株式会社Shido 調査レポート不動産業界向けマーケティング資料〈大阪府羽曳野市〉人口・世帯・住宅ストック・地価・着工・競合の基礎資料（2026年9月版）
羽曳野市で注文住宅・分譲住宅・不動産仲介を手がける事業者が、広告の「誰に・どこで・何を」を決めるための共通データです。特定の企業を前提にせず、住民基本台帳を町単位まで分解し、住宅ストック・地価・着工・中古流通・競合の母数を南河内・中河内の市町村と並べています。各図は数値にカーソルを合わせると内訳が表示されます。
2021年比 −3,109人
住宅一次取得の中心層
一戸建率 73.3%
前年比 -0.1%
持家214・分譲96
人口と地域別の分布
人口は約10.6万人（2026年3月末）。高鷲地区が29.1%で最も多く、埴生地区・古市地区がそれぞれ18.9%で並び、西浦地区12.5%、羽曳が丘地区9.9%が続きます。人口は10年あまりで8,130人減った一方、世帯数は3,161増えています。
人口の推移
町別人口（全36町）
年齢構成と住宅取得層の分布
最大の塊は50代（16.4%）。住宅一次取得の中心となる30〜49歳は20.9%（22,243人）、0〜14歳は10.7%、65歳以上は30.7%です。
- 30代より40代が厚い：30代10,100人（9.5%）、40代12,143人（11.4%）。2025年は30代が+86人、40代が+33人の転入超過です。
- 20代は転出超過：20〜24歳−161人、25〜29歳−69人。一方で0〜9歳は+78人、30〜34歳は+64人の転入超過で、進学・就職期に出て、子育て期に入る流れです。
- 高齢化の進む町：飛鳥51.7%・学園前45.2%・広瀬39.9%・桃山台39.5%・向野39.2%。人口5,336人の野々上も65歳以上が34.1%で、駒ヶ谷地区は38.2%と市内で最も高い地区です。
30〜49歳が多い町
町別の年齢構成
町別 × 年齢階級 × 性別 ヒートマップ
どの町に、どの年代の女性・男性が何人いるかを一枚で見る表です。全36町を地域ごとに人口の多い順で並べています。
世帯と住宅ストック
持ち家率75.2%は比較14市町村中4位、一戸建率73.3%は同3位。持ち家の91.9%が一戸建で、戸建の持ち家が中心の住宅市場です。
- 住宅総数52,260戸のうち一戸建32,560戸、長屋2,030戸、共同住宅9,810戸。共同住宅は22.1%にとどまります。
- 1980年以前の住宅は9,890戸（22.3%）。割合は比較14市町村中8位で中位です。空き家率は14.5%で同5位です。
- 世帯構成（2020年国勢調査）：単独世帯30.1%、夫婦と子の世帯29.8%、夫婦のみ22.5%、65歳以上単身13.9%。1世帯あたり2.35人。
持ち家率
一戸建の割合
空き家率
旧耐震（1980年以前）住宅の割合
所得と住宅取得の資金力
納税者1人あたり平均所得は342.3万円で府内43市町村中27位。比較16市町村では12位で、太子町（342.9万円）・河内長野市（341.9万円）とほぼ同水準、藤井寺市（364.8万円）より約23万円低い水準です。
納税者1人あたり平均所得（府内比較）
大阪府で住宅を取得した世帯の資金計画（フラット35利用者、2024年度）
- 大阪府で土地付注文住宅を建てた世帯の所要資金は平均5,355万円（世帯年収732万円、うち土地2,193万円・敷地135.8㎡）。羽曳野市の住宅地平均地価8.7万円/㎡で同じ広さを買うと土地代は約1,180万円で、府平均より土地代を大きく抑えた資金計画が組めます。
- 近畿レインズ2025年の中古戸建成約は平均1,494万円（139件、築33.5年）で、府内35市町村中29位。フラット35の大阪府の中古戸建（平均2,974万円）の半分程度で、築30年超の手頃な中古戸建が流通の中心です。
人の流れ（転入・転出と通勤）
2025年は転入3,620人・転出3,465人で155人の転入超過。人数は比較16市町村中6位、人口1,000人あたりでは1.49で東大阪市・松原市・大阪市に次ぐ4位（府内43市町村中16位）です。
年齢別の転入超過（羽曳野市）
- 0〜9歳+78人・30代+86人（30〜34歳+64人、35〜39歳+22人）：子育て世帯は小幅な転入超過です。
- 20〜24歳−161人・25〜29歳−69人：進学・就職期は転出超過です。
- 50代+58人・70歳以上+48人と中高年も転入超過。若い世代が出て、子育て世帯と中高年が入る流れで、全体では小幅な転入超過です。
人口1,000人あたりの転入超過（府内比較）
通勤・通学の行き先
