株式会社Shido 調査レポート不動産業界向けマーケティング資料〈大阪府池田市〉人口・世帯・住宅ストック・地価・着工・競合の基礎資料（2026年9月版）
池田市で注文住宅・分譲住宅・不動産仲介を手がける事業者が、広告の「誰に・どこで・何を」を決めるための共通データです。特定の企業を前提にせず、住民基本台帳を町単位まで分解し、住宅ストック・地価・着工・中古流通・競合の母数を北摂・北河内の市町と並べています。各図は数値にカーソルを合わせると内訳が表示されます。
2021年比 −493人
住宅一次取得の中心層
一戸建率 40.5%
前年比 +2.1%
持家144・分譲194
人口と地域別の分布
人口は約10.3万人（2026年3月末）。池田中学校区（25.9%）と渋谷中学校区（25.7%）がほぼ並び、北豊島中学校区22.0%、石橋中学校区18.1%、ほそごう学園校区8.3%が続きます。人口は約10年でほぼ横ばい、世帯数は5,185増えています。
人口の推移
町別人口（上位40町）
年齢構成と住宅取得層の分布
最大の塊は50代（15.6%）。住宅一次取得の中心となる30〜49歳は22.9%（23,605人）、0〜14歳は11.8%、65歳以上は27.4%です。
- 30代より40代が厚い：30代10,726人（10.4%）、40代12,879人（12.5%）。2025年は40代が+97人、30代が+13人の転入超過です。
- 子育て世帯が流入：0〜9歳+64人、35〜39歳+44人、40〜44歳+61人の転入超過。一方で20〜24歳は−52人、25〜29歳は−23人と、20代は転出超過です。
- 高齢化の進む町：伏尾台47.1%・伏尾町45.3%・古江町43.7%・木部町40.2%と、北部のほそごう学園校区に65歳以上の比率が高い町が集まります。丘陵住宅地の伏尾台（4,677人）は市内7番目の人口規模です。
30〜49歳が多い町（上位40町）
町別の年齢構成
町別 × 年齢階級 × 性別 ヒートマップ
どの町に、どの年代の女性・男性が何人いるかを一枚で見る表です。全44町を地域ごとに人口の多い順で並べています。
世帯と住宅ストック
持ち家率57.5%は比較16市町中11位、一戸建率40.5%は同12位。住宅の56.3%が共同住宅です。1980年以前の住宅の割合17.5%は比較16市町中で最も低く、府内でも最も低い水準です。
- 住宅総数56,380戸のうち一戸建19,730戸、共同住宅27,450戸、長屋1,480戸。持ち家のうち一戸建は65.1%、共同住宅が32.4%です。
- 1980年以前の住宅は8,540戸（17.5%）。2011年以降に建った住宅は22.6%です。空き家率12.9%は比較16市町中8位で、空き家は7,300戸です。
- 世帯構成（2020年国勢調査）：単独世帯40.4%、夫婦と子の世帯26.7%、夫婦のみ19.7%、65歳以上単身12.0%。1世帯あたり2.13人。
持ち家率
一戸建の割合
空き家率
旧耐震（1980年以前）住宅の割合
所得と住宅取得の資金力
納税者1人あたり平均所得は420.5万円で府内43市町村中5位。比較16市町では箕面市・吹田市・豊中市に次ぐ4位で、茨木市（413.3万円）とほぼ同水準、豊中市（476.4万円）より約56万円低い水準です。
納税者1人あたり平均所得（府内比較）
大阪府で住宅を取得した世帯の資金計画（フラット35利用者、2024年度）
- 大阪府で土地付注文住宅を建てた世帯の所要資金は平均5,355万円（世帯年収732万円）。池田市の住宅地平均地価20.3万円/㎡は比較16市町中5位（府内43市町村中5位）で、土地から建てる場合は府平均を上回る予算が前提になります。
- 近畿レインズ2025年の中古戸建成約は平均3,436万円（69件、築27.9年、土地139㎡）で、比較16市町中6位（府内35市町村中6位）。土地の広い中古戸建が府平均の土地付注文住宅より約1,900万円低い価格帯で流通しています。
人の流れ（転入・転出と通勤）
2025年は転入4,875人・転出4,618人で257人の転入超過。人数は比較16市町中12位、人口1,000人あたりでは2.47（同8位）です。20代が転出し、子育て世代が転入しています。
年齢別の転入超過（池田市）
- 40代+97人・0〜9歳+64人：35〜44歳と子どもの転入超過が目立ち、子育て世帯の住み替え先になっています。
- 20〜24歳−52人・25〜29歳−23人と20代は転出超過。15〜19歳は+107人で、進学期の転入が見られます。
- 50代も+71人の転入超過です。70歳以上は−34人です。
人口1,000人あたりの転入超過（府内比較）
通勤・通学の行き先
- 自市内43.8%、府内の他市町村43.2%に対し、他府県が13.0%と高めです。猪名川を挟んだ兵庫県側との行き来が多いと考えられます。昼夜間人口比率は90.7。
