株式会社Shido 調査レポート不動産業界向けマーケティング資料〈大阪府門真市〉人口・世帯・住宅ストック・地価・着工・競合の基礎資料（2026年9月版）
門真市で注文住宅・分譲住宅・不動産仲介を手がける事業者が、広告の「誰に・どこで・何を」を決めるための共通データです。特定の企業を前提にせず、住民基本台帳を町単位まで分解し、住宅ストック・地価・着工・中古流通・競合の母数を北河内・中河内の市町と並べています。各図は数値にカーソルを合わせると内訳が表示されます。
2021年比 −4,601人
住宅一次取得の中心層
一戸建率 43.8%
前年比 +2.4%
持家70・分譲119
人口と地域別の分布
人口は約11.5万人（2026年8月末）。門真はすはな中学校区が21.3%で最も多く、第三中・第五中・第二中学校区がそれぞれ18〜20%で並びます。人口は約10年で1万人以上減り、毎年1,000人前後の減少が続いています。
人口の推移
町別人口（上位40町）
年齢構成と住宅取得層の分布
最大の塊は50代（18.0%）。住宅一次取得の中心となる30〜49歳は21.5%（24,606人）、0〜14歳は8.6%、65歳以上は29.2%です。
- 30代が20代より薄い：20代13,567人（11.8%）に対し、30代11,915人（10.4%）、40代12,691人（11.1%）。2025年は30代が−96人、40代が−26人の転出超過です。
- 子育て世帯の転出：0〜9歳は−162人の転出超過で、0〜14歳の比率8.6%は低い水準です。20〜24歳は+99人の転入超過ですが、25〜29歳は−36人です。
- 高齢化の進む町：千石西町50.1%・堂山町39.6%・寿町37.6%・三ツ島6丁目36.9%・脇田町36.3%。上位5町のうち3町が水桜学園校区（市南東部）です。
30〜49歳が多い町（上位40町）
町別の年齢構成
町別 × 年齢階級 × 性別 ヒートマップ
どの町に、どの年代の女性・男性が何人いるかを一枚で見る表です。全71町を地域ごとに人口の多い順で並べています。
世帯と住宅ストック
持ち家率50.6%は比較16市町中15位、一戸建率43.8%は同14位で、大阪市に次ぐ持ち家率の低さです。住宅の51.3%が共同住宅で、空き家率17.0%は比較16市町中3位です。
- 住宅総数68,670戸のうち一戸建24,800戸、共同住宅29,070戸、長屋2,750戸。持ち家のうち一戸建は78.3%、共同住宅は17.9%で、持ち家は一戸建が中心です。
- 1980年以前の住宅は11,940戸（21.1%）。割合は比較16市町中10位です。空き家は11,670戸あります。
- 世帯構成（2020年国勢調査）：単独世帯43.0%、夫婦と子の世帯21.9%、夫婦のみ18.3%、65歳以上単身17.0%。1世帯あたり2.06人。
持ち家率
一戸建の割合
空き家率
旧耐震（1980年以前）住宅の割合
所得と住宅取得の資金力
納税者1人あたり平均所得は326.2万円で府内43市町村中37位。比較16市町では16位で、松原市（336.0万円）・大東市（336.7万円）より約10万円、大阪市（398.0万円）より約72万円低い水準です。
納税者1人あたり平均所得（府内比較）
大阪府で住宅を取得した世帯の資金計画（フラット35利用者、2024年度）
- 大阪府で土地付注文住宅を建てた世帯の所要資金は平均5,355万円（世帯年収732万円）。門真市の住宅地平均地価13.3万円/㎡は比較16市町中9位で、所得水準から見ると土地から建てる注文住宅はハードルが高い市です。
- 近畿レインズ2025年の中古戸建成約は平均2,111万円（82件、築27.7年）で、比較16市町中7位（府内35市町村中15位）。府平均の土地付注文住宅の約4割で、中古戸建が現実的な選択肢になりやすい価格帯です。
人の流れ（転入・転出と通勤）
2025年は転入5,005人・転出5,286人で281人の転出超過。人数・人口1,000人あたり（−2.52）とも比較16市町中16位です。子育て世代の転出が目立ちます。
年齢別の転入超過（門真市）
- 0〜9歳−162人・30代−96人：子育て世帯の転出が転出超過の中心です。
- 20〜24歳は+99人の転入超過ですが、25〜29歳は−36人、40代は−26人と、20代前半以外はほぼすべての年代で転出超過です。
- 50代−32人・60代−21人・70歳以上−11人。高齢層の出入りは小さく、若い世帯が市外に出ることが人口減少の主因と読み取れます。
人口1,000人あたりの転入超過（府内比較）
通勤・通学の行き先
- 府内の他市町村が49.9%、自市内が45.9%、他府県へは4.2%。昼夜間人口比率は108.4と100を超え、市外から働きに来る人が多い市です。
