株式会社Shido 調査レポート

不動産業界向けマーケティング資料〈大阪府藤井寺市〉人口・世帯・住宅ストック・地価・着工・競合の基礎資料（2026年9月版）

対象地域　大阪府藤井寺市 全31町人口基準日　2026年3月末（住民基本台帳）用途　住宅建築・分譲・仲介の広告戦略検討用（企業非依存）

藤井寺市で注文住宅・分譲住宅・不動産仲介を手がける事業者が、広告の「誰に・どこで・何を」を決めるための共通データです。特定の企業を前提にせず、住民基本台帳を町単位まで分解し、住宅ストック・地価・着工・中古流通・競合の母数を南河内・中河内の市町村と並べています。各図は数値にカーソルを合わせると内訳が表示されます。

61,756人
総人口（2026年3月末・住民基本台帳）
2021年比 −1,951人
30,520世帯
世帯数　1世帯あたり2.02人
21.7%
30〜49歳の比率（13,374人）
住宅一次取得の中心層
64.4%
持ち家率（2023年住宅・土地統計）
一戸建率 58.9%
130,377円/㎡
住宅地の平均地価（2026年地価公示）
前年比 +0.7%
414戸
新設住宅着工（2024年度）
持家96・分譲88
第 1 章

人口と地域別の分布

人口は約6.2万人（2026年3月末）。北東地域が33.2%、北西地域が31.0%、南西地域が26.2%、南東地域が9.6%です（地域は推定）。人口は10年あまりで4,464人減った一方、世帯数は1,936増えています。

地域別集計。住民基本台帳 2026年3月末。地域は藤井寺市都市計画マスタープラン（令和7年改定）第6章「地域別構想」の4地域（北西・北東・南西・南東。近鉄南大阪線と国道170号で区切る）です。町丁と地域の対応表は公表されていないため、計画の地域区分図に各町丁の代表点を重ねて判定した推定です。丁目で地域が分かれる沢田・林・古室・国府の4町は人口の多い側に寄せており、町単位の地域人口は計画上の地域人口と一致しません。秘匿された津堂4丁目は市が津堂3丁目に合算して公表しており、町の合計は市総数（61,756人・30,520世帯）と一致します。

人口の推移

住民基本台帳（各年9月末、右端のみ2026年8月末）。2015年9月末の66,189人から2026年8月末の61,725人へ4,464人（6.7%）減少。世帯数は28,778から30,714へ1,936増え、1世帯あたり人員は2.30人から2.01人に縮小しています。

町別人口（全31町）

横軸は人口（人）。色は地域。小山（9,523人）が突出し、道明寺（4,650人）・沢田（4,181人）・大井・林・藤井寺・藤ヶ丘・野中が続きます。上位8町で市人口の58.3%です。カーソルで世帯数・年齢構成を表示。
分布の読み方　31町のうち5,000人を超えるのは小山だけで、市人口の15.4%が小山に住んでいます。市域は8.89km²と小さく平坦で、近鉄南大阪線の藤井寺・土師ノ里・道明寺の3駅が市の中央を東西に並びます。古墳が住宅地の中に点在するのも特徴です。配布・配信は「藤井寺駅の南北＋道明寺駅周辺」で分けて設計するのが実態に合います。
第 2 章

年齢構成と住宅取得層の分布

最大の塊は50代（16.4%）。住宅一次取得の中心となる30〜49歳は21.7%（13,374人）、0〜14歳は10.9%、65歳以上は28.9%です。

女性男性濃色＝30代・40代
藤井寺市全体の人口ピラミッド（10歳階級、2026年3月末）。
5,965人
30代
構成比 9.7%
7,409人
40代
構成比 12.0%
4,054人
0〜9歳（子育て世帯の目安）
構成比 6.6%
28.9%
65歳以上
17,875人
  • 30代より40代が厚い：30代5,965人（9.7%）、40代7,409人（12.0%）。2025年は30代が−15人、40代が−7人とほぼ均衡です。
  • 20代は転出超過：20〜24歳−100人、25〜29歳−31人。0〜9歳は+25人にとどまり、子育て世帯の流入は小さい状況です。
  • 高齢化の進む町：船橋町48.0%・梅が園町40.6%・青山37.4%・小山藤の里町36.7%・東藤井寺町35.9%。南東地域（古室・道明寺）は65歳以上31.9%で4地域中最も高くなっています。

