株式会社Shido 調査レポート不動産業界向けマーケティング資料〈大阪府茨木市〉人口・世帯・住宅ストック・地価・着工・競合の基礎資料（2026年9月版）
茨木市で注文住宅・分譲住宅・不動産仲介を手がける事業者が、広告の「誰に・どこで・何を」を決めるための共通データです。特定の企業を前提にせず、住民基本台帳を町単位まで分解し、住宅ストック・地価・着工・中古流通・競合の母数を北摂・北河内の市町と並べています。各図は数値にカーソルを合わせると内訳が表示されます。
2021年比 +2,221人
住宅一次取得の中心層
一戸建率 35.2%
前年比 +3.8%
持家418・分譲362
人口と地域別の分布
人口は約28.6万人。中央地域の3区分に60%、南部地域に24%、丘陵地域に16%が住み、北部地域は1%未満です。人口は2025年まで緩やかに増えて横ばいに転じ、世帯数は約10年で1万5千世帯増えています。
人口の推移
町別人口（上位40町）
年齢構成と住宅取得層の分布
最大の塊は50代（16.3%）。住宅一次取得の中心となる30〜49歳は24.7%（70,642人）、0〜14歳は12.8%、65歳以上は24.4%です。
- 30代より40代が厚い：30代32,652人（11.4%）、40代37,990人（13.3%）。2025年は30代+42人、40代+78人とわずかな転入超過です。
- 0〜9歳は転出超過：0〜9歳は−82人（0〜4歳−127人）。25〜29歳は+338人、10代は+341人と若い層が流入しています。
- 高齢化の進む住宅地：新郡山47.1%・山手台45.9%・白川44.7%・美穂ケ丘37.9%。人口5,838人の山手台は65歳以上が45.9%で、大規模な高齢化住宅地です。
30〜49歳が多い町（上位40町）
町別の年齢構成
町別 × 年齢階級 × 性別 ヒートマップ
どの町に、どの年代の女性・男性が何人いるかを一枚で見る表です。全154町を地域ごとに人口の多い順で並べています。
世帯と住宅ストック
持ち家率56.1%（比較16市町中12位）・一戸建率35.2%（同13位）と、住宅の6割強が共同住宅です。空き家率9.1%は島本町に次いで低く、住宅の需給が締まった市と言えます。
- 住宅総数140,100戸のうち一戸建44,580戸、共同住宅80,540戸。持ち家の56.9%が一戸建です。
- 1980年以前の住宅は28,990戸（22.9%）で比較16市町中8位。山手台・新郡山など丘陵の住宅地で建替えの母数があります。
- 世帯構成（2020年国勢調査）：単独世帯35.9%、夫婦と子の世帯30.3%、夫婦のみ20.0%、65歳以上単身10.6%。1世帯あたり2.25人。
持ち家率
一戸建の割合
空き家率
旧耐震（1980年以前）住宅の割合
所得と住宅取得の資金力
納税者1人あたり平均所得は413.3万円で府内43市町村中6位。箕面市・吹田市・豊中市より約63〜77万円低く、高槻市（386.6万円）より約27万円高い水準です。
納税者1人あたり平均所得（府内比較）
大阪府で住宅を取得した世帯の資金計画（フラット35利用者、2024年度）
- 大阪府で土地付注文住宅を建てた世帯の所要資金は平均5,355万円（世帯年収732万円）。茨木市の住宅地平均地価19.3万円/㎡は比較16市町中6位で、吹田市・豊中市より約5万円/㎡低く、高槻市より約2万円/㎡高い中間の水準です。
- 近畿レインズ2025年の中古戸建成約は平均3,456万円（146件、築23.4年）で比較16市町中5位。中古マンションは平均2,937万円（40.41万円/㎡、築32.4年）です。
人の流れ（転入・転出と通勤）
2025年は転入11,790人・転出11,109人で681人の転入超過（人口1,000人あたり2.37、比較16市町中10位）。10代後半と20代後半が流入し、0〜9歳と50代は転出超過です。
年齢別の転入超過（茨木市）
- 15〜19歳+286人・25〜29歳+338人：進学・就職期の転入が中心です。
- 30代+42人・40代+78人とほぼ均衡し、0〜9歳は−82人。子育て世帯は転入より転出がやや多い状態です。
- 50代−108人の一方、70歳以上は+118人の転入超過です。
人口1,000人あたりの転入超過（府内比較）
通勤・通学の行き先
- 自市内が49.3%、府内他市へ41.4%、他府県へ9.3%。昼夜間人口比率は94.0。
- JR・阪急で大阪・京都の両方に通え、名神・新名神のICもある立地です。市内で働く世帯が約半数を占め、職住近接の訴求が合います。