- 京阪本線で大阪市内へ、大阪モノレールで北摂方面へ、長堀鶴見緑地線（門真南）で大阪市中心部へつながります。市内勤務の世帯と大阪市内への通勤世帯の両方が対象になります。
主要駅の1日乗降人員
住宅市場（新築着工・地価・中古流通）
新設住宅着工は2024年度571戸（持家70・分譲119・貸家382）。5年前より43.2%減。住宅地の平均地価は13.3万円/㎡、前年比+2.4%と上昇が続いています（前年は+3.0%）。
新設住宅着工（世帯1,000あたり）
住宅地の平均地価（2026年地価公示）
中古住宅の成約状況（2025年1〜12月）
- 貸家は5年で782戸→382戸（−51.2%）と半減し、持家は99戸→70戸（−29.3%）、分譲は125戸→119戸とほぼ横ばいです。
- 着工に占める持家の比率は12.3%で比較16市町中13位。貸家が着工の3分の2を占める市です。地価上昇率+2.4%は比較16市町中6位で、府平均（+2.8%）をやや下回ります。
- 中古マンションは年69件（36.22万円/㎡）が成約し、㎡単価は比較16市町中4位。中古戸建は82件（平均2,111万円・築27.7年）です。
競合の母数
不動産取引業の事業所は85か所（人口1万人あたり7.10、比較16市町中3位）、建築工事業は55か所（同4.59、比較16市町中15位）です。
不動産取引業の事業所数（人口1万人あたり）
建築工事業の事業所数（人口1万人あたり）
- 宅地建物取引業者は171社（本店所在地ベース、民間集計の参考値）。比較16市町中8位です。
- 人口比で不動産取引業は多く、建築工事業は少ない市です。仲介・賃貸管理の競合は多く、注文住宅は市外の工務店・ハウスメーカーとの競合になりやすいと言えます。
需要の規模と住宅取得者の行動
新設の持家70戸に大阪府の平均建設費を掛けると、市内の注文住宅の建築工事は年約22億円の規模です。
- 持家（注文住宅）70戸×3,162万円＝約22億円/年が、市内で建つ注文住宅の建築費の規模感です（土地代を含まない）。
- 分譲119戸は戸建とマンションの内訳が市町村別に公表されていません。分譲戸建の平均所要資金（大阪府・フラット35）は4,145万円です。
- 注文住宅の施工者の探し方は住宅展示場50.8%・インターネット46.6%・知人の紹介25.1%。分譲戸建はインターネット61.8%・不動産業者46.0%です。
施工者・物件を探した方法
注文住宅を選んだ理由
マーケティングへの示唆
データから機械的に導ける範囲の示唆です。貴社の商品（注文・規格・分譲・仲介）、価格帯、施工エリアにより優先順位は変わります。
子育て世帯の流出を止める提案
0〜9歳−162人・30代−96人の転出超過で、転出超過数は比較16市町中最多です。市内で買える価格帯の住まいを示すことが、市外へ出る世帯を引き止める材料になります。
価格帯は中古戸建が中心
平均所得326.2万円は比較16市町中16位。中古戸建の成約平均2,111万円は府平均の土地付注文住宅（5,355万円）の約4割で、中古戸建＋リフォームが主な商品になります。
空き家・古い住宅の再生
空き家率17.0%は比較16市町中3位で、11,670戸あります。空き家・相続物件の買取、建替え、賃貸からの転用が仕入れと商材の両面になります。
新築は少なく、貸家も半減
着工は5年で1,006戸から571戸へ43.2%減、貸家は半減しました。持家は世帯1,000あたり1.26戸（比較16市町中15位）で、注文住宅は建替え需要に絞った訴求が合います。
仲介の競合は多い
不動産取引業の事業所は人口1万人あたり7.10で比較16市町中3位です。地域を絞った査定・売却の訴求で差をつける必要があります。
三ツ島に子育て層が集中
30〜49歳の実数は三ツ島1〜5丁目が1,493人で突出し、石原町826人・岸和田805人が続きます。三ツ島1〜5丁目を起点に、人口の多い町から子育て世帯向けの配布を組むのが効率的です。
駅は5つに分散
門真市駅（京阪・モノレール）が最大ですが、西三荘・古川橋・大和田もそれぞれ1.7万〜1.9万人で並びます。駅ごとの生活圏に分けた配布・掲出が効率的です。
市外から働きに来る人を対象に
昼夜間人口比率108.4で、市外から通勤する人が多い市です。市内の職場に近い住まいとして、勤務者向けに市内の物件を知らせる余地があります。
貴社のデータをお預かりできれば、ここから先を「貴社専用の戦略」にできます
本資料は公的統計だけで作った門真市全体の地図です。ここに貴社の反響・契約の実績を重ねると、「どの町の・どの世帯に・どの媒体で」を数字の根拠つきでご提案できます。以下のうち、ご用意いただけるものからで結構です。
① 契約・引渡し顧客の台帳
従前の住所（町名まで）・世帯主年齢・家族構成・土地の有無。本資料の町別人口と重ね、契約が多い町・30〜40代が多いのに取れていない町を特定します。
