流通）

新設住宅着工は2024年度35,824戸（持家1,300・分譲11,440・貸家等23,084）で、5年前より17.1%増。ただし持家（注文住宅）は1,591戸→1,300戸（−18.3%）と減り、着工の96%が分譲マンションと賃貸です。住宅地の平均地価は30.1万円/㎡、前年比+6.5%です。

新設住宅着工（世帯1,000あたり）

住宅地の平均地価（2026年地価公示）

中古住宅の成約状況（2025年1〜12月）

• 持家着工は周辺区に集中：東住吉・阿倍野・旭・平野・城東・生野の6区で619戸と、市全体の持家1,300戸の約半分です。
• 地価の二極化：都心区は+9〜11%の上昇、平野・生野・大正は+4%前後。周辺区は地価水準・上昇率とも北摂並みか下回り、戸建取得の現実的な選択肢になっています。
• 中古戸建の成約件数は生野区109件・西成区103件・東住吉区82件・平野区80件が多く、周辺区では中古戸建と長屋の流通が厚い市場です。

競合の母数

不動産取引業の事業所は3,368か所（人口1万人あたり12.24）で比較市町の中で突出しています（2位の池田市7.14の約1.7倍）。建築工事業は1,571か所（同5.71）です。

• 宅地建物取引業者は8,981社（本店所在地ベース、民間集計の参考値）。府内の業者の過半が大阪市に本店を置いています。
• 業者数が多い一方、区ごとに得意領域（都心のマンション仲介、周辺区の戸建・建替え・買取再販）が分かれる市場で、エリアを絞った専門性の打ち出しが有効です。

需要の規模と住宅取得者の行動

新設の持家1,300戸に大阪府の平均建設費を掛けると、市内の注文住宅の建築工事は年約40億円の規模です。分譲11,440戸の多くは分譲マンションです。

施工者・物件を探した方法

注文住宅を選んだ理由

マーケティングへの示唆

データから機械的に導ける範囲の示唆です。貴社の商品（注文・規格・分譲・仲介）、価格帯、施工エリアにより優先順位は変わります。

データの出所と注意事項

数値は各出典の公表値、または公表値からの計算値です。

1. 大阪市「住民基本台帳人口・外国人住民人口」行政区別・男女別・5歳階級別人口及び世帯数（令和8年6月末日現在、各年6月末）。https://www.city.osaka.lg.jp/shimin/page/0000006893.html
2. 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」住宅及び世帯に関する基本集計 第1-2表・第5-3表・第8-4表・第9-2表（2023年10月1日）。市区町村値は標本調査による推計値。
3. 国土交通省「建築着工統計調査」新設住宅着工戸数・利用関係別（e-Stat 社会・人口統計体系 市区町村データ、2024年度・2019年度）。世帯1,000あたりの分母は令和7年国勢調査速報の世帯数（大阪市の区別は住民基本台帳世帯数）。
4. 大阪府「令和8年地価公示価格一覧表」「令和8年地価公示の結果について」（2026年1月1日）。平均価格は住宅地標準地の単純平均（Shido算出、国・府は市区町村別平均価格を公表していない）。変動率は府公表値。
5. 近畿レインズ（公益社団法人近畿圏不動産流通機構）マンスリーレポート集計表 2025年12月度。2025年1〜12月の月次値を合算したShido算出値。
6. 総務省「令和7年度 市町村税課税状況等の調」第11表（課税対象所得÷所得割納税義務者数）。
7. 総務省「住民基本台帳人口移動報告 2025年」市区町村別・年齢5歳階級別転入超過数。1,000人あたりの分母は令和7年国勢調査速報人口。
8. 総務省「令和2年国勢調査」人口等基本集計（世帯の家族類型・住宅の所有関係・建て方）、大阪府「令和2年国勢調査 従業地・通学地集計」（15歳以上の就業者＋通学者、常住地ベース）、大阪府「令和7年国勢調査 速報」。
9. 総務省・経済産業省「令和3年経済センサス‐活動調査」産業小分類別事業所数（68 不動産取引業、064 建築工事業（木造除く）＋065 木造建築工事業）。人口1万人あたりの分母は令和2年国勢調査人口。宅地建物取引業者数は国交省検索システムを再集計した民間サイト（JFSC、2026年4月）による参考値。
10. 大阪府「令和7年度 大阪府統計年鑑」9-1 JR各駅別乗車人員（2024年度）・9-2 私鉄各駅別乗降人員（2024年）。
11. 国土交通省住宅局「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」（令和7年6月）。注文住宅は全国、その他は三大都市圏。
12. 住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」集計表 第1表 地域別都道府県別主要指標（大阪府）。