株式会社Shido 調査レポート不動産業界向けマーケティング資料〈大阪府貝塚市〉人口・世帯・住宅ストック・地価・着工・競合の基礎資料（2026年9月版）
貝塚市で注文住宅・分譲住宅・不動産仲介を手がける事業者が、広告の「誰に・どこで・何を」を決めるための共通データです。特定の企業を前提にせず、住民基本台帳を町（行政区）単位まで分解し、住宅ストック・地価・着工・中古流通・競合の母数を堺・泉州の市町と並べています。各図は数値にカーソルを合わせると内訳が表示されます。
2021年比 −4,039人
住宅一次取得の中心層
一戸建率 59.4%
前年比 -0.2%
持家99・分譲79
人口と地域別の分布
人口は約8.0万人（2026年9月1日現在）。南海沿線とJR阪和線沿線を含む臨海都市地域に67.4%、水間鉄道沿線の田園丘陵市街地地域に32.3%が住みます。人口は約11年で9千人余り減った一方、世帯数はわずかに増えています。
人口の推移
町別人口（上位40町）
年齢構成と住宅取得層の分布
最大の塊は50代（17.1%）。住宅一次取得の中心となる30〜49歳は20.5%（16,411人）、0〜14歳は10.6%、65歳以上は28.6%です。
- 30代が薄い：30代7,158人（9.0%）、40代9,253人（11.6%）。2025年は30代が−118人の転出超過で、40代は−9人とほぼ均衡です。
- 20代の転出が大きい：20〜24歳−340人、25〜29歳−187人、10代−139人の転出超過。一方で0〜9歳は+43人の転入超過です。
- 高齢化の進む住宅地：三ツ松府住48.0%・三ケ山46.7%・桜塚44.9%・津田南町44.7%。反対に東山は65歳以上7.2%で、市内で際立って若い新市街地です。
30〜49歳が多い町（上位40町）
町別の年齢構成
町別 × 年齢階級 × 性別 ヒートマップ
どの町に、どの年代の女性・男性が何人いるかを一枚で見る表です。全62町を地域ごとに人口の多い順で並べています。
世帯と住宅ストック
持ち家率66.4%は比較14市町中9位、一戸建率59.4%は同7位。いずれも中位で、持ち家の85.3%が一戸建です。
- 住宅総数42,830戸のうち一戸建21,600戸、共同住宅13,800戸（37.9%）。空き家率14.8%は比較14市町中4位と高めです。
- 1980年以前の住宅は8,490戸（23.3%）。割合は比較14市町中8位で中位です。
- 世帯構成（2020年国勢調査）：単独世帯29.0%、夫婦と子の世帯31.7%、夫婦のみ20.5%、65歳以上単身13.4%。1世帯あたり2.46人。
持ち家率
一戸建の割合
空き家率
旧耐震（1980年以前）住宅の割合
所得と住宅取得の資金力
納税者1人あたり平均所得は337.3万円で府内43市町村中31位。岸和田市（337.1万円）とほぼ同じ水準で、泉佐野市（345.4万円）より約8万円低い水準です。
納税者1人あたり平均所得（府内比較）
大阪府で住宅を取得した世帯の資金計画（フラット35利用者、2024年度）
- 大阪府で土地付注文住宅を建てた世帯の所要資金は平均5,355万円（世帯年収732万円）。貝塚市の住宅地平均地価5.9万円/㎡は比較16市町中11位で、岸和田市（9.1万円/㎡）の約65%です。府平均より土地代をかなり抑えた予算で建てられる市と言えます。
- 近畿レインズ2025年の中古戸建成約は平均1,461万円（69件、築28.0年）で、府内35市町村中30位。府平均の土地付注文住宅の3割に満たない価格帯です。
人の流れ（転入・転出と通勤）
2025年は転入2,324人・転出3,058人で734人の転出超過（日本人−478人、外国人住民−256人）。人数は比較16市町中13位、人口1,000人あたりでは−9.32（同12位）です。10代後半〜20代の転出が大部分を占めます。
年齢別の転入超過（貝塚市）
- 20〜24歳−340人・25〜29歳−187人：進学・就職期の転出が中心です（20代の日本人は−334人、外国人住民は−193人）。15〜19歳も−120人です。
- 30代−118人（30〜34歳−76人、35〜39歳−42人）で、ほぼすべてが日本人（−116人）です。40代は−9人とほぼ均衡しています。
- 0〜9歳は+43人、70歳以上は+37人と小幅な転入超過。若い単身世帯が市外へ出て、家族世帯の出入りは小さい流れが読み取れます。
人口1,000人あたりの転入超過（府内比較）
通勤・通学の行き先
- 府内の他市町村が51.1%で、自市内46.3%を上回ります。他府県へは2.6%。昼夜間人口比率は88.6。
- 南海本線・JR阪和線で岸和田・堺・大阪市内方面へ通う世帯が過半です。市外に通勤する世帯にとっての通勤経路と地価の比較が判断材料になります。