主要駅の1日乗降人員
住宅市場（新築着工・地価・中古流通）
新設住宅着工は2024年度1,725戸（持家418・分譲362・貸家945）。5年前より39.9%減。一方で住宅地の平均地価は19.3万円/㎡、前年比+3.8%と上昇が加速しています（前年は+2.6%）。
新設住宅着工（世帯1,000あたり）
住宅地の平均地価（2026年地価公示）
中古住宅の成約状況（2025年1〜12月）
- 持家着工は5年で624戸→418戸（−33.0%）、分譲は866戸→362戸と半減以下。貸家も1,247戸→945戸に減っています。
- 着工に占める持家の比率は24.2%で比較15市町中7位。地価上昇率+3.8%は比較16市町中5位で、土地から建てる世帯の予算を圧迫し始めています。
- 中古戸建は年146件（平均3,456万円・築23.4年）、中古マンションは308件（40.41万円/㎡）が成約。
競合の母数
不動産取引業の事業所は157か所（人口1万人あたり5.46、比較16市町中8位）、建築工事業は130か所（同4.52、10位）。いずれも比較市町の中位です。
不動産取引業の事業所数（人口1万人あたり）
建築工事業の事業所数（人口1万人あたり）
- 宅地建物取引業者は244社（本店所在地ベース、民間集計の参考値）。比較16市町中7位です。
- 人口規模に比べ事業者数は中位で、吹田市・高槻市など隣接市の事業者との競合を前提にした商圏設計が必要です。
需要の規模と住宅取得者の行動
新設の持家418戸に大阪府の平均建設費を掛けると、市内の注文住宅の建築工事は年約130億円の規模です。
- 持家（注文住宅）418戸×3,162万円＝約132億円/年が、市内で建つ注文住宅の建築費の規模感です（土地代を含まない）。
- 分譲362戸は戸建とマンションの内訳が市町村別に公表されていません。分譲戸建の平均所要資金（大阪府・フラット35）は4,145万円です。
- 注文住宅の施工者の探し方は住宅展示場50.8%・インターネット46.6%・知人の紹介25.1%。分譲戸建はインターネット61.8%・不動産業者46.0%です。
施工者・物件を探した方法
注文住宅を選んだ理由
マーケティングへの示唆
データから機械的に導ける範囲の示唆です。貴社の商品（注文・規格・分譲・仲介）、価格帯、施工エリアにより優先順位は変わります。
北摂の中間価格帯
住宅地平均19.3万円/㎡は吹田市・豊中市（24万円台）の約8割、高槻市（17.1万円）より少し高い水準。北摂の利便性を、吹田・豊中より抑えた総額でという比較が判断材料になります。
空き家が少ない＝売り物件が出にくい
空き家率9.1%は比較16市町で島本町に次いで低位。中古・土地の供給が限られるため、売却相談・査定の窓口で仕入れを確保することが、仲介・建売事業者の競争力になります。
着工の減少が大きい
着工総数は5年で−39.9%、分譲は866戸→362戸。新築の供給が細る中で、中古・建替えの比重が高まっています。
子育て世帯の流出を止める訴求
0〜9歳は−82人の転出超過。子育て期の住み替え先として市内を選んでもらうための、校区・駅距離・価格帯の情報発信が合います。
丘陵の高齢化住宅地で建替え・売却
山手台45.9%・新郡山47.1%・白川44.7%と65歳以上が4割を超える町があります。建替え・二世帯化・相続売却が継続的に発生する地域です。
彩都・新しい町の子育て層
城の前町・山手台新町・田中町・彩都やまぶきは0〜9歳比率が高い町です。子育て世帯向けの住み替え・買い増しの見込み客が集まる地域として配布の優先度が上がります。
広告は茨木駅・南茨木駅の2商圏
阪急茨木市62,147人、JR茨木乗車45,519人、南茨木は阪急44,891人・モノレール30,891人。中央地域（中心部・東・西）と南部地域で人口の8割以上を占めるため、この2つの駅圏で配布・配信を設計するのが効率的です。
職住近接の市
自市内で働く・通学する人が49.3%。通勤時間の短さと、JR・阪急で大阪・京都の両方へ出られる立地を組み合わせた訴求が合います。
貴社のデータをお預かりできれば、ここから先を「貴社専用の戦略」にできます
本資料は公的統計だけで作った茨木市全体の地図です。ここに貴社の反響・契約の実績を重ねると、「どの町の・どの世帯に・どの媒体で」を数字の根拠つきでご提案できます。以下のうち、ご用意いただけるものからで結構です。
① 契約・引渡し顧客の台帳
従前の住所（町名まで）・世帯主年齢・家族構成・土地の有無。本資料の町別人口と重ね、契約が多い町・30〜40代が多いのに取れていない町を特定します。