② 反響データ（資料請求・来場予約）
媒体別（ポータルサイト・自社サイト・展示場・チラシ・紹介）の反響数と月別推移。媒体ごとの反響単価と来場率を出し、予算配分を組み替えます。
③ 商談から契約までの記録
予算帯・希望エリア・土地探しの有無と成約率。どの予算帯・どのエリアの客で勝てているかを把握し、地価と所得の水準（第4・6章）に合わせた商品と訴求を設計します。
④ 過去の広告実績
ポスティング・折込の配布エリアと部数、Web広告の配信地域と結果、ポータルの掲載費。効いたエリア・効かなかったエリアを町別データと照合し、次の配布範囲を決めます。
⑤ Webサイト・Googleビジネスプロフィール・LINE
サイトの流入経路と地域、GBPの検索表示・経路検索・電話数、LINE友だち数。「門真市 注文住宅」「門真市 土地」等の検索需要のうち貴社が取れている割合を推定します。
⑥ 施主アンケート（知ったきっかけ・決め手）
全国調査（展示場50.8%・インターネット46.6%・紹介25.1%）を貴社の実態に置き換え、OB紹介・見学会・Webの費用対効果を比べられるようにします。
お預かりした後の進め方 ①〜⑥のうち揃ったものから、町別の反響・契約マップ、媒体別の反響単価表、次期の配布エリア案を作り、2〜3週間で「貴社版」の資料としてお返しします。個人情報は町名・年代などに集計した形で扱い、氏名・番地までの情報はお預かりしません。
データの出所と注意事項
数値は各出典の公表値、または公表値からの計算値です。
- 門真市オープンデータ（BODIK）「地域年齢別人口」（令和8年9月1日現在、住民基本台帳）、門真市「町別世帯数人口数一覧（男女別）」「町別年齢別人口（5歳階級）」「校区別世帯数人口数一覧」「人口異動」。https://data.bodik.jp/dataset/272230_population https://www.city.kadoma.osaka.jp/soshiki/somu/6/toukei/shisei/3/2/1/2026/index.html 門真市教育委員会「通学区域・町字名による学校区」（令和8年4月1日から）。https://www.city.kadoma.osaka.jp/soshiki/kyoiku/kyoikukikakuka/kosodate/gakko_kyoiku/shochugakko/2301.html
- 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」住宅及び世帯に関する基本集計 第1-2表・第5-3表・第8-4表・第9-2表（2023年10月1日）。市区町村値は標本調査による推計値。
- 国土交通省「建築着工統計調査」新設住宅着工戸数・利用関係別（e-Stat 社会・人口統計体系 市区町村データ、2024年度・2019年度）。世帯1,000あたりの分母は令和7年国勢調査速報の世帯数（大阪市の区別は住民基本台帳世帯数）。
- 大阪府「令和8年地価公示価格一覧表」「令和8年地価公示の結果について」（2026年1月1日）。平均価格は住宅地標準地の単純平均（Shido算出、国・府は市区町村別平均価格を公表していない）。変動率は府公表値。
- 近畿レインズ（公益社団法人近畿圏不動産流通機構）マンスリーレポート集計表 2025年12月度。2025年1〜12月の月次値を合算したShido算出値。
- 総務省「令和7年度 市町村税課税状況等の調」第11表（課税対象所得÷所得割納税義務者数）。
- 総務省「住民基本台帳人口移動報告 2025年」市区町村別・年齢5歳階級別転入超過数。1,000人あたりの分母は令和7年国勢調査速報人口。
- 総務省「令和2年国勢調査」人口等基本集計（世帯の家族類型・住宅の所有関係・建て方）、大阪府「令和2年国勢調査 従業地・通学地集計」（15歳以上の就業者＋通学者、常住地ベース）、大阪府「令和7年国勢調査 速報」。
- 総務省・経済産業省「令和3年経済センサス‐活動調査」産業小分類別事業所数（68 不動産取引業、064 建築工事業（木造除く）＋065 木造建築工事業）。人口1万人あたりの分母は令和2年国勢調査人口。宅地建物取引業者数は国交省検索システムを再集計した民間サイト（JFSC、2026年4月）による参考値。
- 大阪府「令和7年度 大阪府統計年鑑」9-1 JR各駅別乗車人員（2024年度）・9-2 私鉄各駅別乗降人員（2024年）。
- 国土交通省住宅局「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」（令和7年6月）。注文住宅は全国、その他は三大都市圏。
- 住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」集計表 第1表 地域別都道府県別主要指標（大阪府）。