株式会社Shido 調査レポート不動産業界向けマーケティング資料〈大阪府大東市〉人口・世帯・住宅ストック・地価・着工・競合の基礎資料（2026年9月版）
大東市で注文住宅・分譲住宅・不動産仲介を手がける事業者が、広告の「誰に・どこで・何を」を決めるための共通データです。特定の企業を前提にせず、住民基本台帳を町単位まで分解し、住宅ストック・地価・着工・中古流通・競合の母数を北河内・中河内の市町と並べています。各図は数値にカーソルを合わせると内訳が表示されます。
2021年比 −3,661人
住宅一次取得の中心層
一戸建率 51.7%
前年比 +1.7%
持家124・分譲103
人口と地域別の分布
人口は約11.5万人（2026年8月末）。山地部を除く6地域がそれぞれ1.1万〜2.2万人で、中央北部（19.2%）・西北部（19.1%）・東北部（18.0%）がやや多くなっています。人口は約10年で8,700人減り、毎年500〜1,100人前後の減少が続いています。
人口の推移
町別人口（上位40町）
年齢構成と住宅取得層の分布
最大の塊は50代（17.3%）。住宅一次取得の中心となる30〜49歳は22.2%（25,441人）、0〜14歳は10.5%、65歳以上は27.3%です。
- 40代が30代より厚い：30代12,051人（10.5%）、40代13,390人（11.7%）。2025年は30代が−17人の転出超過、40代が+39人の転入超過です。
- 子育て前後の世代はやや転出：25〜29歳−75人、0〜9歳−47人の転出超過です。15〜19歳は+97人の転入超過です。
- 高齢化の進む町（推計・目安）：北楠の里町・津の辺町・西楠の里町・川中新町が65歳以上4割近くとみられます。人口最大の北条（8,672人）も3割台で、東北部地域の山麓住宅地に高齢化が集まります。
30〜49歳が多い町（上位40町）
町別の年齢構成
町別 × 年齢階級 × 性別 ヒートマップ
どの町に、どの年代の女性・男性が何人いるかを一枚で見る表です。全54町を地域ごとに人口の多い順で並べています。
世帯と住宅ストック
持ち家率60.4%は比較16市町中10位、一戸建率51.7%は同9位で、いずれも中位です。住宅の44.6%が共同住宅で、一戸建と共同住宅が近い比率で並ぶ住宅市場です。
- 住宅総数61,730戸のうち一戸建27,040戸、共同住宅23,330戸、長屋1,830戸。持ち家のうち一戸建は78.9%、共同住宅は18.4%です。
- 1980年以前の住宅は12,300戸（23.5%）。割合は比較16市町中5位です。空き家率は14.9%（同7位）、空き家は9,210戸あります。
- 世帯構成（2020年国勢調査）：単独世帯36.0%、夫婦と子の世帯27.3%、夫婦のみ19.3%、65歳以上単身13.0%。1世帯あたり2.24人。
持ち家率
一戸建の割合
空き家率
旧耐震（1980年以前）住宅の割合
所得と住宅取得の資金力
納税者1人あたり平均所得は336.7万円で府内43市町村中33位。比較16市町では14位で、松原市（336.0万円）とほぼ同水準、東大阪市（351.3万円）より約15万円、大阪市（398.0万円）より約61万円低い水準です。
納税者1人あたり平均所得（府内比較）
大阪府で住宅を取得した世帯の資金計画（フラット35利用者、2024年度）
- 大阪府で土地付注文住宅を建てた世帯の所要資金は平均5,355万円（世帯年収732万円）。大東市の住宅地平均地価14.0万円/㎡は比較16市町中6位で、所得の比較14位を大きく上回る順位です。所得に比べて地価が高めで、土地から建てる注文住宅はハードルが高い市です。
- 近畿レインズ2025年の中古戸建成約は平均1,971万円（84件、築26.1年）で、比較16市町中11位（府内35市町村中20位）。府平均の土地付注文住宅の4割弱で、中古戸建が現実的な選択肢になりやすい価格帯です。
人の流れ（転入・転出と通勤）
2025年は転入4,174人・転出4,364人で190人の転出超過。人数・人口1,000人あたり（−1.67）とも比較16市町中15位で、門真市に次いで低い値です。70歳以上の転出が目立ちます。
年齢別の転入超過（大東市）
- 70歳以上−132人：転出超過190人の7割にあたり、高齢層の市外への転居が中心です。
- 25〜29歳−75人・0〜9歳−47人、30代は−17人と、子育て前後の世代もわずかに転出超過です。
- 15〜19歳+97人、40代+39人は転入超過で、15〜64歳の合計は+7人です。働く世代の出入りはほぼ均衡し、高齢層の転出で人口が減っている形です。
人口1,000人あたりの転入超過（府内比較）
通勤・通学の行き先
- 府内の他市町村が49.0%で、自市内46.2%を上回ります。他府県へは4.8%。昼夜間人口比率は96.1。