30〜49歳が多い町

30〜49歳の人数の多い順。右端は町内の構成比と0〜9歳の比率。実数では小山1,955人・道明寺994人・大井953人・沢田923人が上位。構成比では野中25.1%・国府24.5%・津堂24.4%、0〜9歳比率では藤ヶ丘10.3%・恵美坂8.4%・春日丘7.5%・津堂7.5%が高い町です（人口500人未満の町を除く）。

町別の年齢構成

0〜14歳15〜29歳30〜49歳50〜64歳65歳以上
人口上位31町の年齢5区分構成比（%）。30〜49歳の比率が高い順。15〜29歳は10代の一部を含む近似（0〜14歳との差分）。
地域別の年齢構成比（%）。太字は30代・40代。30〜49歳は南西地域22.0%・北東地域22.0%がほぼ並んで厚く、0〜14歳も南西地域が11.6%で最も高い地域です。65歳以上は北西地域が28.1%で最も低く、南東地域は31.9%で最も高く、30〜49歳20.7%は最も低くなっています。

町別 × 年齢階級 × 性別 ヒートマップ

どの町に、どの年代の女性・男性が何人いるかを一枚で見る表です。全31町を地域ごとに人口の多い順で並べています。

実数はその町にいる人数。町内構成比は町ごとの年齢構造の違いを見る用途。市内シェアはその年代・性別の市内合計に占める割合で、「30代は市内のどこに集まっているか」を探す用途。
第 3 章

世帯と住宅ストック

持ち家率64.4%は比較14市町村中11位、一戸建率58.9%は同6位。借家が31.2%あり、一戸建と賃貸共同住宅が混在する住宅市場です。

64.4%
持ち家率
2023年住宅・土地統計調査
58.9%
一戸建の割合（住宅総数比）
14.4%
空き家率
21.0%
1980年以前建築（旧耐震）の割合
居住世帯のある住宅

持ち家率

一戸建の割合

空き家率

旧耐震（1980年以前）住宅の割合

総務省「令和5年住宅・土地統計調査」市区町村別。濃い青が藤井寺市、薄い青は近隣で比較対象として注目する市、グレーはその他の府内市町村（南河内・中河内の比較対象）。藤井寺市は持ち家率が下位、一戸建率は中位、空き家率14.4%は比較14市町村中6位、旧耐震の割合は下位です。
第 4 章

所得と住宅取得の資金力

納税者1人あたり平均所得は364.8万円で府内43市町村中16位。比較16市町村では7位で、八尾市（369.7万円）・和泉市（363.9万円）と同水準、松原市（336.0万円）・羽曳野市（342.3万円）より20万円以上高い水準です。

納税者1人あたり平均所得（府内比較）

総務省「市町村税課税状況等の調」の課税対象所得÷所得割納税義務者数（令和7年度）。藤井寺市は364.8万円（府内16位）。比較16市町村では7位で、隣接する松原市・羽曳野市・柏原市を上回ります。

大阪府で住宅を取得した世帯の資金計画（フラット35利用者、2024年度）

5,355万円
土地付注文住宅の所要資金
建設費3,162＋土地2,193／世帯年収732万円・40.7歳
4,145万円
建売住宅の所要資金
世帯年収672万円・40.9歳・敷地100㎡
4,386万円
注文住宅（土地取得なし・建替え等）の建設費
世帯年収680万円・50.4歳
2,974万円
中古戸建の所要資金
世帯年収575万円・44.6歳
所得分布について　世帯年収の階級別分布は町丁目単位の公的統計にありません（住宅・土地統計調査の世帯年収別集計は市区単位）。本資料では市単位の平均所得、住宅取得者の実績（フラット35）、町別の年齢構成を組み合わせて購買力を見ています。
第 5 章

