不動産業界向けマーケティング資料〈大阪府柏原市〉人口・世帯・住宅ストック・地価・着工・競合の基礎資料（2026年9月版）

人口と地域別の分布

人口は約6.6万人（2026年7月末）。河内国分駅を核とする国分地区が41.1%、市役所のある堅下地区が34.5%、JR柏原駅周辺の柏原地区が23.0%で、山間部の堅上地区は1.4%です。人口は約11年で6,041人減った一方、世帯数は2,052増えています。

人口の推移

町別人口（全29町）

年齢構成と住宅取得層の分布

最大の塊は50代（15.8%）。住宅一次取得の中心となる30〜49歳は21.6%（約14,200人）、0〜14歳は10.4%、65歳以上は30.5%です（市全体の年齢別人口は実数）。

30〜49歳が多い町

町別の年齢構成

町別 × 年齢階級 × 性別 ヒートマップ

どの町に、どの年代の女性・男性が何人いるかを一枚で見る表です。全29町を地域ごとに人口の多い順で並べています。

世帯と住宅ストック

持ち家率69.7%は比較16市町中4位、一戸建率63.6%は同3位。一方で空き家率20.8%は比較16市町中1位、府内でも最も高い水準です。

• 住宅総数39,210戸のうち一戸建18,980戸、長屋930戸、共同住宅9,910戸。持ち家のうち一戸建が84.5%を占めます。空き家は8,150戸です。
• 1980年以前の住宅は6,740戸（22.6%）。割合は比較16市町中8位で中位です。
• 世帯構成（2020年国勢調査）：単独世帯34.5%、夫婦と子の世帯28.0%、夫婦のみ21.2%、65歳以上単身13.2%。1世帯あたり2.25人。

所得と住宅取得の資金力

納税者1人あたり平均所得は340.7万円で府内43市町村中30位。比較16市町では13位で、羽曳野市（342.3万円）・寝屋川市（341.3万円）とほぼ同水準、八尾市（369.7万円）より約29万円低い水準です。

納税者1人あたり平均所得（府内比較）

大阪府で住宅を取得した世帯の資金計画（フラット35利用者、2024年度）

• 大阪府で土地付注文住宅を建てた世帯の所要資金は平均5,355万円（世帯年収732万円、うち土地2,193万円・敷地135.8㎡）。柏原市の住宅地平均地価9.6万円/㎡は比較16市町中15位で、同じ広さを買うと土地代は約1,310万円。府平均より土地代を大きく抑えた資金計画が組めます。
• 近畿レインズ2025年の中古戸建成約は平均1,259万円（62件、築30.7年）で、府内35市町村中32位、比較16市町では最も低い価格です。築30年前後の中古戸建を低予算で買える市です。

人の流れ（転入・転出と通勤）

2025年は転入2,310人・転出2,289人で21人の転入超過。人数・人口1,000人あたり（0.32）とも比較16市町中13位（府内43市町村中21位）で、転入と転出がほぼ均衡しています。

人口1,000人あたりの転入超過（府内比較）

主要駅の1日乗降人員

住宅市場（新築着工・地価・中古流通）

新設住宅着工は2024年度245戸（持家90・分譲63・貸家92）。5年前より33.8%減。住宅地の平均地価は9.6万円/㎡、前年比0.0%と横ばいです（前年は−0.2%）。

新設住宅着工（世帯1,000あたり）

住宅地の平均地価（2026年地価公示）

中古住宅の成約状況（2025年1〜12月）

• 分譲は5年で193戸→63戸（−67.4%）、持家は89戸→90戸と横ばい、貸家は85戸→92戸です。
• 着工に占める持家の比率は36.7%で、羽曳野市・松原市・交野市に次ぐ比較16市町中4位。着工全体は少ないものの、新築に占める注文住宅の比重は大きい市です。地価の変動率0.0%は比較16市町中15位です。
• 中古マンションは年23件（25.28万円/㎡）、中古戸建は62件（平均1,259万円・築30.7年）が成約。中古戸建の件数は比較16市町中14位で、中古流通の量は少なめです。

競合の母数

不動産取引業の事業所は26か所（人口1万人あたり3.78、比較16市町中14位）、建築工事業は37か所（同5.38、比較16市町中11位）です。

• 宅地建物取引業者は46社（本店所在地ベース、民間集計の参考値）。比較16市町で最も少ない数です。
• 市内に拠点を置く仲介・建築の事業者は人口比で少なめです。八尾市・藤井寺市など隣接市の事業者との競合が前提になります。

需要の規模と住宅取得者の行動

新設の持家90戸に大阪府の平均建設費を掛けると、市内の注文住宅の建築工事は年約28億円の規模です。

施工者・物件を探した方法

注文住宅を選んだ理由

マーケティングへの示唆

データから機械的に導ける範囲の示唆です。貴社の商品（注文・規格・分譲・仲介）、価格帯、施工エリアにより優先順位は変わります。

データの出所と注意事項

数値は各出典の公表値、または公表値からの計算値です。

1. 柏原市「町丁字別人口及び世帯数」「年齢男女別人口」（令和8年7月末現在、住民基本台帳）。https://www.city.kashiwara.lg.jp/docs/2013122400021/　柏原市統計書2024年版「人口と世帯」。町別の年齢構成の推計には総務省「令和2年国勢調査 小地域集計 第3表」を使用。地域は町丁字別人口表の4地区区分。
2. 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」住宅及び世帯に関する基本集計 第1-2表・第5-3表・第8-4表・第9-2表（2023年10月1日）。市区町村値は標本調査による推計値。
3. 国土交通省「建築着工統計調査」新設住宅着工戸数・利用関係別（e-Stat 社会・人口統計体系 市区町村データ、2024年度・2019年度）。世帯1,000あたりの分母は令和7年国勢調査速報の世帯数（大阪市の区別は住民基本台帳世帯数）。
4. 大阪府「令和8年地価公示価格一覧表」「令和8年地価公示の結果について」（2026年1月1日）。平均価格は住宅地標準地の単純平均（Shido算出、国・府は市区町村別平均価格を公表していない）。変動率は府公表値。
5. 近畿レインズ（公益社団法人近畿圏不動産流通機構）マンスリーレポート集計表 2025年12月度。2025年1〜12月の月次値を合算したShido算出値。
6. 総務省「令和7年度 市町村税課税状況等の調」第11表（課税対象所得÷所得割納税義務者数）。
7. 総務省「住民基本台帳人口移動報告 2025年」市区町村別・年齢5歳階級別転入超過数。1,000人あたりの分母は令和7年国勢調査速報人口。
8. 総務省「令和2年国勢調査」人口等基本集計（世帯の家族類型・住宅の所有関係・建て方）、大阪府「令和2年国勢調査 従業地・通学地集計」（15歳以上の就業者＋通学者、常住地ベース）、大阪府「令和7年国勢調査 速報」。
9. 総務省・経済産業省「令和3年経済センサス‐活動調査」産業小分類別事業所数（68 不動産取引業、064 建築工事業（木造除く）＋065 木造建築工事業）。人口1万人あたりの分母は令和2年国勢調査人口。宅地建物取引業者数は国交省検索システムを再集計した民間サイト（JFSC、2026年4月）による参考値。
10. 大阪府「令和7年度 大阪府統計年鑑」9-1 JR各駅別乗車人員（2024年度）・9-2 私鉄各駅別乗降人員（2024年）。
11. 国土交通省住宅局「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」（令和7年6月）。注文住宅は全国、その他は三大都市圏。
12. 住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」集計表 第1表 地域別都道府県別主要指標（大阪府）。