株式会社Shido 調査レポート不動産業界向けマーケティング資料〈大阪府阪南市〉人口・世帯・住宅ストック・地価・着工・競合の基礎資料（2026年9月版）
阪南市で注文住宅・分譲住宅・不動産仲介を手がける事業者が、広告の「誰に・どこで・何を」を決めるための共通データです。特定の企業を前提にせず、住民基本台帳を町単位まで分解し、住宅ストック・地価・着工・中古流通・競合の母数を堺・泉州の市町と並べています。各図は数値にカーソルを合わせると内訳が表示されます。
2021年比 −3,466人
住宅一次取得の中心層
一戸建率 81.0%
前年比 -0.7%
持家59・分譲37
人口と地域別の分布
人口は約4.9万人（2026年8月末）。JR和泉鳥取駅周辺と内陸の東鳥取地区に43.7%、箱作駅と阪南スカイタウンのある下荘地区に24.4%が住みます。人口は約10年で7,600人余り減り、世帯数はほぼ横ばいです。
人口の推移
町別人口（全37町）
年齢構成と住宅取得層の分布
最大の塊は70代（16.6%）で、50代（16.3%）を上回ります。住宅一次取得の中心となる30〜49歳は18.9%（9,221人）、0〜14歳は8.9%、65歳以上は35.4%です（市全体は住民基本台帳の実数を8月末に合わせた値）。
- 30代が薄い：30代3,742人（7.7%）、40代5,479人（11.2%）。0〜9歳は2,401人（4.9%）です。
- 20〜30代の転出：2025年は20〜24歳−105人、25〜29歳−111人、30代−72人の転出超過。40代は+29人、0〜9歳は+6人とわずかに転入超過です（日本人も同じ傾向）。
- 町別の年齢構成は推計：推計上、65歳以上の比率が高いのは緑ヶ丘・舞・光陽台・箱の浦などの昭和期の住宅地で、いずれも4割台と見込まれます。個々の町の比率は目安として扱ってください。
30〜49歳が多い町
町別の年齢構成
町別 × 年齢階級 × 性別 ヒートマップ
どの町に、どの年代の女性・男性が何人いるかを一枚で見る表です。全37町を地域ごとに人口の多い順で並べています。
世帯と住宅ストック
持ち家率80.2%は比較14市町中2位（府内38市町中3位）、一戸建率81.0%は比較14市町中1位。持ち家の97.2%が一戸建で、持ち家・一戸建がほとんどの住宅市場です。
- 住宅総数24,260戸のうち一戸建16,630戸、共同住宅3,650戸（17.8%）。空き家率15.2%は比較14市町中3位と高めです。
- 1980年以前の住宅は5,350戸（26.1%）。割合は比較14市町中3位と高く、建替え・リフォーム・耐震改修の対象が多い市です。
- 世帯構成（2020年国勢調査）：単独世帯25.0%、夫婦と子の世帯30.3%、夫婦のみ27.2%、65歳以上単身14.5%。1世帯あたり2.43人。
持ち家率
一戸建の割合
空き家率
旧耐震（1980年以前）住宅の割合
所得と住宅取得の資金力
納税者1人あたり平均所得は323.7万円で府内43市町村中39位。忠岡町（328.0万円）より約4万円低く、泉南市（305.9万円）より約18万円高い水準です。
納税者1人あたり平均所得（府内比較）
大阪府で住宅を取得した世帯の資金計画（フラット35利用者、2024年度）
- 大阪府で土地付注文住宅を建てた世帯の所要資金は平均5,355万円（世帯年収732万円）。阪南市の住宅地平均地価3.7万円/㎡は比較16市町中15位で、岬町に次いで低い水準です。土地代を大きく抑え、総額を府平均より低く組む提案が合う市と言えます。
- 近畿レインズ2025年の中古戸建成約は平均911万円（95件、築38.2年）で、府内35市町村中35位（最も低い）。府平均の土地付注文住宅の2割に満たない価格帯です。
人の流れ（転入・転出と通勤）
2025年は転入1,277人・転出1,557人で280人の転出超過（日本人−305人、外国人住民+25人）。人数は比較16市町中10位、人口1,000人あたりでは−5.88（同10位）です。20〜30代の転出が中心です。
年齢別の転入超過（阪南市）
- 20〜24歳−105人・25〜29歳−111人：進学・就職期の転出が中心です。
- 30代−72人（30〜34歳−55人、35〜39歳−17人）。一方で40代は+29人、0〜9歳+6人・10代前半+17人とわずかに転入超過です。
- 50代+18人・60代+14人も転入超過で、70歳以上は−54人。20〜30代が市外へ出て、40代以降の家族・中高年がわずかに入る流れが読み取れます。
人口1,000人あたりの転入超過（府内比較）
通勤・通学の行き先
