株式会社Shido 調査レポート不動産業界向けマーケティング資料〈大阪府守口市〉人口・世帯・住宅ストック・地価・着工・競合の基礎資料（2026年9月版）
守口市で注文住宅・分譲住宅・不動産仲介を手がける事業者が、広告の「誰に・どこで・何を」を決めるための共通データです。特定の企業を前提にせず、住民基本台帳を町単位まで分解し、住宅ストック・地価・着工・中古流通・競合の母数を北河内・中河内の市町と並べています。各図は数値にカーソルを合わせると内訳が表示されます。
2020年比 −2,752人
住宅一次取得の中心層
一戸建率 46.4%
前年比 +5.4%
持家142・分譲440
人口と地域別の分布
人口は約14.1万人（2025年9月末）。中心市街地を含む第一中・さつき学園校区が26.2%で最も多く、樟風中学校区18.4%、庭窪中学校区13.8%が続きます。人口は約10年で3,680人減った一方、世帯数は5,382増えています。
人口の推移
町別人口（上位40町）
年齢構成と住宅取得層の分布
最大の塊は50代（16.1%）。住宅一次取得の中心となる30〜49歳は23.5%（33,152人）、0〜14歳は11.1%、65歳以上は28.0%です。
- 30代と40代がほぼ同じ厚さ：30代16,404人（11.7%）、40代16,748人（11.9%）。2025年は30代が+67人の転入超過で、40代は−3人とほぼ均衡です。
- 20代の流入が中心：20〜24歳+316人、25〜29歳+257人の転入超過。一方で0〜9歳は−31人と、子どものいる世帯はわずかに転出超過です。
- 高齢化の進む町：河原町45.2%・外島町37.9%・寺内町36.3%・平代町36.2%・東光町36.2%。京阪沿線の古くからの市街地と淀川寄りの町に65歳以上の比率が高い町が見られます。
30〜49歳が多い町（上位40町）
町別の年齢構成
町別 × 年齢階級 × 性別 ヒートマップ
どの町に、どの年代の女性・男性が何人いるかを一枚で見る表です。全87町を地域ごとに人口の多い順で並べています。
世帯と住宅ストック
持ち家率59.6%・一戸建率46.4%はいずれも比較16市町中12位。住宅の49.4%が共同住宅です。空き家率17.1%は比較16市町中2位（府内でも2位）と高い水準です。
- 住宅総数80,980戸のうち一戸建30,940戸、共同住宅32,950戸、長屋2,800戸。持ち家のうち一戸建は68.3%、共同住宅が28.0%です。
- 1980年以前の住宅は13,640戸（20.4%）。割合は比較16市町中13位と低めです。一方で空き家は13,820戸あります。
- 世帯構成（2020年国勢調査）：単独世帯42.2%、夫婦と子の世帯23.8%、夫婦のみ19.1%、65歳以上単身15.7%。1世帯あたり2.07人。
持ち家率
一戸建の割合
空き家率
旧耐震（1980年以前）住宅の割合
所得と住宅取得の資金力
納税者1人あたり平均所得は347.1万円で府内43市町村中24位。比較16市町では10位で、東大阪市（351.3万円）・羽曳野市（342.3万円）とほぼ同水準、大阪市（398.0万円）より約51万円低い水準です。
納税者1人あたり平均所得（府内比較）
大阪府で住宅を取得した世帯の資金計画（フラット35利用者、2024年度）
- 大阪府で土地付注文住宅を建てた世帯の所要資金は平均5,355万円（世帯年収732万円）。守口市の住宅地平均地価18.8万円/㎡は比較16市町で大阪市に次ぐ2位で、土地から建てる場合は所得水準に比べて地価の負担が重い市です。
- 近畿レインズ2025年の中古戸建成約は平均2,503万円（76件、築26.1年）で、比較16市町中3位（府内35市町村中10位）。府平均の土地付注文住宅の半分以下で、中古戸建が現実的な選択肢になりやすい価格帯です。
人の流れ（転入・転出と通勤）
2025年は転入6,355人・転出5,715人で640人の転入超過。人数は比較16市町中5位、人口1,000人あたりでは4.55（同4位）です。20代が流入の中心です。
年齢別の転入超過（守口市）
- 20〜24歳+316人・25〜29歳+257人：就職期の転入が中心です。15〜19歳も+57人です。
- 30代+67人（30〜34歳+92人、35〜39歳−25人）。0〜9歳は−31人、40代は−3人と、子育て世帯の出入りはほぼ均衡しています。
- 50代−33人、70歳以上+45人。若い単身・夫婦世帯が入り、子育て期にはほぼ入れ替わる流れが読み取れます。
人口1,000人あたりの転入超過（府内比較）
通勤・通学の行き先
- 府内の他市町村が53.0%で、自市内42.3%を上回ります。他府県へは4.7%。昼夜間人口比率は92.6。
- 京阪本線と谷町線で大阪市内へ直結し、大日からは大阪モノレールで北摂方面にもつながります。大阪市内への通勤世帯が主な対象になります。