主要駅の1日乗降人員
住宅市場（新築着工・地価・中古流通）
新設住宅着工は2024年度241戸（持家99・分譲79・貸家63）。5年前より15.4%減りました。住宅地の平均地価は5.9万円/㎡、前年比−0.2%です（府全体は+2.8%）。
新設住宅着工（世帯1,000あたり）
住宅地の平均地価（2026年地価公示）
中古住宅の成約状況（2025年1〜12月）
- 持家は5年で158戸→99戸（−37.3%）。分譲は79戸で横ばい、貸家は48戸→63戸です。
- 着工に占める持家の比率は41.1%で比較12市中5位。地価変動率−0.2%は比較16市町中12位で、河内長野市（+0.1%）と泉南市（−0.6%）の間です。
- 中古戸建は年69件（平均1,461万円・築28.0年）が成約し、件数は比較13市町中9位。中古マンションは34件（12.21万円/㎡）です。
競合の母数
不動産取引業の事業所は24か所（人口1万人あたり2.84、比較16市町中11位）、建築工事業は56か所（同6.63、比較16市町中3位）です。
不動産取引業の事業所数（人口1万人あたり）
建築工事業の事業所数（人口1万人あたり）
- 宅地建物取引業者は65社（本店所在地ベース、民間集計の参考値）。比較16市町中6位です。
- 建築工事業は高石市・岸和田市に次いで人口比が多い一方、不動産取引業は少なめです。注文住宅は地元工務店との競合、仲介は市外業者との競合になりやすい市です。
需要の規模と住宅取得者の行動
新設の持家99戸に大阪府の平均建設費を掛けると、市内の注文住宅の建築工事は年約31億円の規模です。
- 持家（注文住宅）99戸×3,162万円＝約31億円/年が、市内で建つ注文住宅の建築費の規模感です（土地代を含まない）。
- 分譲79戸は戸建とマンションの内訳が市町村別に公表されていません。分譲戸建の平均所要資金（大阪府・フラット35）は4,145万円です。
- 注文住宅の施工者の探し方は住宅展示場50.8%・インターネット46.6%・知人の紹介25.1%。分譲戸建はインターネット61.8%・不動産業者46.0%です。
施工者・物件を探した方法
注文住宅を選んだ理由
マーケティングへの示唆
データから機械的に導ける範囲の示唆です。貴社の商品（注文・規格・分譲・仲介）、価格帯、施工エリアにより優先順位は変わります。
東山が新築需要の核
東山は4,539人で30〜49歳30.3%・0〜9歳11.7%・65歳以上7.2%と、市内で際立って若い町です。水間鉄道沿線の新市街地として、子育て世帯向けの訴求が最も合う地区です。
20〜30代の転出をどう止めるか
20代は−527人（うち日本人−334人）、30代も−118人の転出超過です。市外へ出る前の若い世帯に、市内で買う場合の地価・資金計画を示す発信が効きます。
土地から建てやすい地価
住宅地平均5.9万円/㎡は比較16市町中11位で、岸和田市の約65%です。岸和田・和泉方面からの土地探しに対し、価格の比較が判断材料になります。
注文住宅の着工は細っている
持家は5年で158戸→99戸（−37.3%）。世帯1,000あたり3.02戸は比較12市中10位です。建替え・相続した土地での新築に絞った訴求が合います。
空き家の売却・活用
空き家率14.8%は比較14市町中4位。三ツ松府住48.0%・三ケ山46.7%など高齢化の進む町もあり、空き家の売却・買取・リフォームの相談窓口が求められます。
中古戸建は低価格帯
中古戸建の成約平均1,461万円（築28.0年）は府内35市町村中30位で、府平均の土地付注文住宅の3割弱です。中古購入＋リフォームの提案が予算に合いやすい市です。
広告は南海貝塚駅と3つの沿線
南海貝塚駅（17,821人）が突出し、二色浜・水間鉄道・JR東貝塚・和泉橋本が続きます。南海沿線（旧市街・二色）とJR沿線、水間鉄道沿線（東山・清児）で訴求を分けるのが効率的です。
工務店の多い市
建築工事業は人口1万人あたり6.63で比較16市町中3位。地元工務店との競合が前提になり、施工事例・アフター体制の見せ方が差になります。
貴社のデータをお預かりできれば、ここから先を「貴社専用の戦略」にできます
本資料は公的統計だけで作った貝塚市全体の地図です。ここに貴社の反響・契約の実績を重ねると、「どの町の・どの世帯に・どの媒体で」を数字の根拠つきでご提案できます。以下のうち、ご用意いただけるものからで結構です。
① 契約・引渡し顧客の台帳
従前の住所（町名まで）・世帯主年齢・家族構成・土地の有無。本資料の町別人口と重ね、契約が多い町・30〜40代が多いのに取れていない町を特定します。
② 反響データ（資料請求・来場予約）
