株式会社Shido 調査レポート不動産業界向けマーケティング資料〈大阪府東大阪市〉人口・世帯・住宅ストック・地価・着工・競合の基礎資料（2026年9月版）
東大阪市で注文住宅・分譲住宅・不動産仲介を手がける事業者が、広告の「誰に・どこで・何を」を決めるための共通データです。特定の企業を前提にせず、住民基本台帳を町単位まで分解し、住宅ストック・地価・着工・中古流通・競合の母数を北河内・中河内の市町と並べています。各図は数値にカーソルを合わせると内訳が表示されます。
2021年比 −2,550人
住宅一次取得の中心層
一戸建率 46.4%
前年比 +0.9%
持家405・分譲833
人口と地域別の分布
人口は約48.0万人（2026年6月末）。布施・小阪・長瀬など大阪市寄りの西部地域が43.2%で最も多く、中部地域32.7%、東部地域24.1%です。人口は2024年末まで減り続けた後、わずかに増えています。
人口の推移
町別人口（上位40町）
年齢構成と住宅取得層の分布
最大の塊は50代（16.6%）。住宅一次取得の中心となる30〜49歳は22.6%（108,558人）、0〜14歳は10.1%、65歳以上は27.5%です。
- 20代が30代より厚い：20代58,401人（12.2%）に対し、30代52,778人（11.0%）、40代55,780人（11.6%）。2025年は30代が+455人、40代が+217人の転入超過です。
- 若い世代の流入が大きい：15〜19歳+543人・20〜24歳+758人・25〜29歳+674人の転入超過です。一方で0〜9歳は−146人の転出超過です。
- 高齢化の進む町：新上小阪41.4%・旭町37.5%・喜里川町37.3%・長瀬町36.0%。人口の多い西岩田（9,178人）も65歳以上が35.1%です。
30〜49歳が多い町（上位40町）
町別の年齢構成
町別 × 年齢階級 × 性別 ヒートマップ
どの町に、どの年代の女性・男性が何人いるかを一枚で見る表です。全189町を地域ごとに人口の多い順で並べています。
世帯と住宅ストック
持ち家率58.5%・一戸建率46.4%はいずれも比較16市町中13位。住宅の49.3%が共同住宅で、空き家率16.3%は比較16市町中4位です。
- 住宅総数281,720戸のうち一戸建109,060戸、共同住宅116,080戸、長屋10,010戸。持ち家のうち一戸建は73.1%、共同住宅は24.4%です。
- 1980年以前の住宅は43,560戸（18.5%）。割合は大阪市と並び比較16市町中で最も低い水準です。空き家は45,790戸あります。
- 世帯構成（2020年国勢調査）：単独世帯42.6%、夫婦と子の世帯23.7%、夫婦のみ17.9%、65歳以上単身14.0%。1世帯あたり2.09人。
持ち家率
一戸建の割合
空き家率
旧耐震（1980年以前）住宅の割合
所得と住宅取得の資金力
納税者1人あたり平均所得は351.3万円で府内43市町村中22位。比較16市町では9位で、八尾市（369.7万円）より約18万円、大阪市（398.0万円）より約47万円低く、守口市（347.1万円）とほぼ同水準です。
納税者1人あたり平均所得（府内比較）
大阪府で住宅を取得した世帯の資金計画（フラット35利用者、2024年度）
- 大阪府で土地付注文住宅を建てた世帯の所要資金は平均5,355万円（世帯年収732万円）。東大阪市の住宅地平均地価15.0万円/㎡は比較16市町中5位（大阪市・守口市・摂津市・堺市に次ぐ）で、所得の比較9位より上です。所得に比べて地価が高めで、土地から建てる場合は予算配分が課題になりやすい市です。
- 近畿レインズ2025年の中古戸建成約は平均2,039万円（337件、築29.0年）で、比較16市町中9位（府内35市町村中18位）。府平均の土地付注文住宅の約4割で、件数は比較16市町中4位と多く、中古戸建が現実的な選択肢になりやすい市です。
人の流れ（転入・転出と通勤）
2025年は転入19,631人・転出17,129人で2,502人の転入超過。人数は比較16市町中で大阪市に次ぐ2位、人口1,000人あたりでは5.18（同2位、交野市に次ぐ）です。10代後半〜20代が大きく流入しています。
年齢別の転入超過（東大阪市）
- 15〜19歳+543人・20〜24歳+758人・25〜29歳+674人：進学・就職期の転入が中心です。市内には近畿大学の本部キャンパスがあります。
- 30代+455人（30〜34歳+249人、35〜39歳+206人）、40代+217人、50代+210人と、働く世代も転入超過です。
- 0〜4歳は−146人、60代−24人・70歳以上−202人は転出超過です。若い単身・夫婦世帯が入り、乳幼児のいる世帯の一部は市外へ出る傾向が読み取れます。
人口1,000人あたりの転入超過（府内比較）
通勤・通学の行き先
