株式会社Shido 調査レポート不動産業界向けマーケティング資料〈大阪府枚方市〉人口・世帯・住宅ストック・地価・着工・競合の基礎資料（2026年9月版）
枚方市で注文住宅・分譲住宅・不動産仲介を手がける事業者が、広告の「誰に・どこで・何を」を決めるための共通データです。特定の企業を前提にせず、住民基本台帳を町単位まで分解し、住宅ストック・地価・着工・中古流通・競合の母数を府内の近隣市と並べています。各図は数値にカーソルを合わせると内訳が表示されます。
2021年比 −10,157人
住宅一次取得の中心層
一戸建率 55.4%
前年比 +1.9%
持家625・分譲819
人口と地域別の分布
人口は約39万人。南部（香里ケ丘・中振・村野）が28%、北部（楠葉・牧野・招提）が24%を占め、枚方市駅周辺の中心部は8%です。人口は10年で約1万7千人減った一方、世帯数は1万2千世帯増えており、世帯の小型化（単身・夫婦のみ世帯の増加）が進んでいます。
人口の推移
町別人口（上位40町）
年齢構成と住宅取得層の分布
最大の塊は50代（16.4%）で、住宅一次取得の中心となる30〜49歳は22.0%（85,584人）。0〜14歳は11.3%、65歳以上は29.4%です。
- 30代が薄く40代が厚い：30代37,753人（9.7%）に対し40代47,831人（12.3%）。20代前半は転出超過（2025年 −573人）ですが、30代は転入超過（+334人）に転じます（第5章）。
- 子育て世帯の流入：2025年は0〜9歳が+360人の転入超過。子どもを連れて枚方に住み替える世帯が継続的にいることを示します。
- 高齢化の進む住宅地：牧野北町46.0%・釈尊寺町43.6%・北山43.5%・藤阪西町42.8%など、開発時期の古い住宅地で65歳以上が4割を超えます。建替え・住み替え・相続による売却の供給源です。
30〜49歳が多い町（上位40町）
町別の年齢構成
町別 × 年齢階級 × 性別 ヒートマップ
どの町に、どの年代の女性・男性が何人いるかを一枚で見る表です。全203町を地域ごとに人口の多い順で並べています。
世帯と住宅ストック
持ち家率69.0%は比較16市町中3位、一戸建率55.4%も上位で、戸建て持ち家が標準の住宅地です。旧耐震期（1980年以前）の住宅が約4万戸（23.3%）あり、建替え需要の母数になります。
- 持ち家に占める一戸建は75.8%。住宅総数195,260戸のうち一戸建94,900戸、共同住宅72,970戸。
- 2011年以降に建った住宅は16.3%と、比較市町の中では低め。新築供給より既存ストックの比重が大きい市です。
- 世帯構成（2020年国勢調査）：単独世帯32.7%、夫婦と子の世帯28.7%、夫婦のみ21.7%、65歳以上単身11.5%。1世帯あたり2.26人。
持ち家率
一戸建の割合
空き家率
旧耐震（1980年以前）住宅の割合
所得と住宅取得の資金力
納税者1人あたり平均所得は374.1万円で府内43市町村中13位。北摂（豊中・吹田・箕面）より約100万円低く、寝屋川・門真より高い、府内の中位です。
納税者1人あたり平均所得（府内比較）
大阪府で住宅を取得した世帯の資金計画（フラット35利用者、2024年度）
- 大阪府で土地付注文住宅を建てた世帯の所要資金は平均5,355万円（世帯年収732万円）。枚方市の住宅地平均地価（13.6万円/㎡）は府内平均を下回るため、同じ予算で土地を広く取れることが北摂・大阪市との比較での訴求点になります。
- 近畿レインズの2025年成約データでは、枚方市の中古戸建は平均2,139万円（築28.8年）。新築注文住宅の半額以下で取得できる中古戸建＋リフォームが競合選択肢になっています。
人の流れ（転入・転出と通勤）
2025年は転入12,619人・転出11,886人で733人の転入超過。20代前半が流出し、0〜9歳と30代が流入する「子育て世帯の受け皿」型です。
年齢別の転入超過（枚方市）
- 30代+334人・0〜9歳+360人：家族単位の転入が続いています。子どもの年齢が上がる前に住まいを決める世帯の流入と読めます。
- 20〜24歳は−573人：市内に大学が複数あり、卒業・就職に伴う転出と考えられます。
- 人口1,000人あたりの転入超過は1.88で、交野市7.13・寝屋川市2.70より低く、高槻市1.02・豊中市0.77より高い水準です。
人口1,000人あたりの転入超過（府内比較）
通勤・通学の行き先
- 自市内が52.8%と半数を超え、府内他市へ34.8%、他府県へ12.4%。昼夜間人口比率は87.1。
- 他府県への通勤・通学が1割を超えるのは、京都府に接する枚方市の特徴です。府県境に近い樟葉・牧野・長尾は、京都側への通勤世帯も選ぶ住宅地と考えられます。
主要駅の1日乗降人員
住宅市場（新築着工・地価・中古流通）