媒体別（ポータルサイト・自社サイト・展示場・チラシ・紹介）の反響数と月別推移。媒体ごとの反響単価と来場率を出し、予算配分を組み替えます。
③ 商談から契約までの記録
予算帯・希望エリア・土地探しの有無と成約率。どの予算帯・どのエリアの客で勝てているかを把握し、地価と所得の水準（第4・6章）に合わせた商品と訴求を設計します。
④ 過去の広告実績
ポスティング・折込の配布エリアと部数、Web広告の配信地域と結果、ポータルの掲載費。効いたエリア・効かなかったエリアを町別データと照合し、次の配布範囲を決めます。
⑤ Webサイト・Googleビジネスプロフィール・LINE
サイトの流入経路と地域、GBPの検索表示・経路検索・電話数、LINE友だち数。「貝塚市 注文住宅」「貝塚市 土地」等の検索需要のうち貴社が取れている割合を推定します。
⑥ 施主アンケート（知ったきっかけ・決め手）
全国調査（展示場50.8%・インターネット46.6%・紹介25.1%）を貴社の実態に置き換え、OB紹介・見学会・Webの費用対効果を比べられるようにします。
お預かりした後の進め方 ①〜⑥のうち揃ったものから、町別の反響・契約マップ、媒体別の反響単価表、次期の配布エリア案を作り、2〜3週間で「貴社版」の資料としてお返しします。個人情報は町名・年代などに集計した形で扱い、氏名・番地までの情報はお預かりしません。
データの出所と注意事項
数値は各出典の公表値、または公表値からの計算値です。
- 貝塚市 デジタル推進課「行政区別（年齢別人口）」（2026年9月1日現在）、「行政区別（月次人口）」（令和8年8月末現在）、「全市（月次人口）」（住民基本台帳）。https://www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/soumu/digital/menu/toukei/jinkou/gyosei_nenreibetsu/r08.html https://www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/soumu/digital/menu/toukei/jinkou/zenshi/index.html 貝塚市「貝塚市都市計画マスタープラン」（令和5年12月改定）第Ⅲ章 地域別構想。
- 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」住宅及び世帯に関する基本集計 第1-2表・第5-3表・第8-4表・第9-2表（2023年10月1日）。市区町村値は標本調査による推計値。
- 国土交通省「建築着工統計調査」新設住宅着工戸数・利用関係別（e-Stat 社会・人口統計体系 市区町村データ、2024年度・2019年度）。世帯1,000あたりの分母は令和7年国勢調査速報の世帯数（大阪市の区別は住民基本台帳世帯数）。
- 大阪府「令和8年地価公示価格一覧表」「令和8年地価公示の結果について」（2026年1月1日）。平均価格は住宅地標準地の単純平均（Shido算出、国・府は市区町村別平均価格を公表していない）。変動率は府公表値。
- 近畿レインズ（公益社団法人近畿圏不動産流通機構）マンスリーレポート集計表 2025年12月度。2025年1〜12月の月次値を合算したShido算出値。
- 総務省「令和7年度 市町村税課税状況等の調」第11表（課税対象所得÷所得割納税義務者数）。
- 総務省「住民基本台帳人口移動報告 2025年」市区町村別・年齢5歳階級別転入超過数。1,000人あたりの分母は令和7年国勢調査速報人口。
- 総務省「令和2年国勢調査」人口等基本集計（世帯の家族類型・住宅の所有関係・建て方）、大阪府「令和2年国勢調査 従業地・通学地集計」（15歳以上の就業者＋通学者、常住地ベース）、大阪府「令和7年国勢調査 速報」。
- 総務省・経済産業省「令和3年経済センサス‐活動調査」産業小分類別事業所数（68 不動産取引業、064 建築工事業（木造除く）＋065 木造建築工事業）。人口1万人あたりの分母は令和2年国勢調査人口。宅地建物取引業者数は国交省検索システムを再集計した民間サイト（JFSC、2026年4月）による参考値。
- 大阪府「令和7年度 大阪府統計年鑑」9-1 JR各駅別乗車人員（2024年度）・9-2 私鉄各駅別乗降人員（2024年）。
- 国土交通省住宅局「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」（令和7年6月）。注文住宅は全国、その他は三大都市圏。
- 住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」集計表 第1表 地域別都道府県別主要指標（大阪府）。