- 阪急宝塚線で梅田まで直結する立地です。大阪市内への通勤世帯が主な対象で、兵庫県側に勤める世帯も一定数います。
主要駅の1日乗降人員
住宅市場（新築着工・地価・中古流通）
新設住宅着工は2024年度689戸（持家144・分譲194・貸家351）。5年前より18.4%減。住宅地の平均地価は20.3万円/㎡、前年比+2.1%と上昇が続いています（前年は+1.1%）。
新設住宅着工（世帯1,000あたり）
住宅地の平均地価（2026年地価公示）
中古住宅の成約状況（2025年1〜12月）
- 持家は5年で127戸→144戸（+13.4%）と増え、分譲は243戸→194戸（−20.2%）、貸家は424戸→351戸（−17.2%）と減っています。
- 着工に占める持家の比率は20.9%で比較15市町中10位。着工の半分は貸家です。地価上昇率+2.1%は比較16市町中12位と、北摂の中では緩やかです。
- 中古マンションは年109件（36.01万円/㎡、平均77.82㎡）が成約し、㎡単価は比較16市町中10位。中古戸建は69件（平均3,436万円・築27.9年）です。
競合の母数
不動産取引業の事業所は75か所（人口1万人あたり7.14、比較16市町中2位）、建築工事業は43か所（同4.10、比較16市町中13位）です。
不動産取引業の事業所数（人口1万人あたり）
建築工事業の事業所数（人口1万人あたり）
- 宅地建物取引業者は135社（本店所在地ベース、民間集計の参考値）。比較16市町中12位です。
- 人口比では不動産取引業の事業所が大阪市に次いで多く、建築工事業は少ない市です。仲介の競合は多く、注文住宅は市外の工務店・ハウスメーカーとの競合になりやすいと言えます。
需要の規模と住宅取得者の行動
新設の持家144戸に大阪府の平均建設費を掛けると、市内の注文住宅の建築工事は年約46億円の規模です。
- 持家（注文住宅）144戸×3,162万円＝約46億円/年が、市内で建つ注文住宅の建築費の規模感です（土地代を含まない）。
- 分譲194戸は戸建とマンションの内訳が市町村別に公表されていません。分譲戸建の平均所要資金（大阪府・フラット35）は4,145万円です。
- 注文住宅の施工者の探し方は住宅展示場50.8%・インターネット46.6%・知人の紹介25.1%。分譲戸建はインターネット61.8%・不動産業者46.0%です。
施工者・物件を探した方法
注文住宅を選んだ理由
マーケティングへの示唆
データから機械的に導ける範囲の示唆です。貴社の商品（注文・規格・分譲・仲介）、価格帯、施工エリアにより優先順位は変わります。
子育て世帯の住み替え先
2025年は40代+97人・0〜9歳+64人の転入超過で、20代は転出超過です。子育て期に市外から移り住む世帯の流入が見られ、戸建・広めのマンションの訴求が合います。
所得は府内5位
平均所得420.5万円は府内5位で、地価20.3万円/㎡は比較16市町中5位。吹田市・豊中市（24万円台）より地価が低く箕面市とほぼ同水準で、北摂で予算を抑えて買いたい世帯の比較対象になります。
注文住宅は増加
持家の着工は5年で127戸から144戸へ増え、分譲・貸家は減りました。建替え・土地からの注文住宅の需要が底堅い市です。
広い中古戸建
中古戸建の成約平均は3,436万円・土地139㎡で、大阪府北部エリア平均（130㎡）より広めです。中古戸建＋リフォームが新築の代替として成り立ちやすい価格帯です。
北部丘陵の住み替え
伏尾台47.1%など北部のほそごう学園校区は65歳以上44.9%。高齢世帯の住み替え・売却相談、空き家の活用が商材になります。
南部と五月山南麓に子育て層
30〜49歳の実数は神田2,513人が最多で、畑・石橋・鉢塚・五月丘が続きます。神田と畑・五月丘・鉢塚の住宅地が子育て世帯向け配布の中心になります。
広告は池田駅と石橋阪大前駅
乗降は池田46,556人・石橋阪大前41,036人の2駅に集中しています。2駅の駅圏で訴求を分け、北部は地域を絞った配布が効率的です。
仲介の競合は多い
不動産取引業の事業所は人口1万人あたり7.14で大阪市に次ぐ比較2位です。地域を絞った査定・売却の訴求で差をつける必要があります。
貴社のデータをお預かりできれば、ここから先を「貴社専用の戦略」にできます
本資料は公的統計だけで作った池田市全体の地図です。ここに貴社の反響・契約の実績を重ねると、「どの町の・どの世帯に・どの媒体で」を数字の根拠つきでご提案できます。以下のうち、ご用意いただけるものからで結構です。
① 契約・引渡し顧客の台帳
従前の住所（町名まで）・世帯主年齢・家族構成・土地の有無。本資料の町別人口と重ね、契約が多い町・30〜40代が多いのに取れていない町を特定します。
② 反響データ（資料請求・来場予約）