- JR学研都市線で京橋・北新地方面へ直通する立地です。大阪市内への通勤世帯が主な対象になります。
主要駅の1日乗降人員
住宅市場（新築着工・地価・中古流通）
新設住宅着工は2024年度495戸（持家124・分譲103・貸家268）。5年前より6.0%増。住宅地の平均地価は14.0万円/㎡、前年比+1.7%と上昇が続いています（前年は+2.3%）。
新設住宅着工（世帯1,000あたり）
住宅地の平均地価（2026年地価公示）
中古住宅の成約状況（2025年1〜12月）
- 分譲は5年で180戸→103戸（−42.8%）と減り、貸家は165戸→268戸（+62.4%）と増えました。持家は122戸→124戸と横ばいです。
- 着工に占める持家の比率は25.1%で比較16市町中8位。地価上昇率+1.7%は比較16市町中8位で、府平均（+2.8%）を下回ります。
- 中古マンションは年56件（35.39万円/㎡）が成約し、㎡単価は比較16市町中6位。中古戸建は84件（平均1,971万円・築26.1年）です。
競合の母数
不動産取引業の事業所は61か所（人口1万人あたり5.11、比較16市町中7位）、建築工事業は73か所（同6.12、比較16市町中5位）です。
不動産取引業の事業所数（人口1万人あたり）
建築工事業の事業所数（人口1万人あたり）
- 宅地建物取引業者は139社（本店所在地ベース、民間集計の参考値）。比較16市町中9位です。
- 建築工事業は人口比で比較16市町中5位と多く、注文住宅は地元の工務店との競合が前提になります。不動産取引業は中位です。
需要の規模と住宅取得者の行動
新設の持家124戸に大阪府の平均建設費を掛けると、市内の注文住宅の建築工事は年約39億円の規模です。
- 持家（注文住宅）124戸×3,162万円＝約39億円/年が、市内で建つ注文住宅の建築費の規模感です（土地代を含まない）。
- 分譲103戸は戸建とマンションの内訳が市町村別に公表されていません。分譲戸建の平均所要資金（大阪府・フラット35）は4,145万円です。
- 注文住宅の施工者の探し方は住宅展示場50.8%・インターネット46.6%・知人の紹介25.1%。分譲戸建はインターネット61.8%・不動産業者46.0%です。
施工者・物件を探した方法
注文住宅を選んだ理由
マーケティングへの示唆
データから機械的に導ける範囲の示唆です。貴社の商品（注文・規格・分譲・仲介）、価格帯、施工エリアにより優先順位は変わります。
人口減少は高齢層の転出が中心
2025年は190人の転出超過で、うち70歳以上が−132人です。15〜64歳は+7人とほぼ均衡しており、住み替え・売却を考える高齢世帯との接点が仕入れにつながります。
東北部の山麓住宅地
東北部地域は65歳以上32.9%（推計）で平野部の6地域中最高です。マスタープランも山麓付近の空家の多さを挙げており、空き家・相続・住み替えの相談の受け皿になる余地があります。
西北部は若い世帯の受け皿
西北部地域は30〜49歳25.2%・0〜14歳12.7%（推計）で最も若い地域です。工場跡地がマンション・戸建に変わっている地域で（マスタープラン）、諸福・氷野など人口の多い町への子育て世帯向けの配布が効率的です。
所得に対して地価が高め
平均所得336.7万円は比較16市町中14位ですが、地価14.0万円/㎡は同6位です。土地から建てる注文住宅より、建替え・中古戸建＋リフォームが主な商品になりやすい市です。
旧耐震の建替え
1980年以前の住宅は12,300戸（23.5%、比較16市町中5位）。持ち家の78.9%が一戸建で、建替え・耐震改修の対象が多い市です。
地元工務店との競合
建築工事業は人口1万人あたり6.12で比較16市町中5位です。注文住宅は地元の工務店との違いを示す訴求（性能・保証・施工実例）が必要になります。
広告は住道駅と大きな町に絞る
住道駅は乗車27,812人で市内最大、四条畷・野崎が続きます。上位8町で人口の45.3%を占めるため、住道駅周辺と人口の多い町に絞った配布が効率的です。
大阪市内への通勤世帯
府内他市町村への通勤・通学が49.0%で自市内を上回ります。JR学研都市線で大阪市内へ乗り換えなしで通えることと、大阪市より低い地価（14.0万円/㎡対30.1万円/㎡）が判断材料になります。
貴社のデータをお預かりできれば、ここから先を「貴社専用の戦略」にできます
本資料は公的統計だけで作った大東市全体の地図です。ここに貴社の反響・契約の実績を重ねると、「どの町の・どの世帯に・どの媒体で」を数字の根拠つきでご提案できます。以下のうち、ご用意いただけるものからで結構です。
① 契約・引渡し顧客の台帳
従前の住所（町名まで）・世帯主年齢・家族構成・土地の有無。本資料の町別人口と重ね、契約が多い町・30〜40代が多いのに取れていない町を特定します。