主要駅の1日乗降人員
住宅市場（新築着工・地価・中古流通）
新設住宅着工は2024年度856戸（持家142・分譲440・貸家274）。5年前より2.3%減。住宅地の平均地価は18.8万円/㎡、前年比+5.4%と上昇が続いています。
新設住宅着工（世帯1,000あたり）
住宅地の平均地価（2026年地価公示）
中古住宅の成約状況（2025年1〜12月）
- 分譲は5年で233戸→440戸（+88.8%）と増え、貸家は471戸→274戸（−41.8%）、持家は172戸→142戸（−17.4%）と減っています。
- 着工に占める持家の比率は16.6%で比較16市町中12位。分譲が中心の市で、地価上昇率+5.4%は大阪市に次ぐ比較16市町中2位（府内43市町村中2位）です。
- 中古マンションは年110件（43.02万円/㎡）が成約し、㎡単価は比較16市町で大阪市・摂津市に次ぐ3位。中古戸建は76件（平均2,503万円・築26.1年）です。
競合の母数
不動産取引業の事業所は95か所（人口1万人あたり6.64、比較16市町中4位）、建築工事業は99か所（同6.92、比較16市町中3位）です。
不動産取引業の事業所数（人口1万人あたり）
建築工事業の事業所数（人口1万人あたり）
- 宅地建物取引業者は214社（本店所在地ベース、民間集計の参考値）。比較16市町中7位です。
- 人口比では不動産取引業・建築工事業とも比較16市町の上位で、市内の地場事業者どうしの競合が多い市です。大阪市に本拠を置く事業者も商圏に入ります。
需要の規模と住宅取得者の行動
新設の持家142戸に大阪府の平均建設費を掛けると、市内の注文住宅の建築工事は年約45億円の規模です。
- 持家（注文住宅）142戸×3,162万円＝約45億円/年が、市内で建つ注文住宅の建築費の規模感です（土地代を含まない）。
- 分譲440戸は戸建とマンションの内訳が市町村別に公表されていません。分譲戸建の平均所要資金（大阪府・フラット35）は4,145万円です。
- 注文住宅の施工者の探し方は住宅展示場50.8%・インターネット46.6%・知人の紹介25.1%。分譲戸建はインターネット61.8%・不動産業者46.0%です。
施工者・物件を探した方法
注文住宅を選んだ理由
マーケティングへの示唆
データから機械的に導ける範囲の示唆です。貴社の商品（注文・規格・分譲・仲介）、価格帯、施工エリアにより優先順位は変わります。
分譲が伸びる市
分譲の着工は5年で233戸から440戸へ増え、着工の過半を占めます。持家比率16.6%（比較12位）と合わせ、新築は分譲住宅・マンションが主役の市です。
地価上昇は大阪市に次ぐ
+5.4%は比較16市町中2位。住宅地18.8万円/㎡も大阪市に次ぐ2位です。上昇局面では売却相談・査定の反響が得やすく、仲介の仕入れ機会になります。
空き家の多さを仕入れにつなぐ
空き家率17.1%は府内2位で、13,820戸あります。空き家・相続物件の買取、解体後の建替え・分譲用地の掘り起こしが商材になります。
所得と地価のずれ
平均所得347.1万円は比較10位ですが、地価は比較2位です。土地から買う注文住宅は予算が重くなりやすく、中古戸建（平均2,503万円）＋リフォームや、建替えに焦点を当てた提案が合います。
20代の転入を持ち家につなぐ
20代は+573人の転入超過ですが、0〜9歳は−31人です。賃貸で入った若い世帯が子育て期に市内で買うかが分かれ目で、大阪市内より低い地価（18.8万円/㎡対30.1万円/㎡）が比較材料になります。
東部の大きな町に集中
梶町・佐太中町・金田町・藤田町・大久保町など5,000人を超える6町はすべて東部にあり、30〜49歳の実数も梶町・大日東町・佐太中町が上位です。子育て世帯向けの配布は東部の大きな町からが効率的です。
広告は大日と守口市駅
大日（谷町線32,802人＋モノレール15,306人）と守口市駅（31,757人）が2大拠点です。大日周辺（東部）と京阪沿線（西部）で訴求を分けるのが効率的です。
高齢化した西部市街地の住み替え
河原町45.2%・寺内町36.3%など京阪沿線の古い市街地に高齢化の進む町があります。高齢世帯の住み替え・売却相談と、跡地の建替え・分譲が並行して起こり得る地域です。
貴社のデータをお預かりできれば、ここから先を「貴社専用の戦略」にできます
本資料は公的統計だけで作った守口市全体の地図です。ここに貴社の反響・契約の実績を重ねると、「どの町の・どの世帯に・どの媒体で」を数字の根拠つきでご提案できます。以下のうち、ご用意いただけるものからで結構です。
① 契約・引渡し顧客の台帳
従前の住所（町名まで）・世帯主年齢・家族構成・土地の有無。本資料の町別人口と重ね、契約が多い町・30〜40代が多いのに取れていない町を特定します。