- 府内の他市町村が51.4%で、自市内41.7%を上回ります。他府県へは7.0%。昼夜間人口比率は77.5で、市外へ働きに出る人が多い住宅都市です。
- 南海本線・JR阪和線で泉佐野・岸和田・堺・大阪市内方面へ通う世帯が中心です。通勤経路と、低い地価で広い家が持てることの組み合わせが判断材料になります。
主要駅の1日乗降人員
住宅市場（新築着工・地価・中古流通）
新設住宅着工は2024年度104戸（持家59・分譲37・貸家8）。5年前より23.5%減りました。住宅地の平均地価は3.7万円/㎡、前年比−0.7%です（府全体は+2.8%）。
新設住宅着工（世帯1,000あたり）
住宅地の平均地価（2026年地価公示）
中古住宅の成約状況（2025年1〜12月）
- 持家は5年で72戸→59戸（−18.1%）。分譲は33戸→37戸、貸家は31戸→8戸です。
- 着工に占める持家の比率は56.7%で比較12市中2位（河内長野市に次ぐ）。着工の半分以上が注文住宅の市です。地価変動率−0.7%は比較16市町中14位です。
- 中古戸建は年95件（平均911万円・築38.2年）が成約し、件数は比較13市町中6位。中古マンションの成約は4件にとどまります。
競合の母数
不動産取引業の事業所は8か所（人口1万人あたり1.56、比較16市町中14位）、建築工事業は21か所（同4.10、比較16市町中13位）です。
不動産取引業の事業所数（人口1万人あたり）
建築工事業の事業所数（人口1万人あたり）
- 宅地建物取引業者は26社（本店所在地ベース、民間集計の参考値）。比較16市町中13位で、泉南市と同数です。
- 不動産取引業・建築工事業とも人口比で少なく、泉南市・泉佐野市など市外の事業者が商圏に入りやすい市です。
需要の規模と住宅取得者の行動
新設の持家59戸に大阪府の平均建設費を掛けると、市内の注文住宅の建築工事は年約19億円の規模です。
- 持家（注文住宅）59戸×3,162万円＝約19億円/年が、市内で建つ注文住宅の建築費の規模感です（土地代を含まない）。
- 分譲37戸は戸建とマンションの内訳が市町村別に公表されていません。分譲戸建の平均所要資金（大阪府・フラット35）は4,145万円です。
- 注文住宅の施工者の探し方は住宅展示場50.8%・インターネット46.6%・知人の紹介25.1%。分譲戸建はインターネット61.8%・不動産業者46.0%です。
施工者・物件を探した方法
注文住宅を選んだ理由
マーケティングへの示唆
データから機械的に導ける範囲の示唆です。貴社の商品（注文・規格・分譲・仲介）、価格帯、施工エリアにより優先順位は変わります。
持ち家・一戸建の市
持ち家率80.2%・一戸建率81.0%で、持ち家の97.2%が一戸建。戸建の売買・建替え・リフォームが住宅市場のほぼすべてです。
着工は注文住宅が中心
着工104戸のうち持家が59戸（56.7%、比較12市中2位）。規模は小さいものの、建てる市場の主役は注文住宅です。
阪南スカイタウンの区画分譲
桃の木台（4,378人）は府の新住宅市街地開発事業で、入居は計画人口約9,000人の約半分。区画分譲が続いており、市内で最もまとまった子育て世帯の商圏と見込まれます（町別の年齢は推計）。
空き家と旧耐震
空き家率15.2%は比較14市町中3位、1980年以前の住宅は26.1%で同3位。空き家の売却・買取と、建替え・耐震改修の相談需要が大きい市です。
中古戸建は府内で最も安い
中古戸建の成約平均911万円（築38.2年）は府内35市町村中35位。中古購入＋リフォームで、広い戸建を低予算で持てることが訴求点になります。
昭和期住宅地の世代交代
西鳥取地区は65歳以上43.5%（推計）。舞・光陽台・箱の浦などの住宅地で、高齢世帯の住み替え・売却と、若い世帯の取得をつなぐ提案に余地があります。
20〜30代の転出を止める
2025年は20代−216人・30代−72人の転出超過。地価3.7万円/㎡で建てられる総額を具体的に示し、市外へ出る前の世帯に届ける発信が必要です。
競合の少ない市
不動産取引業・建築工事業とも人口比で比較16市町の下位。市外の事業者でも参入しやすい一方、南海尾崎駅周辺を軸にした地元での認知づくりが前提になります。
貴社のデータをお預かりできれば、ここから先を「貴社専用の戦略」にできます
本資料は公的統計だけで作った阪南市全体の地図です。ここに貴社の反響・契約の実績を重ねると、「どの町の・どの世帯に・どの媒体で」を数字の根拠つきでご提案できます。以下のうち、ご用意いただけるものからで結構です。
① 契約・引渡し顧客の台帳
従前の住所（町名まで）・世帯主年齢・家族構成・土地の有無。本資料の町別人口と重ね、契約が多い町・30〜40代が多いのに取れていない町を特定します。