媒体別（ポータルサイト・自社サイト・展示場・チラシ・紹介）の反響数と月別推移。媒体ごとの反響単価と来場率を出し、予算配分を組み替えます。
③ 商談から契約までの記録
予算帯・希望エリア・土地探しの有無と成約率。どの予算帯・どのエリアの客で勝てているかを把握し、地価と所得の水準（第4・6章）に合わせた商品と訴求を設計します。
④ 過去の広告実績
ポスティング・折込の配布エリアと部数、Web広告の配信地域と結果、ポータルの掲載費。効いたエリア・効かなかったエリアを町別データと照合し、次の配布範囲を決めます。
⑤ Webサイト・Googleビジネスプロフィール・LINE
サイトの流入経路と地域、GBPの検索表示・経路検索・電話数、LINE友だち数。「池田市 注文住宅」「池田市 土地」等の検索需要のうち貴社が取れている割合を推定します。
⑥ 施主アンケート（知ったきっかけ・決め手）
全国調査（展示場50.8%・インターネット46.6%・紹介25.1%）を貴社の実態に置き換え、OB紹介・見学会・Webの費用対効果を比べられるようにします。
お預かりした後の進め方 ①〜⑥のうち揃ったものから、町別の反響・契約マップ、媒体別の反響単価表、次期の配布エリア案を作り、2〜3週間で「貴社版」の資料としてお返しします。個人情報は町名・年代などに集計した形で扱い、氏名・番地までの情報はお預かりしません。
データの出所と注意事項
数値は各出典の公表値、または公表値からの計算値です。
- 池田市「町丁別年齢別人口（CSV版）」（令和8年3月31日現在、住民基本台帳）、「町別世帯数人口（男女別）数一覧表」（令和8年3月31日現在）、「世帯数・総人口（男・女別）」（各年12月末・令和8年8月末）。https://www.city.ikeda.osaka.jp/soshiki/somu/soumu/toukei/jinko/1561098600316.html https://www.city.ikeda.osaka.jp/soshiki/somu/soumu/toukei/jinko/1588063123853.html 池田市教育委員会「市立学校通学区域表」（平成30年4月1日施行）。https://www.city.ikeda.osaka.jp/kosodate_kyoiku/gakkou/tugaku/1418962372542.html
- 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」住宅及び世帯に関する基本集計 第1-2表・第5-3表・第8-4表・第9-2表（2023年10月1日）。市区町村値は標本調査による推計値。
- 国土交通省「建築着工統計調査」新設住宅着工戸数・利用関係別（e-Stat 社会・人口統計体系 市区町村データ、2024年度・2019年度）。世帯1,000あたりの分母は令和7年国勢調査速報の世帯数（大阪市の区別は住民基本台帳世帯数）。
- 大阪府「令和8年地価公示価格一覧表」「令和8年地価公示の結果について」（2026年1月1日）。平均価格は住宅地標準地の単純平均（Shido算出、国・府は市区町村別平均価格を公表していない）。変動率は府公表値。
- 近畿レインズ（公益社団法人近畿圏不動産流通機構）マンスリーレポート集計表 2025年12月度。2025年1〜12月の月次値を合算したShido算出値。
- 総務省「令和7年度 市町村税課税状況等の調」第11表（課税対象所得÷所得割納税義務者数）。
- 総務省「住民基本台帳人口移動報告 2025年」市区町村別・年齢5歳階級別転入超過数。1,000人あたりの分母は令和7年国勢調査速報人口。
- 総務省「令和2年国勢調査」人口等基本集計（世帯の家族類型・住宅の所有関係・建て方）、大阪府「令和2年国勢調査 従業地・通学地集計」（15歳以上の就業者＋通学者、常住地ベース）、大阪府「令和7年国勢調査 速報」。
- 総務省・経済産業省「令和3年経済センサス‐活動調査」産業小分類別事業所数（68 不動産取引業、064 建築工事業（木造除く）＋065 木造建築工事業）。人口1万人あたりの分母は令和2年国勢調査人口。宅地建物取引業者数は国交省検索システムを再集計した民間サイト（JFSC、2026年4月）による参考値。
- 大阪府「令和7年度 大阪府統計年鑑」9-1 JR各駅別乗車人員（2024年度）・9-2 私鉄各駅別乗降人員（2024年）。
- 国土交通省住宅局「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」（令和7年6月）。注文住宅は全国、その他は三大都市圏。
- 住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」集計表 第1表 地域別都道府県別主要指標（大阪府）。