② 反響データ（資料請求・来場予約）
媒体別（ポータルサイト・自社サイト・展示場・チラシ・紹介）の反響数と月別推移。媒体ごとの反響単価と来場率を出し、予算配分を組み替えます。
③ 商談から契約までの記録
予算帯・希望エリア・土地探しの有無と成約率。どの予算帯・どのエリアの客で勝てているかを把握し、地価と所得の水準（第4・6章）に合わせた商品と訴求を設計します。
④ 過去の広告実績
ポスティング・折込の配布エリアと部数、Web広告の配信地域と結果、ポータルの掲載費。効いたエリア・効かなかったエリアを町別データと照合し、次の配布範囲を決めます。
⑤ Webサイト・Googleビジネスプロフィール・LINE
サイトの流入経路と地域、GBPの検索表示・経路検索・電話数、LINE友だち数。「大東市 注文住宅」「大東市 土地」等の検索需要のうち貴社が取れている割合を推定します。
⑥ 施主アンケート（知ったきっかけ・決め手）
全国調査（展示場50.8%・インターネット46.6%・紹介25.1%）を貴社の実態に置き換え、OB紹介・見学会・Webの費用対効果を比べられるようにします。
お預かりした後の進め方 ①〜⑥のうち揃ったものから、町別の反響・契約マップ、媒体別の反響単価表、次期の配布エリア案を作り、2〜3週間で「貴社版」の資料としてお返しします。個人情報は町名・年代などに集計した形で扱い、氏名・番地までの情報はお預かりしません。
データの出所と注意事項
数値は各出典の公表値、または公表値からの計算値です。
- 大東市「町名別人口一覧表及び年齢別人口一覧表」（令和8年8月末日現在、住民基本台帳）、各年12月末の人口一覧表、「大東市統計書」（令和4年版）人口・世帯数。https://www.city.daito.lg.jp/soshiki/18/69517.html https://www.city.daito.lg.jp/soshiki/55/2016.html 総務省統計局「令和2年国勢調査 小地域集計」第3表 男女、年齢（5歳階級）別人口－町丁・字等（町別年齢構成の推計に使用）。大東市「都市計画マスタープラン」（令和4〜13年度）第Ⅱ部 地域別構想。https://www.city.daito.lg.jp/uploaded/attachment/26659.pdf
- 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」住宅及び世帯に関する基本集計 第1-2表・第5-3表・第8-4表・第9-2表（2023年10月1日）。市区町村値は標本調査による推計値。
- 国土交通省「建築着工統計調査」新設住宅着工戸数・利用関係別（e-Stat 社会・人口統計体系 市区町村データ、2024年度・2019年度）。世帯1,000あたりの分母は令和7年国勢調査速報の世帯数（大阪市の区別は住民基本台帳世帯数）。
- 大阪府「令和8年地価公示価格一覧表」「令和8年地価公示の結果について」（2026年1月1日）。平均価格は住宅地標準地の単純平均（Shido算出、国・府は市区町村別平均価格を公表していない）。変動率は府公表値。
- 近畿レインズ（公益社団法人近畿圏不動産流通機構）マンスリーレポート集計表 2025年12月度。2025年1〜12月の月次値を合算したShido算出値。
- 総務省「令和7年度 市町村税課税状況等の調」第11表（課税対象所得÷所得割納税義務者数）。
- 総務省「住民基本台帳人口移動報告 2025年」市区町村別・年齢5歳階級別転入超過数。1,000人あたりの分母は令和7年国勢調査速報人口。
- 総務省「令和2年国勢調査」人口等基本集計（世帯の家族類型・住宅の所有関係・建て方）、大阪府「令和2年国勢調査 従業地・通学地集計」（15歳以上の就業者＋通学者、常住地ベース）、大阪府「令和7年国勢調査 速報」。
- 総務省・経済産業省「令和3年経済センサス‐活動調査」産業小分類別事業所数（68 不動産取引業、064 建築工事業（木造除く）＋065 木造建築工事業）。人口1万人あたりの分母は令和2年国勢調査人口。宅地建物取引業者数は国交省検索システムを再集計した民間サイト（JFSC、2026年4月）による参考値。
- 大阪府「令和7年度 大阪府統計年鑑」9-1 JR各駅別乗車人員（2024年度）・9-2 私鉄各駅別乗降人員（2024年）。
- 国土交通省住宅局「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」（令和7年6月）。注文住宅は全国、その他は三大都市圏。
- 住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」集計表 第1表 地域別都道府県別主要指標（大阪府）。