株式会社Shido 調査レポート不動産業界向けマーケティング資料〈大阪府寝屋川市〉人口・世帯・住宅ストック・地価・着工・競合の基礎資料（2026年9月版）
寝屋川市で注文住宅・分譲住宅・不動産仲介を手がける事業者が、広告の「誰に・どこで・何を」を決めるための共通データです。特定の企業を前提にせず、住民基本台帳を町単位まで分解し、住宅ストック・地価・着工・中古流通・競合の母数を府内の近隣市と並べています。各図は数値にカーソルを合わせると内訳が表示されます。
2021年比 −8,221人
住宅一次取得の中心層
一戸建率 51.6%
前年比 +2.6%
持家246・分譲256
人口と地域別の分布
人口は222,247人。6地域に12〜21%ずつ分散し、中央部（寝屋川市駅周辺）が最大です。人口は10年で約1万6千人（6.6%）減った一方、世帯数は5千世帯増えており、高齢単身・夫婦のみ世帯の増加による世帯の小型化が進んでいます。
人口の推移
町別人口（上位40町）
年齢構成と住宅取得層の分布
最大の塊は50代（17.3%）。住宅一次取得の中心となる30〜49歳は21.5%（47,687人）、0〜14歳は10.4%、65歳以上は30.1%と、6市の中で高齢化が最も進んでいます。
- 30代が薄い：30代21,842人（9.8%）、40代25,845人（11.6%）に対し、50代は38,398人。今後10年で住宅取得年齢に入る層が、現在の50代より大幅に少ない構造です。
- 転入は全年代でプラス：2025年は25〜29歳+102人・30代+165人・40代+94人と、20代後半から40代まで転入超過。ただし0〜9歳は+12人にとどまり、子連れ世帯の流入は枚方・交野より弱い状況です。
- 新しい住宅地に子育て世帯が集中：幸町（30〜49歳36.4%・0〜9歳20.6%）、河北西町（31.1%・18.3%）、明和（28.0%・15.0%）は、市平均を大きく上回ります。
30〜49歳が多い町（上位40町）
町別の年齢構成
町別 × 年齢階級 × 性別 ヒートマップ
どの町に、どの年代の女性・男性が何人いるかを一枚で見る表です。全142町を地域ごとに人口の多い順で並べています。
世帯と住宅ストック
持ち家率63.8%・一戸建率51.6%は府内の中位。特徴は1980年以前の住宅が26.9%（26,850戸）と比較16市町で2番目に多く、2011年以降の住宅が13.5%と最も少ないことで、ストックの更新が遅れている市です。
- 住宅総数116,110戸のうち一戸建51,500戸、長屋3,500戸、共同住宅44,740戸。持ち家の74.1%が一戸建です。
- 空き家率13.3%（15,450戸）は比較市町の中位よりやや高め。旧耐震の戸建・長屋は今後の空き家予備群になりやすい層です。
- 世帯構成（2020年国勢調査）：単独世帯33.4%、夫婦と子の世帯26.8%、夫婦のみ21.5%、65歳以上単身14.7%。1世帯あたり2.23人。
持ち家率
一戸建の割合
空き家率
旧耐震（1980年以前）住宅の割合
所得と住宅取得の資金力
納税者1人あたり平均所得は341.3万円で府内43市町村中29位。枚方市・交野市より約32万円低く、守口市・大東市・門真市と同じ水準帯です。
納税者1人あたり平均所得（府内比較）
大阪府で住宅を取得した世帯の資金計画（フラット35利用者、2024年度）
- 大阪府で土地付注文住宅を建てた世帯の所要資金は平均5,355万円（世帯年収732万円）。所得水準から見て、寝屋川市では建売・中古＋リフォーム・規格住宅など総額を抑えた選択肢の比重が大きいと考えられます。
- 近畿レインズ2025年の中古戸建成約は平均1,995万円（192件、築27.8年）。比較市町の中では低い価格帯で、2,000万円前後で戸建が手に入ることが寝屋川市の住宅市場の基準になっています。
人の流れ（転入・転出と通勤）
2025年は転入7,590人・転出6,990人で600人の転入超過（人口1,000人あたり2.70）。人口は減少が続いていますが、社会移動（転入−転出）はプラスです。
年齢別の転入超過（寝屋川市）
- 25〜49歳の転入超過は+361人（25〜29歳102、30代165、40代94）。大阪市への通勤圏で、北摂・大阪市より価格の低い住宅地として選ばれていると考えられます。
- 0〜9歳は+12人とほぼ均衡。単身・夫婦のみの転入が中心で、子育て世帯の吸引力は隣接する枚方市（+360人）・交野市（+220人）に劣ります。
- 人口1,000人あたりの転入超過2.70は、枚方市1.88より高く、交野市7.13より低い水準です。
人口1,000人あたりの転入超過（府内比較）
通勤・通学の行き先