- 府内の他市町村が54.2%で、自市内42.4%を上回ります。他府県へは3.5%。昼夜間人口比率は85.4。
- 鉄道は近鉄南大阪線（古市駅で長野線が分岐）のみで、JRはありません。南阪奈道路・西名阪道にも近く、大阪市内・近隣市への通勤世帯が主な対象になります。
主要駅の1日乗降人員
住宅市場（新築着工・地価・中古流通）
新設住宅着工は2024年度419戸（持家214・分譲96・貸家109）。5年前より28.6%減。住宅地の平均地価は8.7万円/㎡、前年比−0.1%とほぼ横ばいです（前年は−0.2%）。
新設住宅着工（世帯1,000あたり）
住宅地の平均地価（2026年地価公示）
中古住宅の成約状況（2025年1〜12月）
- 分譲は5年で243戸→96戸（−60.5%）、持家は266戸→214戸（−19.5%）に減り、貸家は78戸→109戸に増えました。
- 着工に占める持家の比率は51.1%で比較13市中5位。着工の半分が注文住宅で、注文住宅の比重が大きい市です。地価の変動率−0.1%は比較16市町村中13位で、府平均（+2.8%）を大きく下回ります。
- 中古マンションは年21件（26.51万円/㎡）で比較13市中最も少なく、中古戸建は139件（平均1,494万円・築33.5年）で同7位。中古流通はほぼ戸建です。
競合の母数
不動産取引業の事業所は44か所（人口1万人あたり4.05、比較16市町村中9位）、建築工事業は77か所（同7.08、比較16市町村中3位）です。
不動産取引業の事業所数（人口1万人あたり）
建築工事業の事業所数（人口1万人あたり）
- 宅地建物取引業者は100社（本店所在地ベース、民間集計の参考値）。比較16市町村では7位です。
- 建築工事業は人口あたりで千早赤阪村・藤井寺市に次ぐ3位（府内43市町村中4位）。地元の工務店が多く、注文住宅は地場の施工者との競合になりやすい市です。
需要の規模と住宅取得者の行動
新設の持家214戸に大阪府の平均建設費を掛けると、市内の注文住宅の建築工事は年約68億円の規模です。
- 持家（注文住宅）214戸×3,162万円＝約67.7億円/年が、市内で建つ注文住宅の建築費の規模感です（土地代を含まない）。
- 分譲96戸は戸建とマンションの内訳が市町村別に公表されていません。分譲戸建の平均所要資金（大阪府・フラット35）は4,145万円です。
- 注文住宅の施工者の探し方は住宅展示場50.8%・インターネット46.6%・知人の紹介25.1%。分譲戸建はインターネット61.8%・不動産業者46.0%です。
施工者・物件を探した方法
注文住宅を選んだ理由
マーケティングへの示唆
データから機械的に導ける範囲の示唆です。貴社の商品（注文・規格・分譲・仲介）、価格帯、施工エリアにより優先順位は変わります。
注文住宅が着工の半分
持家は着工の51.1%、世帯1,000あたり4.74戸は比較13市中2位。分譲が5年で6割減ったなかで、注文住宅が新築の主役になっています。
土地代の安さが武器
住宅地平均地価8.7万円/㎡は比較16市町村中10位。府平均の土地付注文住宅より土地代を1,000万円程度抑えられる計算になり、建物に予算を回す提案が合います。
地場工務店との競合
建築工事業の事業所は人口あたり比較16市町村中3位。施工実績・完成見学会など、地元での見える実績が比較の材料になります。
戸建中心の中古市場
中古マンションの成約は年21件にとどまり、中古戸建は139件（平均1,494万円・築33.5年）。中古戸建＋リフォーム、買取再販が仲介の中心になります。
子育て世帯は小幅に流入
0〜9歳+78人・30代+86人の転入超過。20代は転出超過のため、市外に出た世代の地元回帰や近隣市からの住み替えが主な買い手と考えられます。
高齢化した住宅地の住み替え
野々上（65歳以上34.1%）・向野・桃山台・学園前など埴生地区は33.9%。売却・住み替え相談の反響を得やすい地域です。
広告は高鷲地区と古市駅
高鷲地区が人口の29.1%で30〜49歳の実数も最多、古市駅の乗降18,135人が市内最多です。北西部の高鷲地区と古市駅周辺を軸に配布・配信を組むのが効率的です。
貴社のデータをお預かりできれば、ここから先を「貴社専用の戦略」にできます
本資料は公的統計だけで作った羽曳野市全体の地図です。ここに貴社の反響・契約の実績を重ねると、「どの町の・どの世帯に・どの媒体で」を数字の根拠つきでご提案できます。以下のうち、ご用意いただけるものからで結構です。
① 契約・引渡し顧客の台帳
従前の住所（町名まで）・世帯主年齢・家族構成・土地の有無。本資料の町別人口と重ね、契約が多い町・30〜40代が多いのに取れていない町を特定します。