人の流れ（転入・転出と通勤）

2025年は転入2,426人・転出2,493人で67人の転出超過。人数・人口1,000人あたり（−1.10）とも比較16市町村中9位（府内43市町村中は23位）です。

年齢別の転入超過（藤井寺市）

住民基本台帳人口移動報告（2025年）。日本人・外国人計。
  • 20〜24歳−100人・25〜29歳−31人：就職期を中心に転出超過です。15〜19歳は+49人です。
  • 30代−15人・40代−7人（30〜34歳−24人、35〜39歳+9人）と子育て世代はほぼ均衡。0〜9歳は+25人です。
  • 60代は+35人の転入超過。若い世代がわずかに出て、子育て世代は出入りが拮抗する流れです。

人口1,000人あたりの転入超過（府内比較）

転入超過数÷令和7年国勢調査速報人口×1,000。千早赤阪村（−16.38）は人口が少ないため振れ幅が大きくなります。

通勤・通学の行き先

2020年国勢調査。藤井寺市在住の15歳以上就業者・通学者の従業地・通学地。
  • 府内の他市町村が57.7%で、自市内38.6%を大きく上回ります。他府県へは3.7%。昼夜間人口比率は85.9。
  • 近鉄南大阪線で大阪阿部野橋まで急行で約15分、西名阪道の藤井寺ICもあります。大阪市内への通勤世帯が主な対象になります。

主要駅の1日乗降人員

近鉄の2024年の1日乗降人員。藤井寺33,670人が突出し、土師ノ里6,312人・道明寺6,022人が続きます。
第 6 章

住宅市場（新築着工・地価・中古流通）

新設住宅着工は2024年度414戸（持家96・分譲88・貸家230）。5年前より34.0%増。住宅地の平均地価は13.0万円/㎡、前年比+0.7%と小幅な上昇です（前年は+0.6%）。

新設住宅着工（世帯1,000あたり）

持家分譲（戸建・マンション）貸家・給与
2024年度の新設住宅着工戸数を世帯1,000あたりに換算。藤井寺市は14.77戸で比較13市中5位、うち持家は3.42戸で8位。太子町・河南町・千早赤阪村は町村のため着工値がなく掲載していません。

住宅地の平均地価（2026年地価公示）

住宅地標準地の単純平均。藤井寺市は130,377円/㎡（13地点、前年比+0.7%）。市内最高は春日丘2丁目の238,000円、最低は津堂2丁目の87,100円。

中古住宅の成約状況（2025年1〜12月）

中古戸建の平均成約価格（万円）。右端は年間成約件数。
中古マンションの平均成約㎡単価（万円/㎡）。
近畿レインズ マンスリーレポート集計表（2025年12月度）の市区町村別月次値を12か月合算（件数は合計、価格は件数加重平均）したShido算出値。件数の少ない市区は価格の振れが大きい点に注意。
第 7 章

競合の母数

不動産取引業の事業所は59か所（人口1万人あたり9.26、比較16市町村中2位）、建築工事業は48か所（同7.54、比較16市町村中2位）です。

不動産取引業の事業所数（人口1万人あたり）

建築工事業の事業所数（人口1万人あたり）

令和3年経済センサス‐活動調査。不動産取引業＝中分類68、建築工事業＝小分類064＋065。市外に本社を置くハウスメーカー・パワービルダーの営業拠点は含まれない場合があります。
第 8 章

需要の規模と住宅取得者の行動

新設の持家96戸に大阪府の平均建設費を掛けると、市内の注文住宅の建築工事は年約30億円の規模です。

  • 持家（注文住宅）96戸×3,162万円＝約30.4億円/年が、市内で建つ注文住宅の建築費の規模感です（土地代を含まない）。
  • 分譲88戸は戸建とマンションの内訳が市町村別に公表されていません。分譲戸建の平均所要資金（大阪府・フラット35）は4,145万円です。
  • 注文住宅の施工者の探し方は住宅展示場50.8%・インターネット46.6%・知人の紹介25.1%。分譲戸建はインターネット61.8%・不動産業者46.0%です。