- 自市内が59.5%で、府内の他市町村36.0%を上回ります。他府県へは4.5%。昼夜間人口比率は102.7と100を超え、市外から働きに来る人が多い市です。
- 町工場の多い市内の職場と、近鉄・JR・Osaka Metroで結ばれた大阪市内の両方が通勤先です。市内勤務の世帯と大阪市内への通勤世帯の両方が対象になります。
主要駅の1日乗降人員
住宅市場（新築着工・地価・中古流通）
新設住宅着工は2024年度4,359戸（持家405・分譲833・貸家3,121）。5年前より49.2%増。住宅地の平均地価は15.0万円/㎡、前年比+0.9%と小幅な上昇です（前年は+0.2%）。
新設住宅着工（世帯1,000あたり）
住宅地の平均地価（2026年地価公示）
中古住宅の成約状況（2025年1〜12月）
- 貸家は5年で1,584戸→3,121戸（+97.0%）とほぼ倍増し、持家は404戸→405戸と横ばい、分譲は930戸→833戸（−10.4%）です。
- 着工に占める持家の比率は9.3%で比較16市町中15位。貸家が着工の7割を占める市です。地価上昇率+0.9%は比較16市町中11位で、府平均（+2.8%）を下回ります。
- 中古マンションは年353件（28.67万円/㎡）、中古戸建は337件（平均2,039万円・築29.0年）が成約し、件数はそれぞれ比較16市町中3位・4位です。
競合の母数
不動産取引業の事業所は293か所（人口1万人あたり5.93、比較16市町中5位）、建築工事業は284か所（同5.75、比較16市町中6位）です。
不動産取引業の事業所数（人口1万人あたり）
建築工事業の事業所数（人口1万人あたり）
- 宅地建物取引業者は656社（本店所在地ベース、民間集計の参考値）。比較16市町中で大阪市・堺市に次ぐ3位（府内43市町村中3位）です。
- 不動産取引業・建築工事業とも人口比で比較16市町の上位に入ります。仲介・施工とも地元の競合が多い市で、町・駅単位に絞った訴求で差をつける必要があります。
需要の規模と住宅取得者の行動
新設の持家405戸に大阪府の平均建設費を掛けると、市内の注文住宅の建築工事は年約128億円の規模です。
- 持家（注文住宅）405戸×3,162万円＝約128億円/年が、市内で建つ注文住宅の建築費の規模感です（土地代を含まない）。
- 分譲833戸は戸建とマンションの内訳が市町村別に公表されていません。分譲戸建の平均所要資金（大阪府・フラット35）は4,145万円です。
- 注文住宅の施工者の探し方は住宅展示場50.8%・インターネット46.6%・知人の紹介25.1%。分譲戸建はインターネット61.8%・不動産業者46.0%です。
施工者・物件を探した方法
注文住宅を選んだ理由
マーケティングへの示唆
データから機械的に導ける範囲の示唆です。貴社の商品（注文・規格・分譲・仲介）、価格帯、施工エリアにより優先順位は変わります。
若い世代が入ってくる市
2025年の転入超過2,502人は比較16市町中で大阪市に次ぐ2位で、15〜29歳だけで+1,975人です。賃貸で入った若い世帯と早くから接点を持つことが、将来の購入につながります。
子育て期の流出を止める
0〜4歳は−146人の転出超過です。市内で子育てしながら買える価格帯の住まい（中古戸建・建売）を示すことが、市外へ出る世帯を引き止める材料になります。
貸家の供給が急増
貸家着工は5年で1,584戸から3,121戸へほぼ倍増し、着工の7割を占めます。賃貸の入居者が増える分、数年後の持ち家への住み替え需要の母数も増えると考えられます。
注文住宅は建替え中心
持家着工は世帯1,000あたり1.69戸で比較16市町中14位。地価は比較5位と高めで、建替え・相続した土地での新築に絞った訴求が合います。
中古流通の規模が大きい
中古マンション353件・中古戸建337件の成約は比較16市町中3位・4位。売買仲介・買取再販・リフォームの母数が大きい市です。
空き家の活用
空き家率16.3%は比較16市町中4位で、45,790戸あります。空き家・相続物件の買取、建替え、賃貸からの転用が仕入れと商材の両面になります。
東部の山麓住宅地
東部地域は65歳以上29.4%で3地域中最高。人口の多い日下町（9,615人）も32.3%です。高齢世帯の住み替え・売却の相談が仕入れの機会になります。
広告は駅の生活圏ごと
布施35,636人が最大ですが、1万人を超える駅が15あり分散しています。西部（布施・長瀬・小阪）、中部（若江岩田・花園・吉田）、東部（瓢箪山・石切）で訴求と配布を分けるのが効率的です。
貴社のデータをお預かりできれば、ここから先を「貴社専用の戦略」にできます
本資料は公的統計だけで作った東大阪市全体の地図です。ここに貴社の反響・契約の実績を重ねると、「どの町の・どの世帯に・どの媒体で」を数字の根拠つきでご提案できます。以下のうち、ご用意いただけるものからで結構です。