② 反響データ（資料請求・来場予約）
媒体別（ポータルサイト・自社サイト・展示場・チラシ・紹介）の反響数と月別推移。媒体ごとの反響単価と来場率を出し、予算配分を組み替えます。
③ 商談から契約までの記録
予算帯・希望エリア・土地探しの有無と成約率。どの予算帯・どのエリアの客で勝てているかを把握し、地価と所得の水準（第4・6章）に合わせた商品と訴求を設計します。
④ 過去の広告実績
ポスティング・折込の配布エリアと部数、Web広告の配信地域と結果、ポータルの掲載費。効いたエリア・効かなかったエリアを町別データと照合し、次の配布範囲を決めます。
⑤ Webサイト・Googleビジネスプロフィール・LINE
サイトの流入経路と地域、GBPの検索表示・経路検索・電話数、LINE友だち数。「羽曳野市 注文住宅」「羽曳野市 土地」等の検索需要のうち貴社が取れている割合を推定します。
⑥ 施主アンケート（知ったきっかけ・決め手）
全国調査（展示場50.8%・インターネット46.6%・紹介25.1%）を貴社の実態に置き換え、OB紹介・見学会・Webの費用対効果を比べられるようにします。
お預かりした後の進め方 ①〜⑥のうち揃ったものから、町別の反響・契約マップ、媒体別の反響単価表、次期の配布エリア案を作り、2〜3週間で「貴社版」の資料としてお返しします。個人情報は町名・年代などに集計した形で扱い、氏名・番地までの情報はお預かりしません。
データの出所と注意事項
数値は各出典の公表値、または公表値からの計算値です。
- 羽曳野市「町丁別・年齢別人口集計」（令和8年3月末、住民基本台帳）。https://www.city.habikino.lg.jp/soshiki/soumu/soumu/jinko/chou_nenrei/index.html 羽曳野市「人口と世帯数」（町丁別世帯数、各年12月末・令和8年8月末）。https://www.city.habikino.lg.jp/soshiki/soumu/soumu/jinko/jn_setai1.html 地域は同集計の7地区区分。
- 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」住宅及び世帯に関する基本集計 第1-2表・第5-3表・第8-4表・第9-2表（2023年10月1日）。市区町村値は標本調査による推計値。
- 国土交通省「建築着工統計調査」新設住宅着工戸数・利用関係別（e-Stat 社会・人口統計体系 市区町村データ、2024年度・2019年度）。世帯1,000あたりの分母は令和7年国勢調査速報の世帯数（大阪市の区別は住民基本台帳世帯数）。
- 大阪府「令和8年地価公示価格一覧表」「令和8年地価公示の結果について」（2026年1月1日）。平均価格は住宅地標準地の単純平均（Shido算出、国・府は市区町村別平均価格を公表していない）。変動率は府公表値。
- 近畿レインズ（公益社団法人近畿圏不動産流通機構）マンスリーレポート集計表 2025年12月度。2025年1〜12月の月次値を合算したShido算出値。
- 総務省「令和7年度 市町村税課税状況等の調」第11表（課税対象所得÷所得割納税義務者数）。
- 総務省「住民基本台帳人口移動報告 2025年」市区町村別・年齢5歳階級別転入超過数。1,000人あたりの分母は令和7年国勢調査速報人口。
- 総務省「令和2年国勢調査」人口等基本集計（世帯の家族類型・住宅の所有関係・建て方）、大阪府「令和2年国勢調査 従業地・通学地集計」（15歳以上の就業者＋通学者、常住地ベース）、大阪府「令和7年国勢調査 速報」。
- 総務省・経済産業省「令和3年経済センサス‐活動調査」産業小分類別事業所数（68 不動産取引業、064 建築工事業（木造除く）＋065 木造建築工事業）。人口1万人あたりの分母は令和2年国勢調査人口。宅地建物取引業者数は国交省検索システムを再集計した民間サイト（JFSC、2026年4月）による参考値。
- 大阪府「令和7年度 大阪府統計年鑑」9-1 JR各駅別乗車人員（2024年度）・9-2 私鉄各駅別乗降人員（2024年）。
- 国土交通省住宅局「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」（令和7年6月）。注文住宅は全国、その他は三大都市圏。
- 住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」集計表 第1表 地域別都道府県別主要指標（大阪府）。