施工者・物件を探した方法

注文住宅取得世帯（全国、複数回答）。
分譲戸建住宅取得世帯（三大都市圏、複数回答）。「現地を通りがかった」が15.2%。

注文住宅を選んだ理由

住宅の選択理由（注文住宅取得世帯・全国、複数回答、上位12項目）。
設備等に関する選択理由（同上）。
国土交通省「令和6年度 住宅市場動向調査」。世帯主の年齢は注文住宅（新築）・分譲戸建・分譲集合・既存戸建で30代が最多。建て替え・リフォームは60歳以上が最多。一次取得者は既存集合を除き30代が最多。
第 9 章

マーケティングへの示唆

データから機械的に導ける範囲の示唆です。貴社の商品（注文・規格・分譲・仲介）、価格帯、施工エリアにより優先順位は変わります。

藤井寺駅に集中する市

藤井寺駅の乗降33,670人は市内の他の2駅の5倍以上。市域が小さく平坦なため、藤井寺駅を中心にほぼ全域を一つの商圏として扱えます。

所得・地価とも近隣より高め

平均所得364.8万円（府内16位）、地価13.0万円/㎡（比較5位）は、隣接する松原市・羽曳野市・柏原市を上回ります。近隣市より一段上の価格帯が成り立つ市です。

新築は貸家が中心

着工414戸のうち貸家230戸で、5年で約1.9倍。持家は96戸に減っています。土地活用・賃貸住宅の提案の需要が読み取れます。

注文住宅は建替えと土地探し

持家着工は世帯1,000あたり3.42戸で比較13市中8位。まとまった土地が出にくい市のため、建替えや狭小地に合わせた設計の訴求が合います。

競合の密度が高い

不動産取引業は人口あたり府内2位、建築工事業は同3位。地元での実績・紹介の仕組みが差別化の要になります。

20代の転出をどう止めるか

20代は−131人の転出超過、子育て世代は出入りがほぼ拮抗しています。市内で買える価格帯の住まいの発信で、住み替え先を市内に留める余地があります。

高齢化した住宅地の住み替え

船橋町48.0%・梅が園町40.6%・青山37.4%など65歳以上の比率が高い町があります。売却・住み替え相談の反響を得やすい地域です。

ご提案

貴社のデータをお預かりできれば、ここから先を「貴社専用の戦略」にできます

本資料は公的統計だけで作った藤井寺市全体の地図です。ここに貴社の反響・契約の実績を重ねると、「どの町の・どの世帯に・どの媒体で」を数字の根拠つきでご提案できます。以下のうち、ご用意いただけるものからで結構です。

① 契約・引渡し顧客の台帳

従前の住所（町名まで）・世帯主年齢・家族構成・土地の有無。本資料の町別人口と重ね、契約が多い町・30〜40代が多いのに取れていない町を特定します。

② 反響データ（資料請求・来場予約）

媒体別（ポータルサイト・自社サイト・展示場・チラシ・紹介）の反響数と月別推移。媒体ごとの反響単価と来場率を出し、予算配分を組み替えます。

③ 商談から契約までの記録

予算帯・希望エリア・土地探しの有無と成約率。どの予算帯・どのエリアの客で勝てているかを把握し、地価と所得の水準（第4・6章）に合わせた商品と訴求を設計します。

④ 過去の広告実績

ポスティング・折込の配布エリアと部数、Web広告の配信地域と結果、ポータルの掲載費。効いたエリア・効かなかったエリアを町別データと照合し、次の配布範囲を決めます。

⑤ Webサイト・Googleビジネスプロフィール・LINE

サイトの流入経路と地域、GBPの検索表示・経路検索・電話数、LINE友だち数。「藤井寺市 注文住宅」「藤井寺市 土地」等の検索需要のうち貴社が取れている割合を推定します。