新設住宅着工は2024年度2,157戸（持家625・分譲819・貸家713）。5年前より7.2%減、うち持家（注文住宅）は20.8%減です。住宅地の平均地価は13.6万円/㎡で前年比+1.9%。
新設住宅着工（世帯1,000あたり）
住宅地の平均地価（2026年地価公示）
中古住宅の成約状況（2025年1〜12月）
- 持家着工は5年で789戸→625戸。一方で分譲は732戸→819戸へ増えており、注文住宅から建売への需要の移動が数字に出ています。
- 地価の上昇率（+1.9%）は北摂（豊中+4.0%・高槻+3.7%）や大阪市（+6.5%）より緩やか。土地価格の上昇が建築費高騰を相殺しにくい北摂と比べ、土地から探す注文住宅がまだ成立しやすい市です。
- 中古戸建は年394件成約（平均2,139万円）、中古マンションは308件（27.7万円/㎡）。中古戸建の成約件数が中古マンションを上回る点は、戸建中心の住宅ストックの反映です。
競合の母数
不動産取引業の事業所は175か所（人口1万人あたり4.4）、建築工事業は163か所（同4.1）。どちらも比較市町の中で少ない側です。
不動産取引業の事業所数（人口1万人あたり）
建築工事業の事業所数（人口1万人あたり）
- 宅地建物取引業者は381社（本店所在地ベース、民間集計の参考値）。人口規模に比べて地元業者が少なく、大手仲介・大手ハウスメーカーと市外の中堅ビルダーが商圏を分け合う構造です。
- 事業所が少ないことは競争が緩いことを意味しません。注文住宅の探し方の1位は住宅展示場（50.8%）で、枚方市民は市外の総合住宅展示場やポータルサイトで比較してから決めています（第8章）。
需要の規模と住宅取得者の行動
新設の持家625戸に大阪府の平均建設費を掛けると、市内の注文住宅の建築工事は年約200億円の規模です。
- 持家（注文住宅）625戸×3,162万円＝約198億円/年が、市内で建つ注文住宅の建築費の規模感です（土地代を含まない）。
- 分譲819戸は戸建とマンションの内訳が市町村別に公表されていません。分譲戸建の平均所要資金（大阪府・フラット35）は4,145万円です。
- 注文住宅の施工者の探し方は住宅展示場50.8%・インターネット46.6%・知人の紹介25.1%。分譲戸建はインターネット61.8%・不動産業者46.0%、「現地を通りがかった」も15.2%あります。
施工者・物件を探した方法
注文住宅を選んだ理由
マーケティングへの示唆
データから機械的に導ける範囲の示唆です。貴社の商品（注文・規格・分譲・仲介）、価格帯、施工エリアにより優先順位は変わります。
主客層は30代の転入世帯と40代の住み替え層
30〜49歳は85,584人。30代は転入超過、0〜9歳も+360人で、子どもの入学前に住まいを決める世帯が毎年流入しています。訴求の軸は「通学区」「子育て環境」「広さ」。注文住宅取得者の平均年齢は府内で40.7歳（土地付注文）です。
地価の安さを「広さ」に変えて訴求
住宅地平均13.6万円/㎡は豊中市（24.0万円）の57%。大阪府の土地付注文住宅の平均土地取得費2,193万円を平均地価で割ると、豊中市約91㎡に対し枚方市約161㎡。同じ土地予算で約20坪広く取れることを、総額シミュレーションで示すのが有効です。
建替え需要は旧耐震4万戸と高齢化住宅地
1980年以前の住宅が39,880戸。牧野北町・釈尊寺町・北山・藤阪西町など65歳以上が4割超の住宅地は、建替え・二世帯化・相続売却の三方向で案件が出ます。耐震改修補助と組み合わせた訴求が効く層です。
注文住宅から建売への需要移動に対抗
5年で持家着工は2割減、分譲は1割増。建築費高騰で「注文は高い」という認識が広がっています。規格住宅・土地セットの総額提示で建売と同じ土俵に乗せることが、注文住宅会社の課題です。
広告の単位は「駅＋地域」
枚方市駅・樟葉駅が突出し、京阪本線とJR学研都市線の2軸。南部（香里ケ丘・中振）、北部（楠葉・牧野）、東部（長尾・津田）で生活圏が分かれ、ポスティング・地域配信はこの3〜5ブロック単位で設計するのが実態に合います。
展示場とWebの両輪、紹介は3番手
注文住宅は展示場50.8%・Web46.6%・紹介25.1%。展示場に出展しない地場工務店は、見学会の集客をWeb（ポータル・検索広告・Instagram）で作ることが実質的な展示場の代わりになります。OB紹介の仕組み化も費用対効果の高い施策です。
京都通勤世帯という第2の顧客層
他府県への通勤・通学が12.4%。京都府に接する樟葉・牧野・長尾は京都側への通勤世帯も視野に入る住宅地で、京都市内との住宅価格の比較は訴求材料になります。京都市南部・八幡市方面への広告配信も検討範囲に入ります。
中古＋リフォームは競合であり入口
中古戸建は年394件成約・平均2,139万円。新築の約半額で取得できるため、予算重視層はここに流れます。リフォーム・建替えの相談窓口を持つ会社は、中古購入者を将来の顧客として取り込めます。