② 反響データ（資料請求・来場予約）
媒体別（ポータルサイト・自社サイト・展示場・チラシ・紹介）の反響数と月別推移。媒体ごとの反響単価と来場率を出し、予算配分を組み替えます。
③ 商談から契約までの記録
予算帯・希望エリア・土地探しの有無と成約率。どの予算帯・どのエリアの客で勝てているかを把握し、地価と所得の水準（第4・6章）に合わせた商品と訴求を設計します。
④ 過去の広告実績
ポスティング・折込の配布エリアと部数、Web広告の配信地域と結果、ポータルの掲載費。効いたエリア・効かなかったエリアを町別データと照合し、次の配布範囲を決めます。
⑤ Webサイト・Googleビジネスプロフィール・LINE
サイトの流入経路と地域、GBPの検索表示・経路検索・電話数、LINE友だち数。「茨木市 注文住宅」「茨木市 土地」等の検索需要のうち貴社が取れている割合を推定します。
⑥ 施主アンケート（知ったきっかけ・決め手）
全国調査（展示場50.8%・インターネット46.6%・紹介25.1%）を貴社の実態に置き換え、OB紹介・見学会・Webの費用対効果を比べられるようにします。
お預かりした後の進め方 ①〜⑥のうち揃ったものから、町別の反響・契約マップ、媒体別の反響単価表、次期の配布エリア案を作り、2〜3週間で「貴社版」の資料としてお返しします。個人情報は町名・年代などに集計した形で扱い、氏名・番地までの情報はお預かりしません。
データの出所と注意事項
数値は各出典の公表値、または公表値からの計算値です。
- 茨木市「町丁字別5歳階級別人口・世帯数」「町丁字別人口・世帯数」（令和8年8月31日現在、住民基本台帳）、「人口の月推移」。https://www.city.ibaraki.osaka.jp/kikou/soumu/soumu/menu/tokei/ibaraki_tokei/jinko_setai/setaisu/cho_5sai.html 茨木市「都市計画マスタープラン（2025→2035）」第3章 地域別構想。茨木市教育委員会「学校別通学区域一覧表」。
- 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」住宅及び世帯に関する基本集計 第1-2表・第5-3表・第8-4表・第9-2表（2023年10月1日）。市区町村値は標本調査による推計値。
- 国土交通省「建築着工統計調査」新設住宅着工戸数・利用関係別（e-Stat 社会・人口統計体系 市区町村データ、2024年度・2019年度）。世帯1,000あたりの分母は令和7年国勢調査速報の世帯数（大阪市の区別は住民基本台帳世帯数）。
- 大阪府「令和8年地価公示価格一覧表」「令和8年地価公示の結果について」（2026年1月1日）。平均価格は住宅地標準地の単純平均（Shido算出、国・府は市区町村別平均価格を公表していない）。変動率は府公表値。
- 近畿レインズ（公益社団法人近畿圏不動産流通機構）マンスリーレポート集計表 2025年12月度。2025年1〜12月の月次値を合算したShido算出値。
- 総務省「令和7年度 市町村税課税状況等の調」第11表（課税対象所得÷所得割納税義務者数）。
- 総務省「住民基本台帳人口移動報告 2025年」市区町村別・年齢5歳階級別転入超過数。1,000人あたりの分母は令和7年国勢調査速報人口。
- 総務省「令和2年国勢調査」人口等基本集計（世帯の家族類型・住宅の所有関係・建て方）、大阪府「令和2年国勢調査 従業地・通学地集計」（15歳以上の就業者＋通学者、常住地ベース）、大阪府「令和7年国勢調査 速報」。
- 総務省・経済産業省「令和3年経済センサス‐活動調査」産業小分類別事業所数（68 不動産取引業、064 建築工事業（木造除く）＋065 木造建築工事業）。人口1万人あたりの分母は令和2年国勢調査人口。宅地建物取引業者数は国交省検索システムを再集計した民間サイト（JFSC、2026年4月）による参考値。
- 大阪府「令和7年度 大阪府統計年鑑」9-1 JR各駅別乗車人員（2024年度）・9-2 私鉄各駅別乗降人員（2024年）。
- 国土交通省住宅局「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」（令和7年6月）。注文住宅は全国、その他は三大都市圏。
- 住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」集計表 第1表 地域別都道府県別主要指標（大阪府）。