⑥ 施主アンケート（知ったきっかけ・決め手）

全国調査（展示場50.8%・インターネット46.6%・紹介25.1%）を貴社の実態に置き換え、OB紹介・見学会・Webの費用対効果を比べられるようにします。

お預かりした後の進め方　①〜⑥のうち揃ったものから、町別の反響・契約マップ、媒体別の反響単価表、次期の配布エリア案を作り、2〜3週間で「貴社版」の資料としてお返しします。個人情報は町名・年代などに集計した形で扱い、氏名・番地までの情報はお預かりしません。

出典

データの出所と注意事項

数値は各出典の公表値、または公表値からの計算値です。

  1. 藤井寺市「町丁別年齢別男女別人口表」（令和8年3月31日現在、住民基本台帳）、「町丁別人口表」、「人口の推移」。https://www.city.fujiidera.lg.jp/soshiki/somubu/soumu/toke_deta/si_toke/1387435003484.html　藤井寺市「都市計画マスタープラン」（令和7年改定）第6章 地域別構想。https://www.city.fujiidera.lg.jp/soshiki/toshiseibi/toshikeikaku/toshikeikaku/1390204591207.html
  2. 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」住宅及び世帯に関する基本集計 第1-2表・第5-3表・第8-4表・第9-2表（2023年10月1日）。市区町村値は標本調査による推計値。
  3. 国土交通省「建築着工統計調査」新設住宅着工戸数・利用関係別（e-Stat 社会・人口統計体系 市区町村データ、2024年度・2019年度）。世帯1,000あたりの分母は令和7年国勢調査速報の世帯数（大阪市の区別は住民基本台帳世帯数）。
  4. 大阪府「令和8年地価公示価格一覧表」「令和8年地価公示の結果について」（2026年1月1日）。平均価格は住宅地標準地の単純平均（Shido算出、国・府は市区町村別平均価格を公表していない）。変動率は府公表値。
  5. 近畿レインズ（公益社団法人近畿圏不動産流通機構）マンスリーレポート集計表 2025年12月度。2025年1〜12月の月次値を合算したShido算出値。
  6. 総務省「令和7年度 市町村税課税状況等の調」第11表（課税対象所得÷所得割納税義務者数）。
  7. 総務省「住民基本台帳人口移動報告 2025年」市区町村別・年齢5歳階級別転入超過数。1,000人あたりの分母は令和7年国勢調査速報人口。
  8. 総務省「令和2年国勢調査」人口等基本集計（世帯の家族類型・住宅の所有関係・建て方）、大阪府「令和2年国勢調査 従業地・通学地集計」（15歳以上の就業者＋通学者、常住地ベース）、大阪府「令和7年国勢調査 速報」。
  9. 総務省・経済産業省「令和3年経済センサス‐活動調査」産業小分類別事業所数（68 不動産取引業、064 建築工事業（木造除く）＋065 木造建築工事業）。人口1万人あたりの分母は令和2年国勢調査人口。宅地建物取引業者数は国交省検索システムを再集計した民間サイト（JFSC、2026年4月）による参考値。
  10. 大阪府「令和7年度 大阪府統計年鑑」9-1 JR各駅別乗車人員（2024年度）・9-2 私鉄各駅別乗降人員（2024年）。
  11. 国土交通省住宅局「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」（令和7年6月）。注文住宅は全国、その他は三大都市圏。
  12. 住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」集計表 第1表 地域別都道府県別主要指標（大阪府）。
藤井寺市は町丁別の年齢別人口を年2回（3月末・9月末）公表しており、町別データの基準日は2026年3月末です（人口の推移は2026年8月末まで）。地域（北西・北東・南西・南東）への町の割り当ては、都市計画マスタープランの地域区分図から判定した推定です。津堂4丁目は秘匿のため津堂3丁目に合算されています（町「津堂」の値には影響しません）。住民基本台帳（2026年3月末）と国勢調査（2020年）・住宅・土地統計調査（2023年）は基準日と定義が異なるため、章によって人口・世帯数の値が異なります。需要推計は着工戸数×大阪府平均の資金額による規模感の目安で、市内企業の売上ではありません。