② 反響データ（資料請求・来場予約）
媒体別（ポータルサイト・自社サイト・展示場・チラシ・紹介）の反響数と月別推移。媒体ごとの反響単価と来場率を出し、予算配分を組み替えます。
③ 商談から契約までの記録
予算帯・希望エリア・土地探しの有無と成約率。どの予算帯・どのエリアの客で勝てているかを把握し、地価と所得の水準（第4・6章）に合わせた商品と訴求を設計します。
④ 過去の広告実績
ポスティング・折込の配布エリアと部数、Web広告の配信地域と結果、ポータルの掲載費。効いたエリア・効かなかったエリアを町別データと照合し、次の配布範囲を決めます。
⑤ Webサイト・Googleビジネスプロフィール・LINE
サイトの流入経路と地域、GBPの検索表示・経路検索・電話数、LINE友だち数。「阪南市 注文住宅」「阪南市 土地」等の検索需要のうち貴社が取れている割合を推定します。
⑥ 施主アンケート（知ったきっかけ・決め手）
全国調査（展示場50.8%・インターネット46.6%・紹介25.1%）を貴社の実態に置き換え、OB紹介・見学会・Webの費用対効果を比べられるようにします。
お預かりした後の進め方 ①〜⑥のうち揃ったものから、町別の反響・契約マップ、媒体別の反響単価表、次期の配布エリア案を作り、2〜3週間で「貴社版」の資料としてお返しします。個人情報は町名・年代などに集計した形で扱い、氏名・番地までの情報はお預かりしません。
データの出所と注意事項
数値は各出典の公表値、または公表値からの計算値です。
- 阪南市 総務課「阪南市の人口（住民基本台帳）」（町・字別人口・世帯数 令和8年8月末日現在、5歳階級別人口 2026年6月30日現在、地区別人口・世帯数）。https://www.city.hannan.lg.jp/kakuka/somu/somu/jinkou/jinkou_kihondaityou.html 大阪府「阪南スカイタウン」事業概要。https://www.pref.osaka.lg.jp/o140050/town_kanri/skytown_house/skytown_concept.html 総務省「令和2年国勢調査」小地域集計 第3表（町別年齢構成の推計に使用）。
- 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」住宅及び世帯に関する基本集計 第1-2表・第5-3表・第8-4表・第9-2表（2023年10月1日）。市区町村値は標本調査による推計値。
- 国土交通省「建築着工統計調査」新設住宅着工戸数・利用関係別（e-Stat 社会・人口統計体系 市区町村データ、2024年度・2019年度）。世帯1,000あたりの分母は令和7年国勢調査速報の世帯数（大阪市の区別は住民基本台帳世帯数）。
- 大阪府「令和8年地価公示価格一覧表」「令和8年地価公示の結果について」（2026年1月1日）。平均価格は住宅地標準地の単純平均（Shido算出、国・府は市区町村別平均価格を公表していない）。変動率は府公表値。
- 近畿レインズ（公益社団法人近畿圏不動産流通機構）マンスリーレポート集計表 2025年12月度。2025年1〜12月の月次値を合算したShido算出値。
- 総務省「令和7年度 市町村税課税状況等の調」第11表（課税対象所得÷所得割納税義務者数）。
- 総務省「住民基本台帳人口移動報告 2025年」市区町村別・年齢5歳階級別転入超過数。1,000人あたりの分母は令和7年国勢調査速報人口。
- 総務省「令和2年国勢調査」人口等基本集計（世帯の家族類型・住宅の所有関係・建て方）、大阪府「令和2年国勢調査 従業地・通学地集計」（15歳以上の就業者＋通学者、常住地ベース）、大阪府「令和7年国勢調査 速報」。
- 総務省・経済産業省「令和3年経済センサス‐活動調査」産業小分類別事業所数（68 不動産取引業、064 建築工事業（木造除く）＋065 木造建築工事業）。人口1万人あたりの分母は令和2年国勢調査人口。宅地建物取引業者数は国交省検索システムを再集計した民間サイト（JFSC、2026年4月）による参考値。
- 大阪府「令和7年度 大阪府統計年鑑」9-1 JR各駅別乗車人員（2024年度）・9-2 私鉄各駅別乗降人員（2024年）。
- 国土交通省住宅局「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」（令和7年6月）。注文住宅は全国、その他は三大都市圏。
- 住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」集計表 第1表 地域別都道府県別主要指標（大阪府）。