② 反響データ（資料請求・来場予約）
媒体別（ポータルサイト・自社サイト・展示場・チラシ・紹介）の反響数と月別推移。媒体ごとの反響単価と来場率を出し、予算配分を組み替えます。
③ 商談から契約までの記録
予算帯・希望エリア・土地探しの有無と成約率。どの予算帯・どのエリアの客で勝てているかを把握し、地価と所得の水準（第4・6章）に合わせた商品と訴求を設計します。
④ 過去の広告実績
ポスティング・折込の配布エリアと部数、Web広告の配信地域と結果、ポータルの掲載費。効いたエリア・効かなかったエリアを町別データと照合し、次の配布範囲を決めます。
⑤ Webサイト・Googleビジネスプロフィール・LINE
サイトの流入経路と地域、GBPの検索表示・経路検索・電話数、LINE友だち数。「守口市 注文住宅」「守口市 土地」等の検索需要のうち貴社が取れている割合を推定します。
⑥ 施主アンケート（知ったきっかけ・決め手）
全国調査（展示場50.8%・インターネット46.6%・紹介25.1%）を貴社の実態に置き換え、OB紹介・見学会・Webの費用対効果を比べられるようにします。
お預かりした後の進め方 ①〜⑥のうち揃ったものから、町別の反響・契約マップ、媒体別の反響単価表、次期の配布エリア案を作り、2〜3週間で「貴社版」の資料としてお返しします。個人情報は町名・年代などに集計した形で扱い、氏名・番地までの情報はお預かりしません。
データの出所と注意事項
数値は各出典の公表値、または公表値からの計算値です。
- 守口市「町名別、年齢別（5歳）人口」（令和7年10月1日現在、住民基本台帳）、「町丁別男女別人口」（令和7年9月30日現在・各年1月分・令和8年8月31日現在）。https://www.city.moriguchi.osaka.jp/kakukanoannai/somubu/hoseibunshoka/moriguchishinojinkou/2364.html https://www.city.moriguchi.osaka.jp/kakukanoannai/somubu/hoseibunshoka/moriguchishinojinkou/tyoutyoubetudanjyuobetujinkou/index.html 守口市教育委員会「通学区域町名別一覧表」（令和6年4月1日以降）、守口市「都市計画マスタープラン」（令和3年3月）。
- 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」住宅及び世帯に関する基本集計 第1-2表・第5-3表・第8-4表・第9-2表（2023年10月1日）。市区町村値は標本調査による推計値。
- 国土交通省「建築着工統計調査」新設住宅着工戸数・利用関係別（e-Stat 社会・人口統計体系 市区町村データ、2024年度・2019年度）。世帯1,000あたりの分母は令和7年国勢調査速報の世帯数（大阪市の区別は住民基本台帳世帯数）。
- 大阪府「令和8年地価公示価格一覧表」「令和8年地価公示の結果について」（2026年1月1日）。平均価格は住宅地標準地の単純平均（Shido算出、国・府は市区町村別平均価格を公表していない）。変動率は府公表値。
- 近畿レインズ（公益社団法人近畿圏不動産流通機構）マンスリーレポート集計表 2025年12月度。2025年1〜12月の月次値を合算したShido算出値。
- 総務省「令和7年度 市町村税課税状況等の調」第11表（課税対象所得÷所得割納税義務者数）。
- 総務省「住民基本台帳人口移動報告 2025年」市区町村別・年齢5歳階級別転入超過数。1,000人あたりの分母は令和7年国勢調査速報人口。
- 総務省「令和2年国勢調査」人口等基本集計（世帯の家族類型・住宅の所有関係・建て方）、大阪府「令和2年国勢調査 従業地・通学地集計」（15歳以上の就業者＋通学者、常住地ベース）、大阪府「令和7年国勢調査 速報」。
- 総務省・経済産業省「令和3年経済センサス‐活動調査」産業小分類別事業所数（68 不動産取引業、064 建築工事業（木造除く）＋065 木造建築工事業）。人口1万人あたりの分母は令和2年国勢調査人口。宅地建物取引業者数は国交省検索システムを再集計した民間サイト（JFSC、2026年4月）による参考値。
- 大阪府「令和7年度 大阪府統計年鑑」9-1 JR各駅別乗車人員（2024年度）・9-2 私鉄各駅別乗降人員（2024年）。
- 国土交通省住宅局「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」（令和7年6月）。注文住宅は全国、その他は三大都市圏。
- 住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」集計表 第1表 地域別都道府県別主要指標（大阪府）。