- 府内他市への通勤・通学が48.8%と、自市内（45.4%）を上回ります。他府県は5.8%。
- 京阪本線で大阪市内へ直結する立地で、「大阪市内に通える戸建」が寝屋川市の住宅の基本的な価値です。
主要駅の1日乗降人員
住宅市場（新築着工・地価・中古流通）
新設住宅着工は2024年度1,035戸（持家246・分譲256・貸家533）。5年前より23.0%減で、世帯1,000あたり10.0戸は比較市町で2番目に少ない水準です。住宅地の平均地価は13.5万円/㎡（前年比+2.6%）。
新設住宅着工（世帯1,000あたり）
住宅地の平均地価（2026年地価公示）
中古住宅の成約状況（2025年1〜12月）
- 持家着工は5年で314戸→246戸（−21.7%）、分譲は547戸→256戸（−53%）と半減。新築の供給そのものが細っています。
- 地価の上昇率+2.6%は枚方市（+1.9%）・交野市（+1.2%）を上回り、大阪市寄りの利便性が価格に反映され始めていると読めます。
- 中古戸建は年192件・中古マンションは187件が成約。新築着工（持家＋分譲502戸）に対し中古成約が379件と、既存住宅の流通が新築に近い規模になっています。
競合の母数
不動産取引業の事業所は110か所（人口1万人あたり4.79）、建築工事業は114か所（同4.96）で、いずれも比較市町の中位です。
不動産取引業の事業所数（人口1万人あたり）
建築工事業の事業所数（人口1万人あたり）
- 宅地建物取引業者は252社（本店所在地ベース、民間集計の参考値）。人口1万人あたりでは比較市町の中位です。
- 新築の供給が細る中で、建替え・リフォーム・買取再販が地場業者にとっての事業機会になります。
需要の規模と住宅取得者の行動
新設の持家246戸に大阪府の平均建設費を掛けると、市内の注文住宅の建築工事は年約80億円の規模です。
- 持家（注文住宅）246戸×3,162万円＝約78億円/年が、市内で建つ注文住宅の建築費の規模感です（土地代を含まない）。
- 分譲256戸は戸建とマンションの内訳が市町村別に公表されていません。分譲戸建の平均所要資金（大阪府・フラット35）は4,145万円です。
- 注文住宅の施工者の探し方は住宅展示場50.8%・インターネット46.6%・知人の紹介25.1%。分譲戸建はインターネット61.8%・不動産業者46.0%です。
施工者・物件を探した方法
注文住宅を選んだ理由
マーケティングへの示唆
データから機械的に導ける範囲の示唆です。貴社の商品（注文・規格・分譲・仲介）、価格帯、施工エリアにより優先順位は変わります。
最大の需要は建替え・住み替え
1980年以前の住宅が26,850戸（26.9%）で比較市町2位、2011年以降の住宅は最少。旧耐震戸建の建替え・耐震改修・売却が、新規取得に並ぶ規模の市場になり得ます。高齢単身14.7%の世帯構成と合わせ、相続・住み替え相談の窓口が集客の起点になります。
価格帯は2,000万〜4,000万円台
平均所得341万円、中古戸建の成約平均1,995万円。総額4,000万円前後の建売・規格住宅と、中古＋リフォームが主戦場です。注文住宅は総額の明示と資金計画の提示が前提になります。
20代後半〜40代の転入を取り込む
25〜49歳は+361人の転入超過。大阪市への通勤圏として選ばれていると考えられます。「大阪市内へ◯分の戸建」という通勤利便の訴求と、北摂・大阪市との価格比較が効く層です。
子育て世帯は新しい住宅地に集中
幸町・河北西町・明和は0〜9歳比率が15〜21%。新規供給のあった町に子育て世帯が集まるため、分譲地・建替え地の周辺町への重点配布が有効です。
高齢化住宅地の売却物件を仕入れに
寝屋新町52.7%・三井が丘45.6%・太秦桜が丘42.7%など、65歳以上が4〜5割の住宅地があります。査定・買取の告知を継続し、建替え用地・再販物件の仕入れにつなげられます。
広告の単位は京阪3駅の商圏
寝屋川市駅・香里園駅・萱島駅で人の流れが分かれます。香里園周辺（北西部）、寝屋川市駅周辺（中央部）、萱島・南部の商圏ごとに配布・配信を設計するのが実態に合います。
中古流通が新築に並ぶ市
中古成約379件に対し新築（持家＋分譲）502戸。仲介とリフォーム・建替えを一体で提案できる会社が顧客を取りやすい構造です。
Webの比重を上げる
分譲戸建はインターネット61.8%、不動産業者46.0%で見つけられています。ポータル掲載と自社サイトの物件情報の鮮度が集客を左右し、紙媒体はQRコードでWebへ誘導する設計が合います。
貴社のデータをお預かりできれば、ここから先を「貴社専用の戦略」にできます
本資料は公的統計だけで作った寝屋川市全体の地図です。ここに貴社の反響・契約の実績を重ねると、「どの町の・どの世帯に・どの媒体で」を数字の根拠つきでご提案できます。以下のうち、ご用意いただけるものからで結構です。