貴社のデータをお預かりできれば、ここから先を「貴社専用の戦略」にできます
本資料は公的統計だけで作った枚方市全体の地図です。ここに貴社の反響・契約の実績を重ねると、「どの町の・どの世帯に・どの媒体で」を数字の根拠つきでご提案できます。以下のうち、ご用意いただけるものからで結構です。
① 契約・引渡し顧客の台帳
従前の住所（町名まで）・世帯主年齢・家族構成・土地の有無。本資料の町別人口と重ね、契約が多い町・30〜40代が多いのに取れていない町を特定します。
② 反響データ（資料請求・来場予約）
媒体別（ポータルサイト・自社サイト・展示場・チラシ・紹介）の反響数と月別推移。媒体ごとの反響単価と来場率を出し、予算配分を組み替えます。
③ 商談から契約までの記録
予算帯・希望エリア・土地探しの有無と成約率。どの予算帯・どのエリアの客で勝てているかを把握し、地価と所得の水準（第4・6章）に合わせた商品と訴求を設計します。
④ 過去の広告実績
ポスティング・折込の配布エリアと部数、Web広告の配信地域と結果、ポータルの掲載費。効いたエリア・効かなかったエリアを町別データと照合し、次の配布範囲を決めます。
⑤ Webサイト・Googleビジネスプロフィール・LINE
サイトの流入経路と地域、GBPの検索表示・経路検索・電話数、LINE友だち数。「枚方市 注文住宅」「枚方市 土地」等の検索需要のうち貴社が取れている割合を推定します。
⑥ 施主アンケート（知ったきっかけ・決め手）
全国調査（展示場50.8%・インターネット46.6%・紹介25.1%）を貴社の実態に置き換え、OB紹介・見学会・Webの費用対効果を比べられるようにします。
お預かりした後の進め方 ①〜⑥のうち揃ったものから、町別の反響・契約マップ、媒体別の反響単価表、次期の配布エリア案を作り、2〜3週間で「貴社版」の資料としてお返しします。個人情報は町名・年代などに集計した形で扱い、氏名・番地までの情報はお預かりしません。
データの出所と注意事項
数値は各出典の公表値、または公表値からの計算値です。
- 枚方市「町名別・5歳階級年齢別性別人口表」「町名別性別人口」令和8年9月1日現在、「人口の推移」（住民基本台帳）。https://www.city.hirakata.osaka.jp/0000053218.html
- 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」住宅及び世帯に関する基本集計 第1-2表・第5-3表・第8-4表・第9-2表（2023年10月1日）。市区町村値は標本調査による推計値。
- 国土交通省「建築着工統計調査」新設住宅着工戸数・利用関係別（e-Stat 社会・人口統計体系 市区町村データ、2024年度・2019年度）。世帯1,000あたりの分母は令和7年国勢調査速報の世帯数（大阪市の区別は住民基本台帳世帯数）。
- 大阪府「令和8年地価公示価格一覧表」「令和8年地価公示の結果について」（2026年1月1日）。平均価格は住宅地標準地の単純平均（Shido算出、国・府は市区町村別平均価格を公表していない）。変動率は府公表値。
- 近畿レインズ（公益社団法人近畿圏不動産流通機構）マンスリーレポート集計表 2025年12月度。2025年1〜12月の月次値を合算したShido算出値。
- 総務省「令和7年度 市町村税課税状況等の調」第11表（課税対象所得÷所得割納税義務者数）。
- 総務省「住民基本台帳人口移動報告 2025年」市区町村別・年齢5歳階級別転入超過数。1,000人あたりの分母は令和7年国勢調査速報人口。
- 総務省「令和2年国勢調査」人口等基本集計（世帯の家族類型・住宅の所有関係・建て方）、大阪府「令和2年国勢調査 従業地・通学地集計」（15歳以上の就業者＋通学者、常住地ベース）、大阪府「令和7年国勢調査 速報」。
- 総務省・経済産業省「令和3年経済センサス‐活動調査」産業小分類別事業所数（68 不動産取引業、064 建築工事業（木造除く）＋065 木造建築工事業）。人口1万人あたりの分母は令和2年国勢調査人口。宅地建物取引業者数は国交省検索システムを再集計した民間サイト（JFSC、2026年4月）による参考値。
- 大阪府「令和7年度 大阪府統計年鑑」9-1 JR各駅別乗車人員（2024年度）・9-2 私鉄各駅別乗降人員（2024年）。
- 国土交通省住宅局「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」（令和7年6月）。注文住宅は全国、その他は三大都市圏。
- 住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」集計表 第1表 地域別都道府県別主要指標（大阪府）。