① 契約・引渡し顧客の台帳
従前の住所（町名まで）・世帯主年齢・家族構成・土地の有無。本資料の町別人口と重ね、契約が多い町・30〜40代が多いのに取れていない町を特定します。
② 反響データ（資料請求・来場予約）
媒体別（ポータルサイト・自社サイト・展示場・チラシ・紹介）の反響数と月別推移。媒体ごとの反響単価と来場率を出し、予算配分を組み替えます。
③ 商談から契約までの記録
予算帯・希望エリア・土地探しの有無と成約率。どの予算帯・どのエリアの客で勝てているかを把握し、地価と所得の水準（第4・6章）に合わせた商品と訴求を設計します。
④ 過去の広告実績
ポスティング・折込の配布エリアと部数、Web広告の配信地域と結果、ポータルの掲載費。効いたエリア・効かなかったエリアを町別データと照合し、次の配布範囲を決めます。
⑤ Webサイト・Googleビジネスプロフィール・LINE
サイトの流入経路と地域、GBPの検索表示・経路検索・電話数、LINE友だち数。「東大阪市 注文住宅」「東大阪市 土地」等の検索需要のうち貴社が取れている割合を推定します。
⑥ 施主アンケート（知ったきっかけ・決め手）
全国調査（展示場50.8%・インターネット46.6%・紹介25.1%）を貴社の実態に置き換え、OB紹介・見学会・Webの費用対効果を比べられるようにします。
お預かりした後の進め方 ①〜⑥のうち揃ったものから、町別の反響・契約マップ、媒体別の反響単価表、次期の配布エリア案を作り、2〜3週間で「貴社版」の資料としてお返しします。個人情報は町名・年代などに集計した形で扱い、氏名・番地までの情報はお預かりしません。
データの出所と注意事項
数値は各出典の公表値、または公表値からの計算値です。
- 東大阪市「人口統計表（令和8年）」町丁目別人口（男女、5歳階級）・年齢別人口（令和8年6月30日現在）、「住民基本台帳人口・人口動態」。https://www.city.higashiosaka.lg.jp/0000044289.html https://www.city.higashiosaka.lg.jp/0000038065.html 東大阪市保健所「保健センターの管内町名一覧」。https://www.city.higashiosaka.lg.jp/0000007397.html
- 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」住宅及び世帯に関する基本集計 第1-2表・第5-3表・第8-4表・第9-2表（2023年10月1日）。市区町村値は標本調査による推計値。
- 国土交通省「建築着工統計調査」新設住宅着工戸数・利用関係別（e-Stat 社会・人口統計体系 市区町村データ、2024年度・2019年度）。世帯1,000あたりの分母は令和7年国勢調査速報の世帯数（大阪市の区別は住民基本台帳世帯数）。
- 大阪府「令和8年地価公示価格一覧表」「令和8年地価公示の結果について」（2026年1月1日）。平均価格は住宅地標準地の単純平均（Shido算出、国・府は市区町村別平均価格を公表していない）。変動率は府公表値。
- 近畿レインズ（公益社団法人近畿圏不動産流通機構）マンスリーレポート集計表 2025年12月度。2025年1〜12月の月次値を合算したShido算出値。
- 総務省「令和7年度 市町村税課税状況等の調」第11表（課税対象所得÷所得割納税義務者数）。
- 総務省「住民基本台帳人口移動報告 2025年」市区町村別・年齢5歳階級別転入超過数。1,000人あたりの分母は令和7年国勢調査速報人口。
- 総務省「令和2年国勢調査」人口等基本集計（世帯の家族類型・住宅の所有関係・建て方）、大阪府「令和2年国勢調査 従業地・通学地集計」（15歳以上の就業者＋通学者、常住地ベース）、大阪府「令和7年国勢調査 速報」。
- 総務省・経済産業省「令和3年経済センサス‐活動調査」産業小分類別事業所数（68 不動産取引業、064 建築工事業（木造除く）＋065 木造建築工事業）。人口1万人あたりの分母は令和2年国勢調査人口。宅地建物取引業者数は国交省検索システムを再集計した民間サイト（JFSC、2026年4月）による参考値。
- 大阪府「令和7年度 大阪府統計年鑑」9-1 JR各駅別乗車人員（2024年度）・9-2 私鉄各駅別乗降人員（2024年）。
- 国土交通省住宅局「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」（令和7年6月）。注文住宅は全国、その他は三大都市圏。
- 住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」集計表 第1表 地域別都道府県別主要指標（大阪府）。