① 契約・引渡し顧客の台帳
従前の住所（町名まで）・世帯主年齢・家族構成・土地の有無。本資料の町別人口と重ね、契約が多い町・30〜40代が多いのに取れていない町を特定します。
② 反響データ（資料請求・来場予約）
媒体別（ポータルサイト・自社サイト・展示場・チラシ・紹介）の反響数と月別推移。媒体ごとの反響単価と来場率を出し、予算配分を組み替えます。
③ 商談から契約までの記録
予算帯・希望エリア・土地探しの有無と成約率。どの予算帯・どのエリアの客で勝てているかを把握し、地価と所得の水準（第4・6章）に合わせた商品と訴求を設計します。
④ 過去の広告実績
ポスティング・折込の配布エリアと部数、Web広告の配信地域と結果、ポータルの掲載費。効いたエリア・効かなかったエリアを町別データと照合し、次の配布範囲を決めます。
⑤ Webサイト・Googleビジネスプロフィール・LINE
サイトの流入経路と地域、GBPの検索表示・経路検索・電話数、LINE友だち数。「寝屋川市 注文住宅」「寝屋川市 土地」等の検索需要のうち貴社が取れている割合を推定します。
⑥ 施主アンケート（知ったきっかけ・決め手）
全国調査（展示場50.8%・インターネット46.6%・紹介25.1%）を貴社の実態に置き換え、OB紹介・見学会・Webの費用対効果を比べられるようにします。
お預かりした後の進め方 ①〜⑥のうち揃ったものから、町別の反響・契約マップ、媒体別の反響単価表、次期の配布エリア案を作り、2〜3週間で「貴社版」の資料としてお返しします。個人情報は町名・年代などに集計した形で扱い、氏名・番地までの情報はお預かりしません。
データの出所と注意事項
数値は各出典の公表値、または公表値からの計算値です。
- 寝屋川市「毎月1日現在の人口統計」町別年齢別人口・町別人口世帯数・過去統計（令和8年9月1日現在、住民基本台帳）。https://www.city.neyagawa.osaka.jp/organization_list/somu/soumuka/tokei/tokeisho/1376547501594.html 寝屋川市「都市計画マスタープラン（2022年3月改定）」地域別構想。
- 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」住宅及び世帯に関する基本集計 第1-2表・第5-3表・第8-4表・第9-2表（2023年10月1日）。市区町村値は標本調査による推計値。
- 国土交通省「建築着工統計調査」新設住宅着工戸数・利用関係別（e-Stat 社会・人口統計体系 市区町村データ、2024年度・2019年度）。世帯1,000あたりの分母は令和7年国勢調査速報の世帯数（大阪市の区別は住民基本台帳世帯数）。
- 大阪府「令和8年地価公示価格一覧表」「令和8年地価公示の結果について」（2026年1月1日）。平均価格は住宅地標準地の単純平均（Shido算出、国・府は市区町村別平均価格を公表していない）。変動率は府公表値。
- 近畿レインズ（公益社団法人近畿圏不動産流通機構）マンスリーレポート集計表 2025年12月度。2025年1〜12月の月次値を合算したShido算出値。
- 総務省「令和7年度 市町村税課税状況等の調」第11表（課税対象所得÷所得割納税義務者数）。
- 総務省「住民基本台帳人口移動報告 2025年」市区町村別・年齢5歳階級別転入超過数。1,000人あたりの分母は令和7年国勢調査速報人口。
- 総務省「令和2年国勢調査」人口等基本集計（世帯の家族類型・住宅の所有関係・建て方）、大阪府「令和2年国勢調査 従業地・通学地集計」（15歳以上の就業者＋通学者、常住地ベース）、大阪府「令和7年国勢調査 速報」。
- 総務省・経済産業省「令和3年経済センサス‐活動調査」産業小分類別事業所数（68 不動産取引業、064 建築工事業（木造除く）＋065 木造建築工事業）。人口1万人あたりの分母は令和2年国勢調査人口。宅地建物取引業者数は国交省検索システムを再集計した民間サイト（JFSC、2026年4月）による参考値。
- 大阪府「令和7年度 大阪府統計年鑑」9-1 JR各駅別乗車人員（2024年度）・9-2 私鉄各駅別乗降人員（2024年）。
- 国土交通省住宅局「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」（令和7年6月）。注文住宅は全国、その他は三大都市圏。
- 住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」集計表 第1表 地域別都道府県別主要指標（大阪府）。